当得知租赁的房子
早已被司法查封而今被拍卖
拍得者要求承租人支付租金
而前出租人又已收取过相应租金
承租人该怎么办？
案情回顾
2020年11月30日
原告某传媒公司与被告徐某签订房屋租赁合同，承租徐某所有的办公写字间，双方约定租赁期自2020年12月1日起至2022年11月30日止，租金及物业费按季度支付。
2022年6月21日
徐某要求更改收取租金账户为其子小徐的银行账户，该传媒公司依约于6月22日向该账户支付了2022年7月至9月的租金及物业费5万余元。
2022年6月28日
案外人涂某通过司法拍卖竞得该房屋的所有权，并办理了房屋过户登记。涂某告知传媒公司该房屋于2018年即被司法查封，并要求其支付自2022年7月13日始使用该房屋的租金及物业费。
2022年9月29日
传媒公司与涂某经协商一致解除房屋租赁合同，并向涂某支付了2022年7月13日至2022年9月30日使用该房屋期间的租金及物业费4万余元。
传媒公司多次联系徐某要求其退还租赁保证金、并赔偿租金及物业费损失未果，遂诉至法院。
法院审理
南昌高新区法院经审理认为，案涉房屋于2018年被南昌市中级人民法院查封，被告徐某于2020年11月30日将该房屋出租给原告传媒公司。双方租赁合同签订在人民法院查封之后，虽法律并未禁止对查封房屋的出租，从实际经济效用角度考虑，在不减损被查封房屋整体价值的情况下，也应该允许查封房屋的出租使用，查封的限制措施不影响该租赁合同的有效性。
但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，该签订于人民法院查封之后的租赁合同依法不得对抗人民法院对于案涉房屋的执行。
涂某因南昌市中级人民法院拍卖该房屋而竞得房屋，依据该院作出的生效执行裁定书，涂某自该裁定送达时起取得该房屋所有权。故涂某有权要求传媒公司支付2022年7月13日至9月30日期间的房租及物业费，并有权要求与原告公司重新商定租赁合同条款。因传媒公司和涂某双方未能就继续租赁协商一致，对于案涉租赁合同的提前终止，传媒公司并无过错，故其起诉徐某要求返还租赁合同履约保证金，应予支持。
徐某对于案涉房屋所有权人变更为涂某之后的租金收益及相应物业费的取得，无事实和法律依据，应予返还给传媒公司。对于传媒公司向涂某支付的2022年7月13日至9月30日期间超出原租赁合同约定的部分租金，系因被告徐某原因导致涂某向其主张权利而产生，其有权要求被告徐某一并赔偿。
在订立租约前，承租人除了对房屋以及屋内设施进行实地查验外，也应该对房屋的权属状况及是否存在权利负担进行必要调查。签订合同时，也可将相关风险及违约责任写入合同条款，提前规避法律风险，维护自身合法权益。
出租人应当诚信向承租人披露房屋的权属状况及权利负担。因出租人原因导致第三人向承租人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人有权要求出租人赔偿。
来源：江西法院
