藍光發展千億黑馬浮沉 做錯了什麼、又靠啥翻身？

寒潮過後，便是春天。

「三支箭」相繼發力，房企企穩、否極泰來幾乎已是共識。

只是，黎明之前最為煎熬。春寒料峭中，以何姿態、以何代價、何時渡劫仍是一道價值分水嶺。

據wind披露數據，截至2月1日，已有65家a股上市房企發布2022年度業績預告，超半數房企出現虧損。

其中，藍光發展預虧219.37億元，且預計2022年度期末凈資產為負值、面臨退市風險警示。

一切來得快、去得也快。2019年，藍光發展還是千億黑馬，2020年即使出現處置資產也仍實現2%增幅。2021年便躋身違約先行隊伍、重債壓頂、神壇跌落，2022年預虧超200億、2023年面臨退市之險。

曾經的四川房企一哥，何以至此？後續「自救之路「有多明朗、可否向死而生？

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巨虧200億 存貨跌價惹得禍 

財務洗澡質疑

截至2月6日，企查查顯示，藍光發展存在失信信息151條，同時被納全國失信懲戒黑名單。

2023年1月30日，藍光發展披露2022業績預告：歸屬於上市公司股東的凈利約-219.37億元，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益後的凈利約-212.24億元。

日虧近六千萬，數目之巨令人側面。從已有預告看，除了榮盛發展的預虧190-250億，其他房企虧額難出其右，是否躋身2022行業虧損王有待觀察。

當然，2022年房企的「難」有目共睹，正如58安居客研究院院長張波分析，無論是開發投資還是銷售金額都出現明顯下滑，市場情緒降至歷史性底部，在此大環境下房企出現階段性虧損在情理中。

只是，為啥藍光能虧這麼多？

業績預告解釋：「主要原因系經營虧損、減值計提。」

受市場持續低迷以及公司債務風險影響，本期完成售房履約義務並納入結算的項目銷售毛利較低，以及各項運營支出、美元債匯兌損失等因素影響，2022年預計產生經營虧損約58億元。

值得注意的是，公司2022年三季末計提的資產減值損失達80.84億元，計提的信用減值損失達8.11億元。2022年預計計提約160億元的減值損失，主要為存貨跌價準備。

中指研究院企業事業部負責人劉水指出，房地產業深度調整影響房企盈利能力。當前市場仍在底部運行，當期項目結轉較少，部分企業以價換量加劇毛利率下行。同時，當前資產減值壓力加大，企業需計提相應的存貨跌價準備，從而影響當期利潤。

拉長維度，這不是藍光發展首次大額計提：

2021年計提了65.76億資產減值損失，同比翻39.6倍。其中，針對地產項目的存貨跌價準備達61.14億元，佔比近93%。

行業分析師於盛梅表示，計提減值準備往往意味著可收回金額已低於賬麵價值，是上市公司順應變化而進行的財務跟進，既體現謹慎性原則，也有利風險釋放。只是過於大額計提操作，易引發財務洗澡質疑。聚焦藍光發展，減值測試過程如何、計提金額是否準確等，都需向外界展示清楚。

不算多苛求，多米諾骨牌效應已有顯現。藍光發展另有公告稱，企業預計2022年度期末凈資產為負值，據《股票上市規則》有關規定，股票可能被實施退市風險警示。

經預計，藍光2022年末歸屬於上市公司股東的凈資產為-208.21億元左右。

風光一時的千億房企，如今站在退市邊緣，怎不令人痛惜惋惜、多些審視反思沒有錯。

2

千億黑馬浮沉 「規模崇拜症」苦果

2022年初，萬科郁亮一句「黑鐵時代」，再次聲驚四座。

如今看，行業縮表出清確是一場生死戰。

尤其於藍光發展而言，2021年本就已蹣跚負重：利潤總額-149.16億元；歸屬於上市公司股東的凈利-138.34億元，同比下降518.92%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利-113.6億元，同比下降479.05%。

彼時，藍光發展解釋是，隨著債務風險持續加大，2021下半年公司經營出現較大困難，旗下房地產項目面臨停工、訴訟、查封、逾期竣工等問題，最終結轉的項目大幅減少影響最終營收。

2022年日子更加艱難：因自身債務風險尚未完全化解，公司品牌仍在持續受損，經營情況及融資環境未得到改善，已完工開發產品房源和在建與待建開發項目。並坦言，未來很可能仍難以實現項目獲取時的預期。

陣痛劇痛肉眼可見，何以渡劫？

曾經的藍光發展，也是知名的西南黑馬。

90年代，創始人楊鏗下海創業，以商業地產一鳴驚人。2002年底進入住宅開發領域，一路高歌猛進，成為西南著名品牌開發商；2008年開始全國化進程，當年借殼迪康葯業上市。

