房地产真的是“暴利”吗？房地产真实成本解析

国内房地产企业的运作流程，无出其右：出资拿地或土地入股-土地融资-立项报建-施工初期阶段施工单位垫资或部分垫资施工-预售回拢资金、部分房产抵押融资-支付施工工程款-项目竣备-交房、物业接管。

也就是说国内房地产企业几乎都是前期少量资金投入启动项目，用以购买土地；然后通过到手的土地(有点地方要求四证到手后)融资获得第二笔建设资金，开展项目立项报建、营销策划和支付部分工程施工款；然后由施工单位垫资或部分垫资建设到预售条件后，迅速开展预售回拢资金获得第三笔建设资金，维持主体和基础设施、配套设施完工，确保交楼；在预售不理想的特殊情况下，部分房企会将配套用房(物业用房、售楼用房)和部分不放盘楼栋整体抵押给银行进行再次融资，确保项目顺利完工。

在这次楼市盘整期前，由于楼市被大量炒房客、大拆大建的城镇化进程和地方政府过度依赖土地财政等不良现象，给地产注入了不少泡沫，导致房地产行情主流一路看涨，最终房地产开发企业赚得盆满钵满。

随着国家机器出手市场干预，多方调控，“房住不炒”的理念被社会普遍认可，使得房产地行情日趋回归理性，房地产企业暴利时代即将结束，部分房企可能因为早期经营预期过高和储备土地成本不断增加等原因，最终会在这次国家干预下，进行一次大洗牌，一些类似恒大的高负债大型房企，投资三四五线城市和没有核心竞争力的小型房企，依赖房地产业务开展多元化发展的集团企业，依赖高周转率运作的房企，通过投机高预期看涨的操盘房企，面临市场疲软和资金链保障难题的双重压力，从而走向破产重组或淘汰。

一、目前国内房地产开发成本构成比例大致如下：

地价及税费占比：50%

建安成本占比：30%

利润占比：15%~20%

二、房地产成本构成明细：

1、土地成本：出让金、转让费(二三级市场)、拆迁补偿费、红线外市政配套费、其他费用包括土地产权登记费、契税、土地使用费、四源费、交纳的大市政配套费等。

2、前期费用：勘察费用、规划设计费、报批报建费、造价咨询费、工程监理费、临时工程费等。

3、建安工程成本：基础设施费用、环境、配套设施、建筑单体成本等。

4、开发间接费：工程保险费、现场驻地办公费用、资本化利息、物业管理基金等。

5、营业费用：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建安费、售后服务基金等。

5、公司管理费。

7、财务费用。

三、房地产各项目成本构成计算模板

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