大城市整体沦陷，小城市频频爬高，北方楼市怎么了？

这两天看了各个城市的楼市冰山指数，发现一个挺震撼的现象：北方的大城市屋价整体大跌，小城市却仍然在爬高。

这个北方，不是指东北、内蒙古、西北，而是指京津冀、河南、山东、山西这几个在北方位置靠南的原来比较有希望的省市。

所谓的大城市是GDP在全国排名比较靠前的城市或者省会，所谓小城市也不是很小的城市，因为太小的地级市、县在冰山指数中是不体现的。

先看这些“大城市”的屋价：

再看几个“小城市”的屋价：

这真是一个奇怪又震撼的现象，北方的大城市屋价大跌特跌、整体沦陷，小城市却春光盎然、剑指偏锋。不少全国性的楼市“专家”把这种北方大城市屋价的暴跌形容成北方城市的第二次败退，那这些小城市的逆势上涨说明了什么？难道北方要靠小城市来拯救？

我们先分析下这种不同现象背后的原因。

对于这些大城市的暴跌，我想有几个因素避不开：

一是2016年后北方大城市都颁布了严厉的楼市调控政策，小城市因为屋价波动没有那么大、牵涉人数比较少、在全国影响力小等原因并没有入了高层的眼，调控政策反而比较松甚至就没有发布。

二是北方大城市在2016年到2018年曾赢来了一波屋价暴涨。楼市也是市场，房子也是商品，也要遵循有涨有跌的规律，那时涨的猛，现在跌的也猛。

三是这几年北方大城市确实经济不咋地，经济转型不太顺利，缺少高收入工作，对屋价上涨难以形成长期的托付。这也是南方大城市已经走出下降期开始上涨了，北方大城市还在继续下跌的原因。

所以北方这些大城市屋价的下跌有其必然原因。

再来看小城市，小城市屋价的上涨、爬高也有以下几点原因：

一是屋价上涨有一种轮动规律，每一轮大涨或者大跌总是从一线城市开始，然后是二线、三线甚至小县城。可能大城市屋价下跌很长时间了，小城市屋价还没有涨到顶点。而小城市又没有严厉调控政策这根导火索的引导作用，难以短期内强制扭转屋价行情。

二是上一轮棚改加速了小城市屋价的上涨，棚改人为制造了空余土地、买房需求、买房资金，不过现在这个棚改已经基本停止了。

三是小城市地方政府托市、救市意愿强烈，不少小城市甚至出台了禁止开发商降价的通知。开发商、已经购房者也在广告、家长里短中吹嘘屋价上涨的“新闻”，引诱未购房者上钩。

综上，这些北方大城市屋价跌的有道理，小城市涨的也有理由。

可物极必反、否极泰来，我认为北方大城市的今天就是小城市的明天，小城市的今天也是大城市的明天，不同的是，大城市以后的屋价还会上下波动式的上涨，小城市可能就此“趴窝”了。

上面列举的这些“大城市”，要么经济排名靠前，要么是省会，经济、政治、教科文卫资源丰富，人口腹地广阔。

在国家提高城镇化率、大搞中心城市和城市群的大环境下，这些大城市的未来还值得期待，资金和人口以后将加速向这些城市转移，足以支撑这些城市的屋价上涨。

小城市则不同，小城市是没有富贵命却得了富贵病。

我们只需想一想，就现在这个行情下，大城市的屋价持续下跌，小城市的屋价继续爬高，总有一天甚至现在已经发生了“小城市屋价和大城市郊区持平或者略高”的现象，那么这些小城市的市民是愿意在小城市买房还是去大城市呢？

答案一目了然，笔者身在青岛，已经有很多有眼光的日照、临沂的朋友来青岛买房了。

本身小城市因缺少工作就留不住人口，现在屋价的上涨，变相加速了小城市人口和资金向大城市的转移。可以说，小城市的屋价上涨，是自断手脚、得不偿失！

山东人、江苏人曾以发展平衡嘲笑成都、武汉等中西部城市的全省吸血，现在山东、江苏却也只能承认了成都、武汉发展模式的“有眼光”，进而加大济南、南京的首位度。

既然中心城市和城市群发展已经形成共识，并获得高层认可，那幺小城市的未来也就确定了，不说是像鹤岗、玉门那些偏远小城市的屋价一文不值，但经历一场血雨腥风已是必然。现在棚改的暂缓，直接加速了这个后果的到来。

我认识不少全国性的房产大咖，大家极为一致的认为小城市的屋价迟早有一场暴跌，只是时间不确定，可能一根导火索就猝发了大跌暴跌，也有可能温水煮青蛙式的缓慢下降。

所以，上面这些冰山指数里，北方大城市屋价虽然一律的下跌，但前景却值得看好；小城市虽然现在看着一片大好，但却最是让人害怕，从光明步入永久的黑夜才是最折磨人的。

因此，我一直劝人把有限的资金投入到经济和人口双增长、政治级别高的城市里，这样你的家庭财产才能保值甚至升值。

假如发生最坏的结果，你在这些大城市的房子也没有保值，但你的家庭随着你的房子转移到了大城市，你的孩子就早一代享受大城市的配套。

既然中心城市化势不可挡，你这一代不来大城市，你的后代总有一代要来，要知道越往后来大城市付出的代价就越大。你来了，你的后代就可以少付出一些努力，提到你也会由衷的夸赞：这是我们家最有眼光的祖先！

本文来自微信公众号：青城山说