作者：胡玲律师，广州王幼柏婚姻家事团队律师
近期，有很多朋友咨询夫妻一方婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时房产应该如何分割？是否需要支付给另一方房屋补偿款？
在回答这个问题前，为方便大家理解，先来分析一个真实案例。
案情概况
小明和小红系恋人关系，双方到了适婚年龄后便选择携手步入婚姻的殿堂。婚前，小明在广州市白云区按揭购买一套学区房，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为20年（240个月），利息总计为812,568.14元。婚后，小明继续用个人收入偿还银行按揭贷款，每月的还贷金额为6,000元。婚姻关系存续期间，双方经常因家庭琐事争吵不休，感情逐渐出现裂痕。三年后，小红因难以忍受小明长期冷暴力遂向法院提起离婚诉讼，请求法院依法解除双方的婚姻关系以及分割双方名下的夫妻共同财产。此时，位于广州市白云区学区房的现价值为700万元。
案例分析
本案中，登记在小明名下的位于广州市白云区学区房应如何分割？小明需要支付小红房屋补偿款多少元？
依据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释一》第七十八条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
本案中，登记在小明名下的位于广州市白云区学区房应先由双方协议处理，若双方达不成协议，法院会判决该房屋归小明所有，剩余按揭贷款由小明偿还，由小明对小花进行补偿，补偿数额为双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
司法实践中，大多数法院采用“房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占屋价款的比例×房屋的现价值×50%，其中夫妻共同还贷部分占屋价款的比例=婚后还贷本息÷（首付款+按揭贷款金额+贷款利息）。”，计算双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
回归到本案中，小明婚前购买的房屋，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为20年（240个月），利息总计为812,568.14元。婚后，小明月均还款6,000元，已还贷36个月，离婚时房屋的现价值为700万元，故小明支付小红的房屋补偿款为578,740.89元，即夫妻共同还贷部分占屋价款的比例[（6,000元×36个月）÷（600,000元+1,200,000元+812,568.14元）]×房屋的现价值（7,000,000元）×50%。
需要注意的是，在实践中，也有少数法院采用以下两种房屋补偿款计算公式计算“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”：
（1）房屋补偿款=婚后还贷增值[付款贡献比例（婚后还贷本息÷购买屋价）×婚后房屋增值（离婚后评估价－购买屋价）]×50%+婚后还贷本息×50%
（2）房屋补偿款=婚后共同还贷本息×不动产增值率[离婚时房屋现价值÷（结婚时不动产价值+婚后共同还贷利息+其他费用）]×50%
如按照（1）的计算公式，本案中，小明支付小红的房屋补偿款为420,000元，即婚后还贷增值312,000元[付款贡献比例（216,000元÷1,800,000元）×婚后房屋增值5,200,000元]×50%+婚后还贷本息216,000元×50%。
如按照（2）的计算公式，本案中，小明支付小红的房屋补偿款为786，727.52元，即婚后共同还贷本息216,000元×不动产增值率（3.64）[离婚时房屋现价值7,000,000元÷（结婚时不动产价值1,800,000元+婚后共同还贷利息121,885.22元）]×50%。
由此可见，采用以上三种“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”计算公式计算房屋补偿款得到的数额差距较大，其中相对公平的计算公式还是大多数法院常用的房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占屋价款的比例×房屋的现价值×50%。
如果从诉讼策略角度出发，如果为支付房屋补偿款一方，则建议按照房屋补偿款=婚后还贷增值[付款贡献比例（婚后还贷本息÷购买屋价）×婚后房屋增值（离婚后评估价－购买屋价）]×50%+婚后还贷本息×50%，计算房屋补偿款支付给另一方；如果为接收房屋补偿款一方，则建议按照房屋补偿款=婚后共同还贷本息×不动产增值率[离婚时房屋现价值÷（结婚时不动产价值+婚后共同还贷利息+其他费用）]×50%，计算房屋补偿款要求另一方支付。
需要提醒大家的一点是，在司法实践中，多数法院允许各方当事人根据自己认为合适的计算公式计算房屋补偿款，但是多数法院还是会兼顾公平原则，选择相对公平的计算公式计算房屋补偿款。若庭审中，各方当事人认为法院计算的房屋补偿款与自己计算的数额有些差距，此时双方当事人可以当庭协商，确定一个双方均认为合适的房屋补偿款数额。
结束语
当夫妻一方遇到婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时不知道房产如何分割以及房屋补偿款如何计算等问题，可以参考本篇文章的实务分析以及具体的房屋补偿款计算公式，希望能帮助大家答疑解惑。感谢各位朋友的阅读与分享！
