千亿房企被10亿外债“难倒”。
01
世茂真的违约了
记得去年上半年，地产调控的步伐刚刚起步，深圳严查经营贷拉开序幕，各地一天一个调控政策，打压地产。
房地产业内就出了个声音：
楼市，要进入慢牛时代。
如今慢牛是没有等到，却等来了技术型熊市。
之前被称作慢牛行情中跑出来的“长跑生”，一众荣耀光环在身：
始终稳健的财务结构是世茂的“内功”。
精准的投资布局是世茂的“绝技”。
长期坚持的产品主义则是世茂的“心法”。
当然，这种说法不是没有道理的。
2020年，深圳世茂深港国际中心的公寓产品销售超50亿，持续蝉联深圳第一、中国前三；
南京世茂天誉，成为南京400万以上公寓签约套数和金额冠军，全年销售额达38亿元；
北京世茂西山龙胤全年销售额超50亿元，引领北京豪宅流速标杆；
广州世茂天越和世茂天鹅湾，分别夺下广州千万级奢宅和广州滨江2500万+总价销冠……
只是如今，这些统统化为了啪啪的打脸声。
谁也没想到就是这样一家号称“稳增速、善赚钱、强体魄、钱粮足”的千亿巨头房企，也还不上钱了，违约了、躺平了。
7月3日晚间，世茂集团控股有限公司公告称，该公司于7月3日到期的一笔10亿美元债未能进行本息偿还。
据悉，该票据为2022年7月3日到期，票面利率4.75%，本金以及应计未付利息总计10.23亿美元已到期应付。
不过，外部机构、投资人对世茂还算宽容：
目前世茂还没有收到境外债权人任何加速还款通知，且在2018年、2019年合作银团的大多数参贷行也给该公司出具了书面支持函，表示原则上支持世茂并无意采取法律行动。
一边与债权人积极沟通、一边积极处置资产是世茂面对流动性危机的两个积极姿态：首先，世茂就尚未支付的其他境外债务的本金款项与相关债权人持续讨论，以期达成友好解决方案。
“公司将坚决维持项目施工及业务经营的稳定，以期创造有利条件解决全体利益相关方共同关切的事项。”
世茂方面对外表示，因不能如期还款向所有债权人致以最诚挚的歉意，同时将坚决维持项目施工及业务经营的稳定，以期创造有利条件解决全体利益相关方共同关切的事项。
出了问题就道歉，颇有点国足（男）的味道。
不过，10亿多美元债，怎么就难倒了一个曾经位于行业前十的，销售额一度3000千亿的业内大咖呢？除了这笔债务以外，究竟还有多少债务呢？
只能等后续一点点爆出来了。
02
世茂危机
这回世茂也要步一众房企的后尘，加入美元债展期大军。
恒大、融创、绿地、新力、佳兆业......列队欢迎世茂加入大家庭。
面临流动性压力的房地产行业，出问题的企业如打地鼠一般，不知道在哪个窟窿里就冒出了。
然而，世茂的违约却是靴子落地，去年年底就该爆发的事，全靠自己的底子和管理层一系列操作，拖到今天才爆出来。
2021年11月5日，网上一则传言称“世茂集团与陆家嘴信托谈延期”的消息不胫而走。而仅仅一天之前，另一家知名房企佳兆业刚刚发生了理财产品兑付逾期的问题。
一向是投资人眼中稳健经营的民营房企之一，“浓眉大眼”的世茂也加入了疑似违约房企的阵营。
一时间，风声鹤唳，信托延期的传闻让世茂集团的投资人发生了恐慌。
当日，世茂集团股价大幅收跌超13%，15世茂02、19世茂G2、20世茂G1等多只世茂系债券价格大幅跌超20%。
2021年11月5日下午，世茂迅速召开了投资人电话会议。相关负责人称网传消息不实，表示世茂与陆家嘴信托有30亿元的合作融资产品，在2021年不存在到期情况，也不存在逾期或延期偿付事项，双方合作正常。
陆家嘴信托也于当日发布公告，称双方合作项目运行正常，不存在逾期或需要延期偿付的情况。
在世茂信托传闻当日，世茂集团主席许荣茂还增持了1.16亿股世茂集团股份，耗资约16.14亿港元。与此同时世茂集团于当日在公开市场回购150万美元票据，仿佛是在对外展示其良好的资金状况。
