眾所周知，房地產快速發展超過25年，在滿足很多人的居住需求同時，也給不少普通家庭帶來了財富機會。以前人們覺得買彩票中500萬都是夢寐以求的事，但現在很多地方的一套房子都值那麼多錢，如果有那麼幾套更是不得了，如果不追求更大財富的話，完全可以躺平收租安度餘生。
但是，「房價永遠漲」的神話從2021年下半年開始打破，市場進入下滑至今仍沒見明顯回升，無論是在成交量上，還是在價格上，都呈現連續下滑趨勢，像最能體現市場真實狀況的二手房價格，全國百座城市二手房均價已連續17個月下降，原本寄予厚望的「金九銀十」也未能扭轉頹勢，9月比8月繼續下跌0.06%，1-9月累積跌幅為-2.6%。
一個不尋常新信號出現
都知道，9月份開始，包括北上廣深在內的一線城市，以及幾乎所有的二線城市都放開了放鬆了購房資格，特別是「賣舊買新」的政策支持，賣舊房可以減免稅費，買新房可以享受補貼，少則幾萬，多則幾十萬，這些都是真金白銀的補貼。在這種僅次於2015年那波全國戰略去樓市庫存政策的激勵下，各城市的二手房掛牌量迅速猛增。根據機構的數據顯示，與去年同期相比，截至9月末，10個重點城市的二手房掛牌量達到了162萬套，同比去年猛增了4成，各城的二手房掛牌量處於歷史高位。
這種旨在通過激活二手房市場，同時反過來帶動新房的策略，似乎看到了效果。比如9月份二手房成交套數顯示，除了深圳環比微降0.9%以外，北京環比漲了45%，上海環比漲了17%，廣州也環比漲了4.8%。毫無疑問，相對於疲軟的新房市場，二手房的成交表現可以說是可圈可點。但問題是，二手房成交量在政策刺激下開始回升，並沒有按照「量價齊升」邏輯在走，而是「量升價跌」。根據機構監測的數據顯示，100強城市二手房均價連續4個月下跌的城市達到90座，9月份更是達到99座，可以說都在跌，這一不尋常現象到底是什麼情況？
在業內看來，現在的態勢很明顯，二手房成交量雖放大，但相對於天量的掛牌量，業主非常珍惜每一個購房者，只要不太離譜，降點價是小事，能接盤就行。但是，即便這些業主把房子便宜處理掉了，但新房市場表現平平也意味著很多人沒有「賣舊後立馬買新」，說白了，就是變現後不著急買房，是觀望還是就不再買了，不得而知。這樣的市場表現，可能是與以往每次刺激市場後所表現出的最大不同。
央媒定調「未來樓市」
實際上，針對眼下的樓市現狀，央媒新華社在《新政落地滿月，房地產市場活躍度提升》一文中援引業內的話說：
雖然樓市成交有所回暖，但從同比來看，住房成交下降幅度仍明顯，還需政策進一步加力穩定市場預期，促使樓市更長時間平穩運行。
這句話，也基本說出了當下樓市的運行情況以及對未來的要求，起碼有幾層意思：一是，與前一兩個月比，市場有所回暖，這一點毋容置疑；二是，也僅僅是金九與前兩個月（淡季）比，但要與去年同時期的旺季比，下降幅度還是比較大的，這種比較可能是更有政策參考意義；三是，下面怎麼做就很明顯了，政策還要進一步加強，首要的就是要穩市場預期，這個好理解，樓市都是「買漲不買跌」，都感覺市場還要下行，誰還會積極入市呢？四是，政策提振樓市目標也是明確的，就是促進市場平穩運行，這一點，基本可以看作是對未來樓市的定調，不要大起大落，要平穩有序發展。
當然，如果能做到長期平穩運行，對市場而言，炒房的行為基本會絕跡，買房就是以自住為目標，起碼可以杜絕長期積累的諸多樓市弊病，避免樓市泡沫再次上演，這對我們的經濟運行、金融穩定，包括社會穩定都是有好處的。然而，要實現這個目標也是不容易，主要原因正如前面所說，市場有繼續下滑風險，購房者觀望情緒濃厚，加之3個月前，國家已經定調房地產市場供求關係已經發生重大轉變，如果要保持市場處於平穩運行期間，起碼得把供求關係弄平衡了再說。
作為穩樓市的輔助舉措取消只有公攤面積計價和取消期房銷售，從目前來看，具有風向標的地方已開始動真格。
關於兩個「取消」的歷史成因就不多介紹了，但有一點是肯定的，央媒曾多次呼籲取消這兩個東西，說是這是老百姓的呼聲，取消勢在必行。
第一個是取消期房銷售。繼海南取消預售，全域實行現房銷售以後，被視為住房制度改革試驗基地的雄安新區也在這段時間開始全面取消預售制度，實行現房銷售。對這個具有市場風向標的舉措，在業內看來，在住房供求關係發生重大轉變時實施可謂正得時機，按照現房銷售周期一般往後推少則1-2年、多則3-4年，完全可以以時間換空間，讓住房庫存得以消化，如果其他地方也相繼鋪開，市場逐步企穩也指日可待。在提振市場招數已經用得差不多的情況下，取消預售或是各城市穩市場為數不多的辦法了。
第二個是取消只有公攤面積計價做法。為什麼不說取消公攤面積呢？因為公攤面積是客觀存在的，一套房子不可能只有套內面積，它必須有電梯廳、走道、門衛室等這些必要的公攤部分。所以，取消公攤面積準確的說法是取消僅有公攤面積計價做法。日前，北京發布了一份徵求意見稿，要求商品房須明碼標價，特別提到要標明套內建築面積的每平方單價，也就是說，開發商賣給你的房子，會給你展示兩種價格，一個是含公攤的單價，一個是除去公攤的單價。
在業內看來，讓公攤和套內面積並存計價起碼帶來兩個好處，一是開發商藏污納垢的虛標公攤面積無處遁形，比如原來給你多標5%公攤，現在卻藏不住，因為套內面積是比較好測的，購房者不會花冤枉錢；二是涉及到公攤的相關費用也應該有說法，比如供暖費，90平米房子，實際享受供暖只有套內的70平米，公共部分收取供暖費就不太合適，因為公攤部分本身也不需要供暖。北京在本輪市場中率先要求實行兩種計價方法，按照公示時間算的話，沒什麼大修改，最快年內就會正式實行，其他城市或相繼效仿。
不管怎麼說，公攤和預售迎來變革，或許是當下樓市走到這個階段的必然趨勢，但也迎合了老百姓多年的期盼，挺好。
