今年8月，禹洲集团在首次违约一年多后，终于给出了一份初步债务重组方案。
01
违约
10月25日晚，禹洲集团（01628.HK）公告称，2023年到期的6.5亿美元6%优先票据发生违约事件。
根据票据条款，禹洲集团本期票据所有未偿本金连同所有应计利息于2023年10月25日到期日应付。
鉴于禹洲集团正就境外债务寻求整体解决方案，因此预计不会在到期日支付应付款项，此举将构成本期票据及其他美元票据项下的违约事件，而未能在利息到期后的30天宽限期届满前支付利息也将构成本期票据项下的违约事件。
此外，本期票据将于2023年10月25日后从港交所摘牌。
值得注意的是，这并非禹洲集团首次发生美元债违约事件。
2022年3月7日，禹洲集团未能支付2023年到期的8.5%优先票据利息2125万美元，首次发生违约事件，债务危机一触即发。
今年8月，禹洲集团在违约时隔一年多后，终于给出了一份初步债务重组方案。
截至2022年底，禹洲集团境外债务的计息负债总额约为68亿美元，转换为人民币约476亿元。
从债务类别来看，禹洲集团68亿的美元债包括优先票据未偿还本金额约55亿美元、高级永续证券未偿还本金额3亿美元、由禹洲集团担保的票据未偿还本金额约7亿美元，以及其他有质押及无质押银行债务约3亿美元。
禹洲集团的重组方案是将现有票据持有人的票据转换为新的美元票据，以及禹洲集团新发行的普通股，债权人可以根据其偏好，三选一。
另外，尽管禹洲集团境内债务无违约情况，未来其仍面临偿债压力。
截至2021年年末，禹洲集团境内未偿还的负债总额约123亿元，其中包括银行及其他借款74.6亿元，公司债券48.5亿元。
自从2021年下半年以来，穆迪、惠誉等国际评级机构相继下调禹洲集团评级，其信用资质持续恶化。
近年来，千亿目标下禹洲集团极速狂奔，境内外疯狂举债大手笔拿地，2021年随着融资环境收紧以及房企融资新规政策出台，这匹黑马在行业变天中率先失蹄。
02
债务危机
据官网介绍，禹洲集团1994年成立于厦门，2009年在香港联交所上市，已发展成集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。
2016年，禹洲集团将总部从厦门搬迁至上海，2018年正式开启千亿征程，2020年启用深圳总部，上海-深圳双总部战略落地。
禹洲集团官网
从股权结构看，禹洲集团的控股股东和实际控制人均为林龙安、郭英兰夫妇。
股权结构图
近年来，禹洲集团整体销售规模呈快速增长态势，2020年实现合约销售1049.67亿元，首次迈入“千亿俱乐部”。
2021年，禹洲集团全年录得累计销售金额1050.19亿元，与上年同期基本持平；2022年公司累计销售金额大幅下降七成，实现356.06亿元。
2023年前9个月，禹洲集团实现累计销售金额为154.29亿元，去年同期为287.41亿元，可以看出销售情况持续疲软。
值得注意的是，近年来禹洲集团在财务上“财技了得”，“神操作”不断。
2020年，禹洲集团营收腰斩、业绩爆雷，净利润下滑九成以上，2021年中报季其竟然修改2020年中报数据，使得2021年财报“大放异彩”。
2022年，禹洲集团实现营业收入267.37亿元，同比下降1.23%，归属母公司净亏损121.59亿元。
2023年上半年，禹洲集团实现收入124.886亿元，同比增长0.75%；母公司拥有人应占亏损63.93亿元。
归母净利润
土储方面，截至2023年6月30日，禹洲集团土地储备总可供销售建筑面积约1391万平方米，170个项目，分别分布于六大都市圈共38个城市。
截至2023年中，禹洲集团总资产为1249.18亿元，总负债1109.86亿元，净资产139.32亿元，资产负债率88.85%。
近两年，由于业绩巨亏，禹洲集团净资产骤降，其财务杠杆水平迅速攀升。
资产负债率
《小债看市》分析债务结构发现，禹洲集团主要以流动负债为主，占总负债比为94%，债务结构呈短期化。
