盘点：被降价耽误的刚需好盘，500万可上车城六区

分类：财经
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北京开发商真的越来越难了，地价上涨，但新屋价格越压越低，而且现在所有新房都要上渠道，佣金也是越来越高。
开发商不赔钱就是成功。
屋价越低越没人买房，所以有一些还不错的项目，就是卖不出去，
没有任何房子是十全十美的，买房时一定要学会抉择，一个符合你大部分需求，还有预算可以的房子，就可以买入。
今天，我想给大家盘点一期北京的“遗珠”盘。
所谓“遗珠”，就是有亮点，但是痛点也很明显的新盘，可能因为市场不好，没有存在感，但是绝对有买入的价值。
今天咱们就盘点4个刚需项目，产品控的福利。

璟山和煦：400万上车城六区

前几天有粉丝问我，总价300万，可以买的城六区项目有哪些？
新房属实买不到，只能去淘老破小，如果把预算提到400万，选择可以很多。
比如石景山的璟山和煦。
璟山和煦位于石景山广宁村，去年开盘以来，去化一般，我分析有以下原因：
1，广宁村周边比较荒，三面环山，没有地铁，距离大型商业比较远，也没有像样的学校
2，周边城市界面比较差，硬伤很多，比如临高架，旁边有京能热电厂

买入逻辑就是总价低，户型小，产品力不错，另外自驾或者坐公交也比较方便。
璟山和煦指导价只有6.2万元/平米，但是因为南北区的质素差距比较大，北区的均价肯定要大于南区。

以75平米为例，集中在南区，单价在6万/㎡上下，最便宜的5.7万/㎡，最便宜的户型430万，可上车。
同样的面积，北区比南区单价高1000-1200元/㎡。
户型有75平米的两居，96 ，103 ，115平米的三居，137平米的四居

户型设计也很好，除了两居，三居和四居，南向都有阳台。
75平米两居

450万基本可以上车，在西部来说，绝对的门槛价。建议在西部，或者金融街、海淀的年轻刚需朋友，可以考虑。
96、103、115平米三居

96㎡比103㎡总价差30-40万，96㎡性价比更高，3开间朝南，双明卫。103㎡是侧厅户型，侧厅是5.6米的餐客一体，更适合小年轻。

花香壹号：被降价影响的颜值，

因为降价，花香壹号成了最近刷屏的一个项目。
花香壹号位于丰台羊坊，南五环以内，也可以说是南四环新房，只不过入市以来，就不停降价，被黑的很惨。
指导价7.2万元/平米，均价5.5万元。
花香壹号的户型和产品里真的非常好，我出过两篇文章专门分析过，
不被市场认可，主要是地段的因素。
花香壹号所在的羊坊，位于丰台、房山、大兴三区交界的位置，周边发展比较慢，城市界面比较一般，也没有什么像样的配套。
北京的驾校，检测站一般都在这里。
另一个原因周边供应量太大了。
花香壹号隔壁是去年上市的招商臻园，产品也很好，也因为地段问题，开盘后不断降价，卖的也很一般。
另外就是大兴的西红门和黄村，都有大量的新房入市，虽然在郊区，但是离地铁又有教育配套，城市界面比羊坊好不少。
花香壹号最小88平米的三居，总价不到500万，无论是户型还是精装品质都是北京同总价段的最强配置，而且小区西侧还配建一个市政公园跟社区的园林相连，小区的绿化也很好。
以88平米的三居为例，算上赠送面积，使用面积可到108平米，而且做到了功能分区，每个卧室的空间都比较合适。

国誉朝华：被网红掩盖了真相

国誉朝华最可惜，完全是隔壁万科东庐太会搞营销，用北京首个“精装满配”的噱头，把对手国誉朝华打的没有退路。

实际上，从硬指标上，国誉朝华是完胜万科东庐。
国誉朝华位于通州物资学院板块，距离六号线物资学院站500米，纯纯的地铁盘。
相隔两站地，是朝阳常营板块，屋价差了2万元＋。
物资学院站这里配套可以跟常营共享，可是本身区域并没有大的规划，整个组团一共就两个居住用地，还有航道、垃圾站等不利因素也很多。
国誉朝华网签均价5.8万左右。
户型分别是46/49/53/56平一居、59/65/66/74/77/78平两居、88/93平三居以及118平四居，主力户型为78平、88平和93平。

璀璨公元：双地铁盘

通州另一个遗珠，璀璨公元，位于东小马，还是双地铁盘，
1号线，临河里到国贸站，共计13站，1小时内可达；望京需要1.5小时，稍微远有点。
7号线群芳站，到九龙山、双井基本也是1小时内。
璀璨公元周边的配套很完善，属于梨园的城区，但是去年开盘后卖的并不好，前段时间还因为送烟台海景房上过热搜。
其实从通州买房来看，璀璨公元的位置不差。
卖的一般的原因我考虑有两个：
第一是旁边还有两个新盘，基本一批入市，去年通州还没有解除限购。购买力有点不足
第二是璀璨公元以改善为主。总价会高一些。

招商璀璨公元共计592套房子，其中期房292套，现房300套，7-11层洋房，全户型1梯2户。77㎡两居，89/107㎡三居，120/140㎡四居。得房率非常高。
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