觀點網 近日，星盛商業與六安洛爾思奧萊置業有限公司達成合作，雙方將共同推進六安山水奧特萊斯項目的商業運營合作。
本次合作項目為星盛商業在安徽的「首秀」，合作將採取品牌與管理輸出模式，引入星盛商業運營管理的購物中心品牌「COCO City」。
安徽六安「COCO City」項目將由購物中心和A區國際名品輕奢超級街區、B區國際名品運動超級街區以及C區六安獨家特色水街餐飲街區組成。
觀點新媒體了解到，項目總建面約為15萬平方米，本次合作範圍為購物中心及商業街區，合作面積約10.25萬平方米，擬打造六安商業新標杆。
根據星盛商業品牌體系定位， 「COCO Park」劃分為城市型購物中心；「COCO City」、「iCO」屬於區域型購物中心，以五公里範圍內消費者為目標； 「COCO Garden」則為社區型購物中心，以三公里內客群為目標。「第三空間」則是定位高檔家居布置購物中心。
全國擴張
深耕於深圳及大灣區的星盛商業，在輕資產擴張上正不斷擴大自己的商業版圖，自2004年成立以來，其就秉持著「深耕大灣區、發展長三角、搶佔中西部」的拓張戰略。
2021年，星盛商業交出了不俗的成績單。2021年財報顯示，其實現營收約5.72億元，同比增長約29.5%；毛利約3.30億元，同比增長約32.9%；歸母凈利潤約1.85億元，同比增長約45.8%。
星盛商業作為輕資產商管集團，手握現金及現金等價物12.7億元，現金流是星盛商業版圖拓張的重要支撐。
報告期內，星盛商業新增加項目36個，其中，委託管理服務1個，品牌及管理輸出服務34個，整租服務1個，新增合約建築面積65.9萬平方米。
2021年末，其訂立合約向84個商用物業項目提供服務，覆蓋中國25個城市，其中已運營商用物業項目24個，未開始運營商用物業60個。
從區域分布上看，長三角擁有項目9個，華中地區項目4個，大灣區項目57個，其他區域項目14個。
從城市上看，星盛商業在一線城市擁有項目55個、二線城市16個、三線城市6個、四線城市7個。
截至2021年12月31日，星盛商業合約面積達到390萬平方米，其中第三方項目的面積佔比達62.4%，具備市場化能力和行業認可度。
2021年末，星盛商業在營項目24個，在營面積達182萬平方米，出租率保持在94%，銷售額較2020年全線增速33%，同店增速21%，在管項目穩中有進。
從去年財報中，可以觀察到，星盛商業除了深耕於大灣區，也開始布局下沉市場核心區。
輕資產下沉
在輕資產合作模式中，主要包括委託管理、品牌及管理輸出、整租服務和租賃運營四種運營模式，而星盛商業是主打品牌及管理輸出模式，對外布局的輕資產項目，均以該模式為主。
品牌及管理輸出模式的收入來源於對合作方項目的定位、建築諮詢及租戶招攬服務的費用以及管理籌備項目開業運營的費用。
2021年末，星盛商業的委託管理服務收入為3.51億元，較上年同期增長13.9%；品牌及管理輸出服務收入為1.98億元，較上年同期增長74.2%。
早期的星盛商業聚焦於大灣區的非核心城區，典型的項目代表是深圳龍華星河iCO，項目於2015年開業，運營面積約5.4萬平方米。
該項目是星盛商業首個以品牌輸出服務模式為第三方業主提供服務的項目，從此開始星盛商業以輕資產為主要抓手向大灣區以外地區擴張，逐步進入長三角及華中地區，從而實現全國化布局。
2020年由星河商置與展盈地產合作，共同打造第三方標杆項目中山天奕星河COCO City，則可以視為星河開始布局下沉市場的核心區，也是星盛商業在營項目的標杆案例。
該項目位於中山市東區核心區域。未來將實現BRT雙線雙站軌接駁，約14萬平方米商業空間，將打造城市綜合體一站式居住生活。
之後，星盛商業2021年先後在山東日照，深圳、廣東惠州、江蘇常州、廣東揭陽、廣州及成都新增簽約11個項目，其中6個為母公司星河控股旗下項目，5個為獨立第三方物業項目。
值得一提的是，包括此次新布局的安徽六安市「COCO City」，星盛商業布局的城市均為該省或該市區的核心區域，不再局限於大灣區，而是積極布局全國下沉市場的核心區域。
有分析認為，星盛商業對下沉市場運掉自如，除了得益於自身豐富經驗與品牌效應外，還有就是品牌及管理輸出的模式帶來優勢。在該模式下可以利用較小資金和較低風險實現規模化布局。
深耕大灣區雖然讓星盛商業的輕資產運營積累了豐富經驗，但其卻提出「現在商業不應該有所謂的異地複製的概念」。
星盛商業指出「商業模式可以複製，商業形式一定是一店一策、一事一議、一城一議」，在未來進入到其他城市以後，將會對該城市的文化、特點、城市環境、商業點、消費特色都會進行一店一策的研究，形成對城市商業點乃至項目的商業解讀，最後通過項目的落地表現出來。