輝煌日子裡，不乏業界佳話。藍光「coco 系」以「一月一開盤」節奏，將藍光高周轉模式的強悍執行力悉數展現，亦憑此開創「產品標準化」新起點。2012年銷售額「破百億」時，便立下千億目標。

2015年4月，藍光發展在上交所完成重組上市。資本加持下，藍光短短三年躋身千億俱樂部，銷售額從184億漲到2018年的1041億元。

副業亦風生水起。2015年-2018年，藍光發展以「3d 生物列印+生物醫藥」為口徑披露的板塊營收，由4.47億元增至10.12億元，複合年增長率2.26%；毛利率58.91%-73.38%，領先其餘產業。

2018年，藍光發展賬面持有貨幣資金251.9億元，同比增長97%，現金短債比1.7。也是這一年，藍光發展新增85塊土地儲備，同比增長183.33%，除16塊位於二線城市外，其餘均在三、四線城市，新增建築面積約1,496萬平米。

2019年，藍光發展與16家大型銀行建立總行級戰略合作，多元化拓展境內外融資渠道，授信總額超2,200億元。

同年，新增48塊土地儲備，新增建築面積約1,121萬平方米。新增土地和建築面積中新一線和二線城市佔比60%、強三線城市佔比40%。

2017至2019年，藍光發展大手筆拿地：耗資202億元、288億元、654億元。

2020年，藍光新增60塊土地儲備，新增建築面積1,279.9萬平方米，其中三、四線城市佔比超55%。

大加槓桿、高周轉、極速規模追逐中，「公司安全方面一定是優於一切考核，優於凈利潤等其他所有指標」似乎成為一句空喊口號。

而粗放的規模押寶，成就了速度體量黑馬，亦為企業埋下暗雷。

首先，對下沉城市的盲目樂觀與「過度」投入。要知道，彼時已經危機初現，三四線下沉市場並不被看好，碧桂園、恆大正加緊離場。藍光發展的「買買買」，頗有「逆行者」姿態。

2020年，三、四線城市樓市迎來蕭條，各房企用盡促銷手段，銷量依然慘淡。藍光自然品嘗到「後遺症」苦果，資金周轉困境隱現。當年銷售均價降至8592元/平米。

雖「懸崖勒馬」，逐步回歸新一線、二線及強三線城市，無奈往期沉澱過大。截至2021年末，除大本營成都外，藍光發展房地產儲備仍不少集中在低線城市為主的滇渝區域及華中區域，如吉安、巢湖、南陽、襄陽等城市，兩大區域占其總儲備比分別為 19.7%、23.4%。

恆大靠三四線突擊，將風險暴露演繹到極端，同樣看好三四線的碧桂園仍未走出消化風險的陣痛，藍光發展又需要多久才能恢復元氣？

其次，大本營「失守」。2018年，藍光成都區域的銷售額佔總銷售額三分之一，2019年滑至不到20%，2020年又同比下降18.67%。

作為新一線驕子，巨頭紛紛搶灘成都，藍光發展上述失守，意味著丟失近水樓台的機會成本，全國化戰略有無誤判、錯付？

除了上述去化「減分項」，屋漏又逢連陰雨。2020年8月「三條紅線」出台，去槓桿、防風險的大風向確定，卡住房企流動性血脈、為粗放規模擴張套上緊箍咒。高槓桿的藍光壓力陡增。

3

負債壓頂、斷臂賣資 

白衣騎士啥時來？

2020年10月，因與平安一筆十幾億元融資未按約定日期還款，平安在內部對藍光融資進行限制。進而引發蝴蝶效應，讓藍光融資難度大升。

更遺憾的是，面對風雲突變，藍光發展似乎仍未「懸崖勒馬」。wind數據顯示，2020全年拿地60幅，其中公布溢價率的52幅土地中，超30%的高達37幅，其中有21幅超過50%，5幅超過100%。激進賭性可見一斑。

2021年7月，藍光發展首次發布公司及下屬子公司部分債務未能如期償還的公告。涉及本金金額24.84 億元。

截止2021年8月2日，公司累計到期未能償還的債務本息合計159.97億元，其中21.31億元已被債權人申請法院執行。

面對咄咄債壓，藍光發展不得不加大輾轉騰挪。

早在2020年7月就利刃向內，砍去醫藥產業板塊，以對價9億元將迪康葯業出售。彼時宣稱「聚焦主業」，但難擋斷臂求生的外界質疑。

進入2021年，賣資再加速。

2月，藍光將旗下已上市的物業公司藍光嘉寶以48.46億賣給碧桂園。賣掉優質資產，藍光發展被指全面進入賣資產償債的信用重建階段。

7月，成立債權人委員會，旨在推進債務重組工作。

12月，藍光將旗下全資子公司重慶煬玖商貿有限責任公司100%的股權轉讓給金科地產，價格僅1元。而標的物凈資產為14.84億元。藍光發展稱，此次交易通過承債式收購，出售資產同時能降低負債約91.91億元。

