上次我们关注民企在土拍中的表现，还要追溯到去年的11月（最近民企开始积极拿地了）
当时盘点了一连串拿地的民企，包括有：
江苏的华宇地产、昌久置业，湖北武汉的祈源地产，陕西西安的京颐置业、鼎诚智和、文启星途，广西的凯誉汇和永鑫达，还有广东的宏宇地产……
最近半年来，各地土拍都拿出了更多更好的地块，从广州、杭州、成都再到长沙、福州等等
也随之涌现出了更多不一样的民企，拿地金额、面积占比也较前两年有明显提高
截止4月22日，中指研究院统计重点22城溢价成交宅地中，民企拿地金额占比来到了24%，比2024年全年提升了7%
克而瑞公布的前5月房企新增货值排行榜中，拿地金额百强中有接近三成民企现身
让我们看看具体都是哪些民企，以及新拿的地块都有哪些不一样
01
都是哪些民企今年冒出来拿地
我们梳理了今年以来，比较有代表性的20宗民企拿地情况
可以看到，年初前三个月，在核心城市拿地的民企还主要是滨江和大华老牌集团
开年来势汹汹的滨江集团，两度打破了杭州的楼面价纪录
先是1月24日，以64834元/平的楼面价拿下民生药厂宝地
仅仅过去60天，又以69.86%的溢价率摘得原水电新村地块
楼面价高达77409元/平，直接捅破了地价天花板，登顶杭州“地王”宝座
一举超越了广州，在全国范围内仅次于上海、北京和深圳
到了上海三批次土拍最吸引的静安大宁地块
这两年较少拿地的大华集团杀了出来，以32.31%的溢价率竞得，楼面价92659元/平刷新了区域纪录
也是继去年年底徐汇龙华地块后，上海土拍市场再次由民企主导核心地块争夺，非常有标志性意义
接着各地冒出了更多小众非主流的民企
合肥方面，大富的名字不算陌生，在当地开发了大富山庄、大富鸿学府、大富绿洲等多个新房
安徽融源泰置业本身由内蒙的一家路桥企业全资控股
实际和融创地产密切相关，这回第一次出手拿地就是奔着改善产品去的，开发实力同样不容小觑
南京的这两家民企都是首次进军当地的住宅项目开发
一家是上海购房者已经有所熟悉的宸嘉发展
还有一家是江苏十朝春置业有限公司，其母公司为江苏国瑞门窗有限公司
长沙的这宗地足足经过了24轮的激烈竞价
嘉信地产才从中海、金茂、绿城、保利等一众头部房企手中抢下来
重庆的海成集团则是深耕汽博板块，算上最新拿地，这两年来已经拿了6宗地，进行深度连片开发
而这个月刚落幕的两场土拍
6月5号，温州的本地民企天景房地产，以高达55.24%的溢价率拿下了瓯海区的一宗宅地
同日还有北京昌平区两个地块被联合体拿下，名单中也再度出现了贝好家这样的新晋民企
这四家公司将各自发挥优势联合开发，其中贝好家主要负责以c2m理念为项目提供精准产品定位方案
这也是它在北京落地的第三个该模式的合作项目
一番盘点下来，不得不感叹，如今这些民营房企正呈现逆势崛起之势
02
这些地块都有什么先天优势，推动民企重回土拍“牌桌”
俗话说，不拿地等于慢性死亡
尤其对中小民企来说，三年不拿地很容易引发生存危机
但现在拿地也不是那么好拿的，在选择地块时更要慎之又慎，拿地策略也发生了巨大转变
各地政府“对症下药”，及时调整供应和取消多项限制，今年拿出了诸多压箱底的宝藏地块
第一大优势就是容积率全面下调，低密成主流
3月初，全国容积率2.0以下的在售地块占比达到44%，为近四年新高
同时还进行明确限高，标志着高层住宅时代渐行渐远，一个全新的低密时代正在来临
民企拿的地块容积率和高度，也是一个比一个低，今年有超过一半的容积率都在2.0以下
广州把天河智谷地块的容积率，从2.5主动降到了2.07，高度限制在60米以内
宸嘉发展首次在南京拿地，也是看中了1.2的容积率和35米的限高，是南部新城板块第一个主打“低密改善”的宅地
产品打造奔着四代宅方向的低密洋房而去
温州瓯海区的中央绿轴地块，三面环水条件相当优越，容积率更是低至1.05
将有效弥补板块内低密住宅不足的局面
第二大优势是地块规模小、总价低，为资金链较紧张的民企拿地开发提供了更多的可能性
