美国30年期固定房贷利率飙升至7.12%

《按揭新闻每日指标》（Mortgage News Daily Index）公布10月7日的30年期固定房贷利率，已经飙升至7.12%。与去年元月当时的2.65%相较，房贷利率已经增加了4个百分点、或者2.5倍。

财星杂志在9月引用Zillow公司制作的全美地区屋价指数，发现从2022年5月至8月，短短四个月期间内，过去热腾腾的加州、科罗拉多、德州奥斯汀等区域，都已经出现超过10%的跌幅。Zillow统计全美896个城市与地区，有117个出现逐月下跌的趋势，被公认为“泡沫城市”的德州奥斯汀、艾达荷州首府Boise、拉斯维加斯、凤凰城等全数下跌，而科技公司云集的高价区如旧金山单月下跌7.8%、圣荷西下跌10.6%，更显示科技股股价暴跌已经引发房地产价格下挫。

房地产价格下挫是全球现象，其他国家如澳洲、新西兰、加拿大等，过去几年上涨的幅度超过美国绝大多数城市，如今也率先走跌。高盛证券在9月初提出一份全球房地产市场预测报告，直接点名新西兰的全国屋价到了2023年底将会重挫21%、澳洲重挫18%，加拿大则比目前下跌13%，这代表部分地区的年度跌幅将会逼近3成。

上周五（10月7日）美国劳动部公布9月非农新增就业人数为26.3万人，9月份失业率为3.5%，比上个月还下降0.2个百分点，非农新增就业人数也比市场预期的25万人要多出1万多人。

充分就业的劳动市场能否冷却，固然是预测通货膨胀何时获得压制的重要指标，失业人数增加虽然是悲剧，却可抑制薪资上涨的增幅，进而缓解物价上扬压力。但是，财富效应也是联准会试图控制通货膨胀的重要工具，在冠病疫情期间飞涨的股票与房地产价格，是引爆美国通胀的火药库，联准会借着暴力升息来打压股市与房市，成效则会比劳工就业更快速、更有成效。

相较于劳动市场，资产价格对于利率的敏感度更高，挤泡沫的速度更快，财富紧缩的效果也更显著。美国房地产建设公司的ETF跌掉34%，跌幅接近NASDAQ（年初至上周五跌32%），超过标普500（年初至上周五跌23.64%），已经飙升至7%的房贷利率正在快速引导屋价下跌，如果高盛证券预测的跌幅值得参考，那么我们将可预期美国整体房市下跌15%～20%。

联准会快速升息对于美国房地产市场的冷却效应，肯定要远远超过劳动市场。