文｜邓浩志
近日，济南诞生了全新的住宅“地王”项目，楼面价首次超过2万元/平米。该地块经过110轮竞价，最终被中海地产以32亿元拿下。除了济南外，今年全国多地，包括北京、杭州、成都等地也陆续出现了新的“地王”。
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这几年楼市低迷，土地市场同样不景气，地方卖地收入大幅下降。一方面，土地市场不景气，郊区土地无人问津；另一方面，低迷的市场也需要好消息来刺激。于是，各地纷纷推出核心城区的优质地块，这些地块通常以高单价（高楼面价）成交，成为地方的主动选择。
尤其是一些长期缺乏土地供应的核心老城和建成的cbd等区域，一旦推出地块，往往都是“小而贵”的地块。这些地块凭借其优越的位置、稀缺的供应以及相对较低的总价等因素，最终成为刷新城市地价单价纪录的主力。既不用担心流拍，又能稳定土地出让收入，还能刷新“地王”纪录，刺激市场和舆论。于是，全国各地在这两年纷纷开展了轰轰烈烈的造“地王”运动。
目前，多数城市以及各行政区都刷新了本区域的“地王”纪录。然而，“地王”的出现对市场产生的影响却非常有限。除了“地王”诞生头两天吸引了媒体的关注外，之后其实并没有掀起多大的波澜。
楼市和地市仍然受供求关系的影响，不会因为“地王”而改变趋势。
在屋价暴涨的那几年，部分管理者和消费者把责任推给开发商和中介，指责他们谋求利益不择手段。而在屋价持续下跌的这几年，也有不少声音认为责任依然在开发商和中介身上。比如，有人指责某开发商不断降价销售，已成为“价格杀手”，或者指责某中介不断向业主压价，导致价格越来越低……
其实这些观点都是错误的，或者说只是看到了问题的表象。本质上，中介和开发商都只是随行就市。市场好的时候，房源已经供不应求，怎么可能降价卖？市场滞销的时候，开发商如果还不降价回笼资金，难道要自己硬扛吗？土地市场也是如此，市场价格承受能力强弱是房企拿地的重要标准。因此，即使出现了“地王”，对市场也只激起了一点涟漪，影响非常小。
“地王”的结局仍然相似，无论牛市还是熊市，亏损的依然是主流。
2021年前的“地王”几乎都以亏损告终，而由于屋价的持续下行，这两年的新“地王”也在经历浮亏。以广州为例，这两年各区的新“地王”基本处于亏损销售或迟迟不敢入市的窘境。无论是牛市还是熊市，“地王”的结局都不太好，根本原因是其成本过高，回旋空间有限。在产品定位上，几乎清一色是高端豪宅，这种局限性堵死了其他创新的可能性。在市场上，“地王”价格已经处于阶段性高位，除非再创历史新高，否则很难有太大的想象空间。在成本方面，由于板块和区域的地价已处于巅峰，测算时利润必然会打折。