不知道大家有没有感觉，现在的地块出让越来越小了
去年上海土拍有半数的土地面积都在1.7万平方以下，叠加2.0左右的容积率，就意味着单一项目的规模不超过3.5万平方
而且很多三四线城市存在较多低价出让的地块，即使溢价率超过20%，最终的成交总价也不高
据统计，今年2月初，全国超过五成的地块总售价在15亿以下
通过拿“小而美”的低密地块，把总金额控制在10亿左右，可以显著减轻开发风险
最为典型的就是5月成都土拍，3宗地块总价刚过10亿元，最终均由民企拿下
汇总的这10宗地加起来不到45亿元，平均每宗地的总价不到4亿
第三大优势是配建、自持等的限制更少，继续降低民企的拿地成本
通过取消竞配建、竞自持、优化出让条件等多种方式，不断提升房企参与土拍的积极性
像敏捷集团在广州拿的番禺地块，就规定可以拆分、无需捆绑进行出让
滨江集团拿的杭州奥体bj1706-10地块，各项指标都进行了优化
包括地块面积、容积率从6.0到2.7、建筑密度从45%下降至28%，绿地率也来到从25%提升到35%，限高80米
图源杭州规划与自然资源局
深圳也重新调整了多个地块的规划方案，比如把宝安两个地块的商业面积减小、住宅面积扩大
最后就是配合“好房子”打造，多项开发规则都在优化
这些地块不光是总体的容积率低、高度低
而且室内的阳台、露台、飘窗，公区的风雨连廊、架空层等细节也开始优化
据不完全统计，去年有多个省市陆续发布了住宅提升的设计指引
安徽要求新房小区人车分流，重庆鼓励四代宅建设，苏州则指出改善型住宅应设置独立的储藏室、前置过滤器和直饮水机等
这一系列的调整和导向，给开发商造好房子留出了足够的利润空间
大大激发了民企拿地的热情
03
为什么此时此刻，这些民企会选择逆势拿地
这几年拿地的民企，除了滨江这种大型千亿级的老牌房企，以及贝壳这样新成立的跨界房企
大家最关心的就是“实力新锐”的中小型民企，堪称中流砥柱
他们早些年谨慎加杠杆，没有冲千亿规模，负债低
但仍然保持了不小的投资规模，现金流和流动性也相对充裕
不少还带有一定的背景，比同行更具有韧性
比如成都新希望地产的母公司是新希望集团，伟星房产背靠伟星集团，得力地产的背后母公司则是文具大王得力集团
此时此刻，重新拿地一是看到了楼市回暖，进入阶段性复苏
国家统计局4月数据显示，多个大中城市走出了“小阳春”行情
新屋价格基本企稳，二手房同比降幅继续收窄，部分已经真正筑底反弹了
使得房企对核心城市新房销售回稳的预期增强
二是政策支持下，各地供地都在“控量提质”，提升了民企的补仓意愿
不久前江苏省新发的公告就明确规定，南京将在年度新增建设用地计划配置时，进一步向民企倾斜支持
并灵活采用长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式供地
成都则是主动加强与民企的联系，多次组织看地团、看房团、看展团
三是对民企自身来说
他们也需要及时优化货值结构，且上半年集中拿地可加速周转，以支撑全年业绩
毕竟现在三四线城市卖得好的新房，主要都是新一代产品
以四代宅和高得房率为突出代表，去化率基本都在60%以上甚至日光
这些都在不断挤压手上存量地块和项目的生存空间，会越来越难卖，降低企业的流动性
顺势而为在核心区域拿新地，可以很好地改善货值结构，提升优质货值占比
04
经过了金三银四的火热、五月的平稳，目前各地楼市都在稳定发展中
尽管当前民营企业融资整体仍具挑战性
但部分财务相对健康、成功渡过调整期的民企们
今年集体选择重返土拍市场，抓住土地市场低位真金白银进行“补仓”
优先拿一些高周转、去化快、利润空间充足的项目，优化土储结构
这样“精耕细作”的拿地策略，比起高周转时期的激进拿地，也显得更加理性
不仅有助于提振地方土地财政，也将形成更加健康的土拍市场竞争格局
以上为正文，来自远山
这是真叫卢俊公众号的第6110篇原创文章
