今天（4月16日），在房地产方面，官方又披露了新一轮的数据。
没有意外，这些成绩看起来仍然不怎么“靓丽”。总结成一句话就是，房地产市场仍处在调整过程中。
为啥说看完这些数据有些不淡定呢，本期内容我们就来聊一聊这个话题。
全国住宅投资降10.5% 景气指数再下探
刚刚出炉的《2024年1-3月份全国房地产市场基本情况》数据显示：
1-3月份，全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%。其中，住宅投资16585亿元，下降10.5%。
今年一季度，全国住宅投资额的同比增速，为2020年以来的第二低值，仅比“口罩”之初的时候好一点。
从下面的走势图可以看出，2020年1-2月份，全国住宅投资增速为-16%。而后，直至2022年3月，住宅投资都处在正增长的状态中。
2022年4月开始，住宅投资开始出现负增长。截至当前，统计局公布的这一指标，已经连续二十二次报跌。
这一变化，与“三道红线”的政策有紧密关系。2020年8月，为防范化解房地产金融风险，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出了这一指标。
所谓三道红线，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。
随着“三道红线”的落地执行，房地产融资出现收紧，这给市场结结实实地踩下了一脚刹车。
此前，在市场开始掉头之时，就有业内人士呼吁及时进行大力干预，避免出现“失速”的情况。
如今看来，势大力沉的房地产行业，“挤牙膏式”的刺激似乎起不到什么明显的作用。这一点，我们来看看现在的国房景气指数就知道了。
到3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）跌到了92.07。这一指标，无疑也刷新了历史的低值。
通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95以下为较低景气水平。
回溯统计局的数据可以得知，从2022年1月份开始，国房景气指数就持续处在100的水位下。而从2022年9月至今，国房景气指数都在95以下。
信心更比黄金贵，这一论断用在当前的房地产市场，是没有什么违和感的。
商品房销售不振 库存水位走高
今年一季度，新建商品房的销售成绩也不理想。
1-3月份，全国新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积18942平方米，同比降23.4%。
期内，新建商品房销售额累计为21355亿元，同比下降27.6%，其中住宅销售额降幅高达30.7%。
从单月表现来看，今年3月份，全国新建商品住宅新增销售面积为9383万平方米。
虽然相较年初有所回升，但比去年3月份缩水了3481万平米左右。2024年的“小阳春”成色较之往年，有所不足。
纵观2019年以来的数据，今年3月的新建商品住宅销售面积，首次跌破1亿㎡的水位。
其实，也不止是今年的“小阳春”，从下面的各月成交面积走势图，可以看出近年的新建住宅成交量，阶梯式下探的趋势明显。
全国新建商品住宅在月均量方面，已从2021年的13044万平方米，跌至了当前的6314万平方米。
销售数据的下滑，与之对应的则是库存压力的上升。3月末，全国商品住宅的待售面积达到39458万平方米，同比增长23.9%。
从历史趋势来看，历年2月末均为库存水平的高点。3月末的库存水平，虽较月底略有收缩，但也是近4亿平方米的高位。
按近六个月新建商品住宅的平均销售速度，在没有新增供应的情况下，去化周期为5.78个月；若按近十二个月的平均销售速度来看，库存去化周期为5.4个月。
销售不畅，以至于全国不少地方在去库存方面，开始打出“以旧换新”的牌。根据统计局介绍，今年以来，全国有30多个城市提出住屋以旧换新政策。
屋价涨少跌多 40城新房连跌3月
最后，我们来说说大家最为关心的屋价。
根据国家统计局的70城屋价数据，3月份新建商品住宅销售价格环比下降的城市有57个，环比上涨的城市11个。
同比方面，3月新屋价格同比下跌的城市58个，同比上涨的城市11个。
二手房维度，屋价也是涨少跌多的局面。3月份，二手住宅销售价格环比下降的城市69个，仅有福州1城小幅上涨；同比方面，下降的城市70个。
屋价的下跌压力，也让不少城市纷纷加入到阶段性取消首套房贷利率下限的队列。
根据2022年的《关于建立新发放首套住屋个人住屋贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住屋商业性个人住屋贷款利率下限。
据不完全统计，现已有福州、南昌、济宁、赣州、九江、新余、青岛、烟台、潮州、汕尾等10余个城市宣布，自4月起阶段性取消首套住屋商业性个人住屋贷款利率下限。
今年1-3月，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，有40城符合条件，包括武汉、合肥、沈阳、南京、厦门、广州、深圳等。
未来，不排除有更多城市阶段性取消首套房贷利率下限。这对于刚需来说，是一个可以期待的点位。
