新股前瞻︱万创国际：一个项目啃了8年，资本负债一度高达1218%

当内房股一蹶不振之际，地产公司上市的激情却丝毫未退。

11月22日，位于安徽淮南的万创国际有限公司(以下简称“万创国际”)向港交所递交招股书，拟香港主板上市。有趣的是，11月21日，万创国际就向港交所递交过一次，两天内两次提交招股书，实属罕见。

此外，这并不是万创国际第一次冲击港股，今年2月14日，该公司就递交过上市申请，只是失效了。

据智通财经APP了解，万创国际是一家专注于安徽省的物业开发商。在项目完成后，万创国际为了资本增值和租金收入在住在项目中选择性的保留了一些自主开发商业物业的拥有权。这些物业主要出租于为公司住在项目居民提供配套生活设施(包括教育及补习、健康及健身以及零售服务)独立租户。

据智通财经APP了解，自2010年起，万创国际就专注了名为“泉山湖项目”的大型综合住宅项目的开发和销售，在安徽省淮南市建立庞大的市场份额。根据第一太平戴维斯报告，在2015年至218年前6个月期间，按已出售/已预售建筑面积计，泉山湖项目为安徽省淮南市最大的住宅项目。

据万创国际招股书显示，2015年-2017年，万创国际主要收入也是来自泉山湖项目不同系统住宅物业(包括中至高层住宅、联型排屋及独栋房屋)的开发及销售。

期间，万创国际分别实现营业收入4.24亿元(人民币，下同)、7.81亿元、6.29.亿元;毛利1.61亿元、1.39亿元、1.60亿元、2.63亿元;净利润5630万元、5420万元、8300万元。2018年前9个月，万创国际的营业收入为7.57亿元，同比增长162%;毛利2.62亿元，同比增长239%;净利润为1.35亿元，同比增长327%。主要得益于香颂小镇二期、公园里一期、雍景湾的物业竣工，并确认收益。

值得一提的是，万创国际的毛利率在房地产行业中处于较高水平。2015年-2017年，其毛利率分别为37.9%、17.8%、25.5%;2018年前9个月毛利率为34.7%，同比增长36%。同期，房地产龙头企业万科的毛利率为27.8%。

此外，房地产作为资金密集型行业，企业的负债水平一直是外界关注的重点。据智通财经APP了解，2015年-2017年，万创国际的资本负债率分别为608.5%、716.8%、1218%，负债率快速上升，主要是由于记息其他借款的增长，即来自独立第三方华融资产的外部融资。2018年前9个月，万创国际的资本负债率的大幅下降到418.9%，则主要是总权益的增加。

凭借着泉山湖项目的成功，万创国际在2017年5月就名为“御香山项目”的第二个住宅物业项目订立土地出让合约，以总代价约6.82亿元人民币收购项目土地。据智通财经APP了解，万创国际已经取得该项目的相关土地使用权证，将于2017年11月开始建设，2018年2月起开始预售，2019年及2020年确认销售收益。

与此同时，万创国际也将业务版图扩到安徽省的另一个市——六安市。万创国际在2018年10月就一个新的住宅物业项目签立土地出让合同，以总代价约3.36亿元人民币收购项目用地。六安万创未来置业为此注册成立。负责该项目。该命名为万创‧东方樾，预期于2018年11月取得相关土地使用权证，将在2019第一季开始建设。

至此，万创国际拥有总建筑面积为733731平方米的土地储备，包括：可供销售建筑面积为36109平方米、可供租赁建筑面积为22355平方米的未售出竣工物业;总规划建筑面积为479738平方米的开发中物业;总规划建筑面积为195529平方米的持作未来开发物业。

但业绩方面，万创国际在2019年之前依旧要靠泉山湖项目支撑。据万创国际披露，截至9月30日，其持作出售已竣工物业的账面净值为1.93亿元，投资物业约1.12亿元。