房市六年回望：2016为何屋价暴涨，2022又该何去何从？

原创：势之场

公众号：势场

历史是现实最好的老师。

——李世民

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鱼的记忆只有七秒，而大众的记忆呢？

2015年那会，我国房地产到了生存的关键时刻，大量的房子无人问津，老百姓不愿意购买。杭州一度跌破8000，有开发商砸盘出货，深圳当时还在2w-3w左右盘整，一线城市的房子也岌岌可危。

西安、重庆楼市价格大部分的稳定在7000元左右，差一点的位置是5000多。

而2015年的时候，大部分的房子交付还是毛坯房，随后为了利益最大化，精装房开始被推广，开发商也乐此不疲。

笔者记得当时在西安看过一个小区，精装是9000，毛坯是7000，精装的特点就是装修费可以和房子贷款，许多没钱装修的人索性多贷一点。

因此，精装房模式就推广开来了。

一年后的2016，楼市的又一轮火爆开始，西安更是其中的桥头堡。屋价可以连涨56个月，5年时间全国涨幅第一，十年间涨幅达210%。

西安两年前的数据，就已经足够惊人

有读者肯定会对这轮上涨有所疑问，难道2010年到2015年全国人口没有城市化？难道西安人口没有增加？难道刚需不够多？

不是，当时人口流入城市还在流入，但是大部分的买房首付主要来源于自有资金和父母，也就是自己攒个十多万，父母资助一半，然后就买房子了。

彼时，刚需的收入是匀速的，赶不上屋价的增速，因此房子没人买，买不起，或者慢慢买，慢慢赚钱。

因此，很多人对于房子的态度是：是比较贵，可好好奋斗也能买得上，未来可期。

而开发商就比较痛苦了，因为开发速度大大的超越了居民的财富积累，因此出现了过剩。

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全国房市彼时的过剩率多少呢？请看下面。

上面几张图，是2015年时期的悲观报道中截选出来的。一线城市销售还可以，8个月卖完，到2015年12月的时候库存面积飙升到了7亿平左右，也就是去化周期进一步上升。

部分地区，去化周期达到了三年，有的地区达到了五年，也就是房地产基本上需求很弱了。

这种情况下，本以为房地产要不行了，很多地方降价20%-30%，重庆一套只要50w，西安一套也是50w，太原也是50w，堪称非常的便宜了，多美呀。

打砸售楼处的新闻，已在一两年前就开始频频见报

降价后对开发商有影响吗？

还好，慢点开发就行了，少赚点。

但是，降价对地方影响大呀。当时发现，很多人没房子还不买房子，咋办？这可是会影响社会发展的呀，城市化速度要明显变慢了哇。

最后一合计，“涨价去库存”历史性地登上舞台。

棚户区改造也开始加速了，手持大量货币的拆迁户大量诞生。大约用了三年，到2018年，全国城市的高价城中村拆了个遍，配合开发商涨价，多少年下跌的屋价，也终于又开始拔地而起了。

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但这里有一个极为关键的问题：我们的收入增加了吗？

没有。相反，供给侧改革和环保改革使得许多落后产能被淘汰，同时贸易摩擦也使得很多工厂失去订单，这自然影响了就业，但这并没能阻挡房地产雀跃的脚步。

因为涨价去库存表面上是为银行解套，实际上是地方拿到了大量的资金扩建城市，之后又给银行下了更大套。

也就是这次房地产的上涨，给了地方和开发商极大地信心。开发商觉得自己已经大而不能倒了，绑上银行后可以肆意拿地，然后再大量囤地。

这不就学习李嘉诚模式么，然而老李已经跑了。

囤地的逻辑不再赘述，后来国家发现了，给你解套你又造了更大套，没玩没了，绑架经济，那还了得？

涨价去库存的本意是为了救开发商，没想到开发商不缩紧负债，反而急速扩大，还雇了经济学家来游说上头降税降息，可怕至极。此时房地产企业必须被限制了。

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而如今，它们还能被限制得住吗？

如今，屋价明显出现了巨大的偏离，六个钱包才能付首付，年轻人的房贷都要靠父母还，多可怕，关键相当一部分人还没六个钱包。

因此银行说，这个游戏我不玩了。

此时房地产商慌了，说，你不玩我就赖账了。

银行冷哼一声，说，你试试。

因此出现了某大打折促销回款。

此时房地产的库存有多少呢？

2015年的7亿平，去化周期都在2年以上（去掉一线），2020年呢？此时我国的年房地产销售套数达到了1400w套，面积达到了17亿平，前五十的开发商土地储备达到了30亿平。

对比2015年来看，已经是增长了一倍多，体量扩大了好几倍了。

2015年最严重最危急的时候，我国商品房库存代售面积是7亿平，目前将近5亿平，还有2亿平的增长空间。

而我们发现现在的新房销售大概是每年17亿平，也就是库存占销售量的不到三分之一，销售速度明显快于2015年。

我们拿几个城市举例，太原，哈尔滨：

然后是青岛：

接下来，咱们看看沈阳、南京、郑州、天津、广州：

大家可以看到，去化周期分为三个部分，第一个部分就是20个月以上，第二个部分就是15个月以上，第三部分就是6个月以上。

按照房企的开发速度，一般是6-12个月开发一批新盘，也就是拍地六个月以后就会有新盘入市。如果每年的土地供应不变的话，预计一年三波拍卖至少有两拨是可以入市的，第三波可以在明年。