然而，一波未平，一波又起。
今年初，中信信托发行的《中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划》进入了观察期，可能面临24个月左右的展期计划，涉及信托规模近60亿。
无独有偶在近日重庆信托发行的《重庆信托鑫虹1号集合资金信托计划》也发生的展期16个月兑付的情况，涉及信托规模4亿。
一个是行业资深老大中信信托，另一个是号称“最安全信托公司”的重庆信托，两个信托行业的“优等生”都“躺平”在世茂地产的融资项目上了。
并且重庆信托和中诚信托都选择为之前的恒大项目垫资兑付，但是在处理世茂的问题上都一致选择延期。
不知道是不是世茂的问题要比恒大的问题更严重，还是在“资管新规”的指引下不得垫付。
当然，被坑的可不止这些金融机构和投资人，还有咱们平头老百姓。
2022年6月30日，潍坊世茂云图售楼处现场将近200位业主聚集于此维权。而交房却遥遥无期，其中1、2、9三栋楼仅仅封底，其他工序尚未开始。
而更让人担心的是，工地自去年10月份至今，已经停工8个月之久。
延期交房不可怕，停工导致的看不到希望的遥遥无期，最令人绝望。
当然，这绝不会是孤例。世茂债务违约的事件爆发，说明企业现金流已经枯竭，还未动工或者正在动工的项目，极大可能都会陆续停工，后续能解决倒是好事，万一解决不了就是一大片的烂尾楼盘。
无论如何，大家都有一个共同的感觉：真是错看世茂了。
只能说，时代的一粒尘埃，落到每一个个体身上，都是一座山。
03
地产的金融游戏
很多人以为2021年是房地产风险的集中爆发期，熬过了2022年房地产的春天可能就会到来。
目前看房地产的政策有一些松动，尤其是购房政策开始转暖，以广州和郑州为代表的一批一线城市的购房政策连续出台，降低首付比例、降低社保要求等一系列政策再次指向为房地产去库存。
但楼市也是市场啊，市场上什么最重要？
信心最重要！
经历2021年的一波骚操作，还有从恒大开始的地产公司爆雷，一步步把大家的购房信心摧垮了，谁都怕买到烂尾楼，谁都怕买了房后不久价格暴跌。
这点从世茂的情况就能看得出来。
今年5月，世茂集团实现合约销售额仅约61.1亿元，与去年5月的290.5 亿元相比，下滑79%。
前5个月，世茂集团累计实现合约销售总额约为342.6亿元，相比2021年同期约1217.9亿元，下滑72%。
这足以证明，世茂现在是房子卖不出，导致入不敷出。
面对这一危机，世茂也在积极自救。从去年12月开始，世茂集团便开始出售资产。
去年上海93套房的消息，霸屏了一段时间的朋友圈。这些房子位于浦东陆家嘴，寸土寸金的地方。
一开始相传抛售者是一个神秘的房东，在同一个小区一次性抛售了93套房子，套现4.5亿，以市价的八折出售。
一开始大家以为是哪位隐藏富豪，随着事态进一步发展，这批房源的真正持有方浮出水面，是房地产开发商世茂集团下属的苏沪区域公司。
没想到，世茂集团不但甩卖新房，连老房子也甩卖了。
2021年12月，世茂集团以20.86亿港元的价格，卖掉了香港西南九龙一个名为“维港汇”的物业发展项目；
今年1月21日，以10.6亿元的价格，将上海外滩核心区一宗商业办公地块转给国企上海久事；
1月24日，将广州亚运城项目26.67%股权，以18.45亿元的价格卖给中海地产；
1月28日，以45亿元的价格，将上海外滩茂悦酒店出售给了上海地产集团。
近几个月来，世茂又陆续出售上海21街坊、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等近20处资产。
但遗憾的是，累计回笼资金在债务面前是杯水车薪。
于是，终于撑不住了，有了这次的10亿美元债违约。
那世茂怎么就从一个优等生坠落云端，爆发了危机呢？
