屋价步入下行通道，天津北部“超级大城” 你该如何看待？

前言

十月天气渐冷，津城房市持续低迷，一片冷清。

政策依旧趋严的环境下，各路房企谨慎入市，“银十”并未出现。天津很多项目推盘节奏明显放缓，市场攻势显得有些乏力，甚至“以价换量”、“抢人”的“腔调”也有点“一而再，再而衰，三而竭”的弱势，甚至沮丧。

市场方面，观望情绪更加浓厚，很多打算买房置业的人选择静观其变，从微信群聊天的字里行间流露出的都是慎之又慎。小编身边诸多房地产行业的朋友聊起现状，也皆是一脸茫然，看房的客户变少了，业绩变低了，面对如此“碌碌无为”的境遇，压力和困惑让大家有些慌乱，无所适从。

留给 2018年的时间不多了，也许，这个冬天很多人都不好过。

早在今年九月初，小编就斗胆对可能出现的状况拟文讨论过一番，如今一个多月过去了，回头翻阅笔记，发现当时描述基本符合眼下行情。有兴趣的朋友可以点击回顾阅读>>（屋价降了 该出手吗？左右“夹击”之下 天津南开此楼盘你会选吗？），或者加入兔博士APP天津屋价千人群聊一聊你眼里的楼市。

项目概况

小编此次探访的是天津市北辰区宜兴埠的新房项目——未来城，由远洋、五矿两大房企联袂打造，占地160万平米，建筑面积达328万平方米。项目蓝图含14个地块，共分14期建设开发，用“庞然大物”来形容毫不为过。因其整体设计和总体规划都是按照“新城市”发展理念进行的，所以可以称之为宏大多元的“超级大城”。

其中，将于10月底首开的未来城一期地块具体四至为：

东侧紧邻旷世新城，通过辅路连通外环线。西侧隔津围公路与宜兴埠拆迁中的老城区相望。

从地铁站出来远望未来城一期地块

南面有宜兴埠医院和还迁安置区，距其不远有今年8月23日被金辉以总价6.4亿摘得的一块住宅用地，时值楼面价12681元/㎡。北侧也有拆迁待开发地块以及局部商业街区，直至天士力集团。

交通

未来城体量庞大，覆盖面积广阔。目前周边交通“三横三纵”的交通格局。三横：普济河东道-宜白路-志成路。三纵：外环北路-津围公路-铁东路，总体上讲一期区域自驾出行还算便捷。不过，由于区域内及周边拆迁情况比较复杂，主干道路和次干道联系欠佳，所以整体的路网还有待进一步建设和完善。

该项目区域地铁优势突出。天津地铁3号线宜兴埠站距离一期项目百米之余。区域站点还有张兴庄站、天士力站，通过地铁换乘，可快速到达天津各个核心区域。除了3号线以外，天津地铁5号线将于10月底开通运营，在张兴庄站与3号线实现换乘，届时未来城区域又多了一个宜兴埠北地铁站。4个地铁站点的开设，辐射区域很广，足以满足区域居民日常出行，超级快捷。

天津地铁3号线宜兴埠站C口

天津地铁5号线宜兴埠北站D口

公交方面，有公交852路、675路、27路、334路、641路、671路等。

商业

未来城的开发不仅为天津北部区域崛起注入新势力，亦可能成为天津地产开发史上规模最大的一次造城运动。项目配建有80万㎡超大商业体量，规划商业矩阵能辐射整个天津北部，这又将是天津北部一个一站式消费生活的新去处。据介绍，项目还将引入健康智能、高端科技的元素，商业化、现代化、体验化印记凸显。

社区+生态

项目自带（建筑面积约）8.5万平米教育用地，规划容纳多个优质学校，可满足幼儿园、小学、中学不同阶段的求学需求。同时，项目设有集体育、休闲、健身的儿童、邻里全龄运动健身场地，还设有4.3万㎡的生态配套，也是以全龄化为主题，呈现集体育公园、街角公园、休闲运动等于一体的多层次架构。

此外，项目按照整体城市构造的思路，将空中、地面与地下的多元空间对接，通过不同功能性的串联，将社区与配套资源结合，社区生活显得更加便捷、立体化。

另外，项目周边还有学校：宜兴埠中心幼儿园、普育小学、宜兴埠第一小学、天津九十六中学。周边医院有天津市第一医院、安捷医院、第四中心医院

普育学校 来源：兔博士app

项目动态

未来城预计10月底首开洋房、高层、小高层产品。首开产品包括洋房：9层到顶，一梯两户。小高层：11层到顶，一梯三户；18层到顶，两梯四户。高层：22-26层到顶，两梯四户。面积区间87㎡-138㎡，主力户型为87㎡、117㎡（建筑面积）。

按照项目披露的信息，未来城预计首开整体价格在22000-25000元/㎡之间（仅供参考，以实际成交价为准）。项目容积率约为1.74，绿化率40%。

踩盘体会

长期以来，天津北部区域基础设施建设落后，居住环境脏乱差，缺乏商业氛围等短板一直为人诟病。近些年在京津冀一体化大环境的推进下，该区域的一些区位优势逐渐显现，城市建设重视程度不断提高，区域内建设动作加快，加上相对于市区其他区域较低的价格，天津北部地区着实受到很多刚需人群的关注，而在天津环内还有如此大体量的地块可以统一规划统一开发，也可谓难得。

不过，“罗马不是一天建成的”，区域内多年积累的问题仍需很长时间去解决，加上未来城体量庞大，14期地块开发周期可能更长。所以在面对未来城的时候，无论是在房产开发时间节点上，还是区域建设推进阶段中，都应该将其视为一个区域性、复合型、独立性和成长性多属性兼具的“微型化城市模型”，切忌用一个简单的商业房地产项目标准去考量。