金融16条全方位加持，史诗级房地产救市背后的隐忧

一个壮汉，挑开一条主血管，造血能力再强，也得死。如果把咽喉卡住，一会就挂了。这就是流动性。

中国的房地产行业早已经发展成高杠杆，高周转模式，资金的流动性极其重要，当房地产调控把金融的口子封死的时候，其实就是搞流动性。别说房地产行业，绝大多数行业都扛不住。

为什么要调控？因为房住不炒，房子有了金融属性，屋价太高了，有泡沫。既然如此，降低屋价的方法很简单，那就是增加供给。

但是我们的调控很有意思，每次都是限购限售，一方面压制需求，扭曲了市场价格，一方面控制土地供给，人为造成供给不足。这样做的好处就是土地能卖出高价格，土地财政的危害由此而来。

土地是政府提供的，资金是银行提供的，房子是房地产公司负责开发的，卖给了想买房的人，买房的人就两个想法：自己住，或者待价而沽。

这个模式里面房地产公司是个大冤种，承担了最大的风险，累死累活干货，其实没赚到几个钱，赚的钱都拿去买地皮了，绝大多数房地产公司常年现金流紧张。

了解了房地产行业的背景，我们再看房地产调控和这次金融全方位支持房地产的本质。

既然屋价太高了，要调控，怎么调？取决于现在房地产的时代背景，有两个，一个是市场真实的供求关系，这里的核心是居住需求，因为金融属性也是建立在这上面。

居住属性主要是城镇化，说再直白点，城市能够容纳的就业人数。但是我们的人口结构非常不好，新生儿不足，能来城市的已经来了，不能来的就算继续来，速度也会慢很多，而且来了城市，睁开眼就要花钱，得有工作啊，有工作就是有产业，有产业就得有需求。

需求就是三驾马车，基建已经没多少空间，出口基数很高了，而且有风险，内需因为这样那样的问题，短期看，甚至中期看，都不是有很大的潜力。

前两年一直鼓吹六个钱包，六个钱包都没了，用什么去消费？

所以这个调控是这样的：如果调高，国内有限的需求很快就会枯竭，且地球人都知道的风险有可能快速崩溃，后患无穷，所以不能调高。那么调低呢，好勒，国内现在的房地产产能大概一年1200万套新房左右，五年搞出来6000万套，三口之家就是1.8亿人口，居住需求是真不大了，如果屋价跌了，金融需求还能撑多久？房跌之下无刚需，一年亏几万十几万的，就算是刚需也要犹豫了。这就是调控的难点。

我们看过去两年的房地产调控，一会不让涨，一会不让跌，是不是很搞笑？其本质是不让跌，但是不涨的话，流动性就没了。流动性没了，所谓不跌的价格有什么意义？

我们还有个特点，就是一二线其实还是可以涨的，但是会一步到位，而且弄死三四五线。三四五线呢，你随便搞，它也涨不动，因为居住需求这个核心被满足了，一句话：市面上真不缺房子。

房地产行业发展到今天，对经济的发展已经是弊大于利，这点我觉得不需要争论吧。庙堂之上也是想解决问题，我知道调控很难，走钢丝呗，已经尾大不掉了，没办法啊，但是你直接把整个行业搞死是怎么想的？

融资渠道堵死了，就像一位房地产公司老总说的，这样搞下去，没有一家民营地产商能活下去。

地产分为国企和民营，搞了这么多年，一个融资，国企的资金成本比民用企业低多了，而且融资渠道多，这个怎么竞争？

问题是整个房地产规模太大了，2021年房地产销售规模突破18万亿，这个巨量的市场，国企房地产商根本吃不下！如果把民营彻底踢出去，剩下的国企们玩得转吗？

地产行业的“假性猝死”带来的直接后果就是：烂尾楼，然后新房卖不出去，房地产行业现金流急剧恶化，形成更大规模的烂尾楼，无解之局，而每一套烂尾的新房背后都牵着一个家庭！上下游、银行、保险等都跑不了。

形势已经极其严峻，不然能让一个强势的人改变主意？

为解决钱的问题，郑州与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿用于货币棚改，收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性。这是一个郑州需要的钱钱，还不见得能全部解决问题。房地产公司不能死，必须活着，把房子盖完，不然窟窿太大了。

当年打压多疯狂，现在抢救就有多巅峰，连预售监管资金都可以商量。

这里提到的一个是流动性，本文一直在讲流动性，怎么理解流动性，我们看一个小故事：

一个偏远的小镇，居民欠了连还债，都追着对方要钱，都要不到钱。这天，来了一个外地人，外地人来到一家饭馆，拿出一千块钱说要吃顿饭，饭馆老板马上把这一千块钱钱还给了肉店老板，肉店老板转手把这一千块钱还给了养殖场老板，养殖场老板也转手把这一千块钱还给了饲料店老板，饲料店老板转手也把这一千块钱还给了饭馆老板。这时外地人说有事要马上走，不能吃饭了，又把钱拿走了。

这时，钱还是被外地人带走了，但所有人都不欠别人的债了。这就叫流动性。

有了流动性，房地产公司一时半会就死不了：房子可以继续盖完，借的钱可以换上，大家多开心啊。

回到本文的主题：史诗级房地产救市背后的隐忧是什么？

其实还是老问题：如果继续运转5年，至少5000万套新房，那就是1.5亿人口的需求，你去哪里给我偷人？屋价已经这么高了，如果暴涨就是死，不涨没人买。房地产税必将出台。土地财政的模式下，会继续榨干房地产公司的自由现金流，房地产公司就是干粗、累、脏活的工具罢了。等等。

忽然想到一个事情，今天和一个微信好友聊天，我劝他从我这里买个储蓄险，三十年，复利3.5%，如果投入1000万，三十年后就是2806万，没有税，绝对安全，债务隔离，还是自己孩子的婚前财产。

但是如果买房呢，现在1000万的房子，30年后值多少钱？这个问题很有意思。如果是好房子，30年后可能5000万，1亿都有可能，但是如果是坏房子，30年后，能卖出去500万吗？

市场上不缺房子，缺的是好房子，可惜的是好房子占总房子的比例是一定的。希望这些开发商有点良心，造一些高品质的房子，让大家花了钱有点享受吧，虽然我认为商业中良心这个东西不是很可靠。

要说这次房地产救市，最大的受益者可能就是保险了，银行的特定决定了他们注定无法从这场泡沫全身而退，而保险行业则可以边打边退，慢慢把债权都变现，股权找机会除掉，远离这颗炸弹。

对于买房的人来说，“我生本无乡，心安是归处”，能坚持“房住不炒”，立足于安家立业，买到心仪的房子就是最好的。

对于股权投资者，可以好好想想，本轮救市结束后，你持有的公司未来在哪里？现金流在哪里？价值在哪里？

好好想想吧。