很多人说是早年的“买买买”。
2019年，雄心壮志的许世坛接手世茂集团。接收后，在很长的一段时间内，世茂被称为“并购王”。先后收购万通地产、泰禾、明发股份等公司项目。
2020年“世纪大并购”——世茂并购首个暴雷规模房企福晟。
去年上半年，世茂集团保持在“三条红线”的绿档，扣除预收款后的资产负债率为68%，净负债率50.9%，现金短债比为1.9倍。
然而，就在去年下半年，市场急转直下，世茂的危机开始爆发。
2022年2月23日，穆迪将世茂集团的公司家族评级(CFR)从“B2”下调至“Caa1”。与此同时，穆迪已将其展望从列入观察名单改为负面。
在穆迪的评级体系中，Caa评级以下意味着该评级对象已经进入违约范围，涉及债项可能部分或全部违约。
似乎现金流被消耗，成为了世茂目前面临的一系列问题的根本原因。
其实，这还只看到了问题的第一层，房地产的金融化才是真正的罪魁祸首！
最早玩房地产金融化这一套的是美国人，美国在2001年科技股泡沫破灭，股市损失惨重。又加上本拉登发动的恐怖袭击，沉重地打击了美国人的信心，人人自危。
双料打击之下，当务之急一个是加强安全防御，一个就是提振经济。所以美国发动了阿富汗战争，同时进入了降息周期。
降息最利好的就是房地产业，美国地产行业获得了迅速发展。
美国人买房同样是会到银行贷款，银行贷款流程和咱们差不多，由银行评估贷款人的信用，合格了就可以办理住屋抵押贷款。
这就相当于给银行写了一张欠条，如果还不上钱银行就会把房子收走。当然啦，银行的目的肯定不是要你的房子，而是想赚利息
很多的人贷款买房，银行就收到了很多很多的欠条，并且房贷都是慢慢还的，所以这时候产生了两个问题。
第一，如果贷款人还不上钱怎么办？这是一个风险。第二，银行的钱也不是取之不尽用之不竭的，手里拿着欠条，没有钱也不行。
但华尔街那帮聪明绝顶的人，创造出了一种快速回款，转嫁风险的衍生工具。他们把住屋贷款，打包成了一种可出售的证券化产品。（次级贷款）
举个例子：
张三借了房贷 250w，30 年一共还款 500w；
李四借了房贷 500w，30 年一共还款 1000w。
银行把张三和李四的房贷合同打包在一起（MBS），作价 800w，卖给了投行。一转手，银行获利 50w，而张三和李四不还钱的风险，也被转移给了接手的下家。
利润可观，而且不再承担违约风险，银行大受激励。
于是，泡沫越吹越大、风险越积越多，终于在2008年的某一天爆了......直接造成三千万人失业，五千万人掉到贫困线以下，还波及欧洲和中东，引发了欧债危机和阿拉伯世界的革命。
我们虽然没有像美国次贷危机那样的抵押贷款证券化金融工具，但我们有预售制、有公摊、有城投拍地左右手互捯。
尤其是预售制是极大的风险制造者，把房地产彻底玩成了金融游戏，贷款拍地，资产抵押再贷款，楼花卖出业主贷款。
只要房地产板块没出问题，只要经济大环境没出问题，只要屋价没崩，这个游戏就可以一直玩下去。
但是万一要是来点风吹草动呢？
于是，就变成现在这样：一个接一个债务违约。
所以，你看那些房企，为啥不到最后一步，不是马上要完蛋了，坚决不卖资产。因为，所有资产都抵押了，现在勉强还是正资产。一贱卖，资产重估值，很有可能资不抵债。
6000亿的世茂集团10亿美元债违约。10亿美元债还不起，说明公司的流动性是有多难？
当然，这条路上世茂“吾道不孤”，绝不可能是最后一个。因为他们的这套打法，整个行业都在玩，无非是规模大小的区别，一个早爆，一个晚爆，迟早都要爆。
那这时候有人要问了，有没有解决的办法？
可以说有，也可以说没有。为啥？
一个人借了钱，总要还吧？还不起能咋办？
要么抵赖，要么砸锅卖铁还债呗。（违约和资产减值）
只是在这条看不见的食物链中，受伤的永远是有购房需求的老百姓。
希望2022，天下无烂尾楼吧。