截至相同报告期，禹洲集团流动负债有1040.48亿元，主要为短期借贷，其一年内到期的短期债务有511亿元。
相较于短债压力，禹洲集团流动性异常紧张，其账上货币资金有48.65亿元，较2022年末进一步减少，现金短债比低至0.095，公司存在较大短期偿债压力。
除此之外，禹洲集团还有非流动负债69.37亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计41亿元。
整体来看，禹洲集团刚性债务规模有552亿元，主要为短期有息负债，带息债务比为50%。
在偿债资金方面，禹洲集团主要依赖于外部融资，其融资渠道较为多元，除了银行借款和债券融资，还通过应收账款，股权融资、股权质押融资以及信托等方式融资。
但是，2021年以来由于筹资流入资金锐减，在偿还大量负债后，禹洲集团的筹资性现金流净额持续流出，其外部融资渠道不顺畅，公司存在较大再融资压力。
筹资活动现金流
值得注意的是，近年来禹洲集团少数股东权益大幅增长，与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
总得来看，禹洲集团销售疲软，业绩持续亏损，对债务和利息的保障能力恶化；债务负担沉重，融资环境欠佳，再融资压力较大。
03
蒙眼狂奔
1988年，大学毕业后，有着财经专业背景的林龙安被分配到厦门财政系统工作。
1993年，林龙安被提拔为厦门市土地开发公司的财务经理，开始与房地产打交道。
次年，三十而立的林龙安放弃公务员稳定的工作，下海从办采石场开始了创业之路，后来他倾其所有创立禹洲地产，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。
禹洲集团董事局主席林龙安
1995年，禹洲推出第一个产品“禹洲新村”，地处厦门市岛内仙岳山麓城乡结合部，虽然并非城市核心地段，但其在产品上花了不少心思，在当时的厦门市场上赢得了一片美誉。
赚得第一桶金后，林龙安以稳扎稳打的方式在厦门市场扎根，2000年前后禹洲在厦门已经做到首屈一指。
2004年起，禹洲开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子，从一家区域型房企向全国型房企转变。
2008年，金融风暴席卷全球，屋价下行市场成交清淡，不少企业面临资金断链的问题。禹洲则依靠长期稳定的现金流度过危机，并于2009年底赴港上市。
上市后，林龙安家族身家暴涨，其以110亿元财富名列《胡润全球富豪榜》第1891位以及《2020胡润全球房地产富豪榜》第182位。
2016年，禹洲将总部迁到上海，有别于其他闽系房企的激进，林龙安更崇尚香港地产商的保守经营。
然而，彼时闽系头部房企销售均超过400亿，而禹洲仅232亿，落下一大截的林龙安开始着急了。
2017年，禹洲集团提出“区域深耕,全国领先”新的发展战略，定下2020年跻身千亿房企俱乐部的目标。
随后，禹洲集团开始大手笔拿地，在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块，新增建面379万平方米，当年拿地规模高于2015和2016年总和。
2018年，禹洲集团全面启动“千亿征程，全国深耕”的战略方针，其进一步强调土储新增土地储备540万平方米。
然而，激进扩张一方面导致禹洲集团债务规模飙升，另一方面其高价拿地的弊端开始显现。
由于近几年禹洲集团营收增速明显慢于拿地及销售增速，其存货周转率也接连下滑。
2019年，高溢价拿地压力下，禹洲集团及时止损，依次出售位于厦门、南京、合肥及天津等附属公司，其利润增长也很大程度上归功于这部分收益。
同时，禹洲集团多地项目因质量问题遭业主投诉维权，高周转指挥棒下以质量闻名的禹洲，却在这个问题上频频出错。
回过头来看，规模扩张偏离了林龙安的战略基调，透支了禹洲的增长潜力，给后续运营埋下隐患。
来源：小债看市
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