地產行業進入深度調整期，銷售和利潤下滑成為新城控股以及多數房企難過的一道關。
9月2日，新城控股舉行了2022年半年度業績說明會。管理層在會上表示：「開發業務是公司區域深耕的壓艙石，商業管理則提供穿越周期、穩定收入的現金流。」但是在「住宅+商業」雙輪驅動的運作模式下，上半年新城控股營收和歸母凈利潤雙雙下滑，合約銷售額下跌超4成。
下半年，面對市場信心缺失、行業格局洗牌等複雜多變形勢，這家千億房企是否還能保持足夠的韌性？
營收下滑超45% 維權事件頻發
新城控股2022年半年報顯示，上半年新城控股營業收入為428.03億元，相比去年同期下降了約45.89%；歸母凈利潤為30.10億元，相比去年同期減少約30.11%；扣非歸母凈利潤則同比下滑了32.50%。
對於營收下滑的原因，新城控股董事長王曉松在業績說明會上回應稱，是2022年上半年公司物業交付面積較上年同期減少較多所導致。半年報顯示，上半年新城控股交付近4萬套物業，實現60個子項目竣工交付，竣工面積為653.56萬平方米（含合聯營項目），相比去年同期的竣工面積1545萬平方米下降約57.70%。
從銷售數據來看，新城控股報告期內完成合同銷售金651.60億元，比上年同期下降44.62%；實現合同銷售面積657.20萬平方米，比上年同期下降39.54%。對於業績下滑，王曉松歸因於市場，指出2022年行業銷售普遍承壓，疊加7、8月份為行業傳統銷售淡季。
過去，新城控股曾是快速衝上千億的地產「黑馬」，但其激進擴張之路在其創始人、前任董事長王振華因猥褻兒童入獄後按下暫停鍵。而在今年多數房企銷售業績下滑的市場行情下，新城控股也沒有成為例外。今年6月，新城控股南京一項目還推出了「西瓜換房」的活動，有業內人士認為這顯現出企業較大的去化壓力。
因銷售下降超過預期，標普在8月下調了新城發展與新城控股的信用評級，展望「負面」，並預計其流動性緩衝可能會進一步縮減，不僅是房地產銷售產生的現金減少，還因為公司要動用內部資源償債。此前穆迪也下調了新城控股評級，並將其評級列入進一步下調觀察名單中。
另外值得注意的是，新城控股近期在天津、重慶、北京多地的部分項目發生維權事件。8月，據媒體報道，重慶渝北吾悅廣場業主維權遭遇開發商暴力對待，引發熱議。北京禧悅學府項目今年7月因購房人反映施工進度緩慢等問題，被石景山區住建委約談。大興新城熙紅印項目去年被北京市住建委要求整改違規問題，並暫停了項目網簽，但今年又有網友在領導留言板反映該項目開發商違規收取預售資金以及涉嫌對規劃或建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。預售資金問題大興區住建委已責令企業整改，對誤導宣傳一事新城控股華北大區公司則回應記者稱，大興區市場監督管理局已來項目調查取證並詳細了解相關情況，公司積極配合工作，但同時也指出，「我司對外展示宣傳的材料來源於政府網站公示的交通規劃，我司進行了明顯的提示說明，最終以政府批示為準。」
商管毛利率超72% 全國布局189座吾悅廣場
房地產開發業務顯露出「疲態」，「雙輪驅動」的另外一環商業地產則被寄予「提供穿越周期、穩定收入現金流」的厚望。
王曉松透露，2022年1-6月商管毛利占公司毛利比重達34.14%，毛利率達72.22%，而同期其房地產開發銷售業務的毛利率僅為16.12%。
△圖源：新城控股2022年半年度報告，央廣網發
而在房產開發利潤率下滑的同時，更多的對手開始布局商管賽道，這意味著，新城控股將面臨更為激烈的市場競爭與挑戰。
不過，新城控股具備一定的先發優勢。據半年報披露，截至2022年6月底新城控股已在全國範圍內布局189座吾悅廣場，已開業及委託管理的吾悅廣場達131座，商場開業數量位居我國境內外上市公司首位。