可我们发现新房库存超过20个月的这些地方，屋价是下跌的，例如哈尔滨、沈阳、太原。这些城市本就属于人口流出城市，因此一直在阴跌。

库存在15个月以上的，青岛、天津、郑州、石家庄、长春、兰州、大连这些北方地区明显库存压力持续上升，而且新房供给不变的情况下，未来两年后就和太原、哈尔滨一样了。

也就是说，留给这些城市的时间不多了。

而库存低于12个月的时间的有西安、重庆、杭州、宁波、南通、武汉、南京，这些城市将会成为屋价依旧有上涨空间的城市。

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除去新房去化周期以外，二手房去化周期也很缓慢。

业界有探讨过，当前销售一套二手房时，基本同时有2.3套新房出售。也就是实际情况下新房的去化速度是二手房的三倍左右。

如果新房去化是一年，那么二手房的去化周期就是2-3年，因此我们可以看到有些地方去化周期长达三四年以上。

大米白面去化周期一般是一年，也就是第二年会有新的产生出来，而第一年的都会被吃进肚子，而现在房子呢？

至少一辈子吧，买完了就完事了，安心打工。

因此巨量买盘推高一下，后续的买盘是随着刚需盘的增加而增加的。

也就是第一波饥饿营销买到小米手机了，第二波呢？买的就少了，第三波呢？那就不用抢了，第四波呢？这一代就停产了。

楼市也是这个道理，2017年就买盘最大的一年，后续价格继续上涨，投机盘涌入。可投机盘也是有限的呀，也就是如下图，太原这些地方的投机盘加刚需已经是断崖式下跌了，无法恢复起来了。

而现在高涨的重庆杭州呢？购房者的数量只会缓慢上涨，可投机盘却与日俱增，造成了去化速度快和屋价飙升。

大家有没有想过，万一有一天房子数量满足了全部的投机盘呢？

或至少是满足了杭州、西安和成都、南京、武汉的投机盘呢？

那么，真实的未来的刚需必然是断崖式下跌。

而还有一种情况，就是饥饿营销，导致购房者一股脑冲向屋价，来也匆匆，去也匆匆，今年把明年的份额也透支完了。

大家可以看到这就是现状。横着放，能够支撑屋价三五年，竖着放，两年。也就是屋价拉升式地透支，就有点吃了今年不顾明年了，深圳就是这样，而杭州和重庆也是这样。

相比之下，去化在12个月左右的地方，反倒每年还能有一些新增长。

对于购房者而言，资金和人数等于总接盘实力。而新房打新就相当于竖着割，大家冲进去。

这样的风险反而最大。价格下来的时候，没有刚需支撑，往往会出现断崖式的脆断。相比之下，第一种方式还有不明真相的购房者接盘，比如太原。

可为啥2015年时房地产没有走向崩盘呢？因为居民潜力还没被挖掘，也就是杠杆率，而2020年时居民杠杆率已经到了极限了。

大家可以发现山西人均净存款全国第三东北第二，可为啥炒不起屋价呢？

因为房子够住了，人口老龄化了，租金回报意思不大，购房刚需没了，投机盘也没法生存了，因此大家不去炒房子了。

而杭州呢？人均净存款四五千块，也就是一个月的工资，都去赌房子了。

杭州摊大饼的事情，我们讲过，不赘述了。

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我们再拿小米饥饿营销举例子。

第一波抢手机时，大家恨不得弄个外挂；第二波的时候很生气，抢不上恨不得砸电脑；第三波的时候抢上了，一分钟内还有库存，大约五分钟了还可以抢；基本上没有第四波了，因为想买手机的人前三波都已经入圈了，反而第四第五波开始打折了送东西了，越送越多。

而杭州、西安也是这样，你别看他去化五个月，实际上把明后年的潜力也挖干净了，明后年咋办？

杭州之前有人研究过，和深圳一样有金融化的投机盘，也就是弹药充足，同时经营贷、消费贷助推，因此我们看到同等情况下，北方已经卖不动了，南方还卖得嗖嗖的。

我们现在的新房库存是5亿平，也就是现在太原、天津这些地方还在足额供地，未来两三年，北方楼市的库存会继续攀升。二手房抛盘已经大约止于2015年，而南方随着购房者资金的耗尽，必然也出现断崖式的下跌。

楼市的拐点最快明年底就到来了，一旦经营贷和消费贷被摁住了，比如深圳楼市，还有未来吗？

没有了，深圳那些高贷款的盘子，已经开始下调预期，这个高点十年也不会超过了。

杭州和西安重庆单套房的贷款还在80w-200w之间，金融机构也乐意放贷，而深圳动则500w以上的贷款没人愿意接盘和放贷了。

一个人一生年入20w三十年的收入也就600w，不可能给你放贷超过500w的。

当杭州人的杠杆率增加到无法增加的时候，屋价还能怎么涨？

一块的本金，最多拿到2块的贷款，也就是资金杠杆率的极限就是233%，去掉有钱人全款买的，去掉没钱人不买房的，141%这个杠杆率已经逼近极限了。

近几年杭州居民杠杆率增加幅度在2-3%，每年存款增速假设为10%（M2增速），贷款为14w套房子*200w贷款，也就每年新增贷款大概是2800亿。

消费贷经营贷增速也为15%，住户贷款今年底是2.3w亿，住户存款为1.6w亿，住户资金杠杆率为143%，明年年底将超过145%。此时浙江的人均净存款还能剩余多少呢？

该买的进去了，不该买的买不起，中间有断崖式的真空区域，就算没有房地产税，也就是巨大的隐患，足以让屋价现出原形。

好自为之吧。