也是12月，藍光發展成立債務重組專項工作組，由董事長楊武正直接領導，並聘請境內及境外債務重組顧問，全面開展債務風險化解整體工作。

值得肯定的是，藍光發展雖負債壓身、違約暴雷，但其多次提及「不逃廢債」，期望得到持有人支持並給予時間。

只是，理想豐滿、現實骨感。2022年8月，因股價持續下跌，藍光發展發布回應股價異動公告，提到「公司債務重組方案尚無實質性進展。」

從種種結果看更是如此，終止評級、項目停工、資產強執拍賣等壞消息接踵而來，自救效果難言樂觀。

2022年9月，大公收到藍光發展出具《關於終止藍光發展公司主體及債項評級的溝通函》。

同月，藍光發展在e互動表示：「因受公司債務危機影響，導致公司部分項目停工。」

2022年10月，阿里拍賣顯示，四川開發商藍光發展旗下位於重慶兩江新區的國博山項目將被拍賣，起拍價10.3億元。

唏噓的是，藍光國博山一度被譽「重慶藍光2020年全新戰略之作」。

兵敗如山倒。被拍賣的不僅是項目，因股票質押違約，藍光集團所持藍光發展股份也不斷被司法拍賣。

僅2022年12月26日至2023年1月20日，藍光集團所持藍光發展股份被司法拍賣累計成交的股份數量就達1.7億股。

截至2023年1月20日，藍光集團持有藍光發展股份約4.2億股，占公司總股本的13.85%，待本次拍賣成交的約4516萬股全部完成過戶登記後，藍光集團持有的股份將變更為約3.75億股，佔總股本的12.36%。

2021年，藍光集團所持股份占公司總股本的50.13%，經多次被動減持、司法拍賣股份，藍光集團的控制權亦變得微妙。

不同於華夏幸福、融創中國，藍光發展至今仍未等到實錘的白衣騎士。

另一邊，債壓不等人。截至2022年10月31日，藍光發展累計到期未能償還的債務本息金額合計392.48億元(包括銀行貸款、信託貸款、債務融資工具等債務形式)。

4

夢想、情懷、耐力、毅力 

一切皆有可能

新年致辭中，藍光發展董事長楊武正坦言：2023年，我們會面臨更艱巨挑戰。

從上述業績巨虧、退市風險看，頗有讖語意味。當然，管理層有足夠清醒認識，這也是一件好事。

2021年6月，藍光發展公告，楊鏗辭董事長一職，年僅26歲的楊武正臨危受命，成為地產史上最年輕的董事長。

也是6月，楊鏗轉讓手中最後的1.69億股公司股份給藍光集團。轉讓後集團持股比升至58.31%，楊鏗不再直接持有藍光發展股份。

二代接班人、95後身份，讓楊武正一度備受期待。

只是，看看藍光目前現狀，楊武正成績單實在不算光鮮。如何價值自證、實力自證，仍是一道靈魂考題。

2023年1月14日，藍光發展公告，公司近期新增3起訴訟，涉案金額1.91億元，藍光發展均為被告方，訴訟類型包括債權轉讓合同糾紛、房地產開發經營合同糾紛、建設工程合同糾紛等。

當然，冰凍三尺非一日寒。企業脫困新生，亦需徐徐圖之。

楊鏗曾言：「綜合來看，我覺得企業家最重要的品質，是有夢想，有情懷，有耐力，有毅力。做企業就像登珠穆朗瑪蜂一樣，隨時充滿風險，每時每刻都在接受考驗——考驗你的體能、心智、耐力」。

沒錯，往事不可追、來事尤可憶。企業興衰起伏本是常態。關鍵是能及時反思、刮骨巨變。這個涅槃過程、力臂狂瀾、向死而生，最貴夢想情懷、耐力毅力。

活下來，哪怕山重水複、哪怕筋疲力盡。

況且大潮翻滾間，一切皆有可能。

隨著2022年末政策持續發力，多個融資渠道得到修復及開放。據克而瑞監測，2022年12月，重點監測房企共涉及48筆併購交易，總交易對價約528億元，環比大增72.4%。

1月13日，中國人民銀行副行長宣昌能表示，鼓勵住房、汽車等大宗消費。

......

都說否極而泰來。下一個紓困房企，會不會是藍光發展？

盡人事聽天命，天助自助者！