先發完成全國布局，並與商業模式和商業開發運營能力三者打通，新城控股董事兼聯席總裁曲德君認為這是公司核心競爭力所在。
他指出，公司採用「住宅+商業」雙輪驅動的商業模式及輕重並舉的吾悅廣場拓展模式，開發業務是公司區域深耕的壓艙石，商業管理則提供穿越周期、穩定收入的現金流，各個事業部間協同開發，相互促進，這是新城核心優勢的最基本前提。並且新城控股擁有從開發到運營完整的商業地產開發運營產業鏈，有效保證項目2年左右滿鋪開業；針對不同城市的特點精準優化商業定位，打造吾悅廣場的經營特色；「總部-區域-項目」的三級架構，擁有一支具備全面的商業資源統籌及管理能力的商業運營管理團隊。
上半年，新城控股實現商業運營總收入約47億元，同比增長20%。曲德君表示，下半年公司將持續促活廣場經營，力爭實現105億元的全年商業運營總收入目標。對於規模拓展計劃，他表示考慮到目前行業情況，公司將運營回暖、穩定經營作為商管工作的重點，在輕重並舉的規划下，保持規模平穩增長。
多舉措降負債 暫緩拿地收縮投資規模
眼下，房企流動性成為投資者關注的重點。新城控股上半年在降低有息負債和優化債務結構上做了不少嘗試。
7月，新城發展發布公告稱擬將自主孵化的影院品牌星軼影院以30億元出售。有業內人士指出，影院作為新城的非核心業務之一，出售能夠為其帶來更多資金保障；同時影院收入近年受到疫情影響，若持續運營仍將消耗不少成本。
出售資產回籠資產的同時，新城控股繼續發行新債。5月，新城控股成功完成1億美元優先綠色票據發行；同期完成10億元中票發行，為銀行間首單房企信用風險緩釋憑證。9月5日，新城控股發布2022年度第二期中期票據募集說明書，此次擬募集10億元資金，用於普通商品房住宅項目開發建設、購回及償還發行人及股東新城發展境外美元債券、購回及償還發行人債務融資工具等法律法規允許的用途。
吾悅廣場也成為新城控股融資的重要工具。據其董事兼總裁梁志誠介紹，公司持有116座重資產吾悅廣場，今年1-8月，台州黃岩吾悅廣場、泰安泰山吾悅廣場等20座吾悅廣場經營性物業貸落地，累計獲得融資62億元左右。同時他指出經營性物業貸債務久期約8-10年，融資成本約6-8%，符合公司優化債務結構的長期規劃。
今年新城控股公開市場債務到期126億元，1-8月已到期償還或提前償還103億元。其中美元債方面，2022年累計償付3筆、總計7億美元債，年內無到期美元債。管理層表示，公司將繼續堅持底線思維，做好資金排布，積極確保每筆債券到期償付。
上半年著重緩解債務壓力，新城控股賬面貨幣資金降至448億元。同時其經營活動產生的現金流量凈額從去年同期的-75億元回升至115億元。主要原因則是新城控股收縮投資規模，拿地支出減少，王曉松在業績說明會上表示，截至6月底，新城控股在全國範圍內合計擁有土地儲備1.31億平方米，能夠滿足未來2-3年的開發運營所需。
不過，從土儲結構來看，新城控股約37%的土儲位於一二線城市，29%位於長三角區域的三四線城市，34%位於其他區域的三四線城市，重倉三四線城市對新城控股是機會還是隱憂？多位投資者也在業績說明會上問及三四線城市新城控股住宅及吾悅廣場項目的前景。
而王曉松回應表示，公司在全國最具經濟活力和人口密度最高的地區布局，其中長三角以外的三四線區域以綜合體為主，具有較強的市場競爭力。同時，他也指出，公司不會刻意選擇特定能級城市作為目標市場，一二線和三四線的綜合體投資模型存在差異，一二線更關注流動性，三四線更關注回報率。
對於下半年是否會恢復拿地，王曉松則表示公司會充分考慮行業、市場的變化，並結合自身的經營情況，適時開展新項目拓展。
來源：央廣網
新聞線索爆料通道：應用市場下載「晨視頻」客戶端，進入「晨意幫忙」專題；或撥打晨視頻新聞熱線0731-85571188。
