430松绑五环外，背后的逻辑是什么？

2024年05月16日19:21:14 财经 5331

节前，北京时隔13年首次放开限购，炸出了群里一众潜水党。

观点争锋，总结下来讨论话题集中在三个方面：

1.出台动机

2.实际效果

3.未来预期

说白了一三问题没有个固定的答案，毕竟观念类的理解，适用于哈姆雷特的一千种视角。但市场给出的数据却是一目了然，结合昨晚直播精华，大王发表见解如下：

1、买卖双方市场信心都在恢复。

没有数据支撑的观点，等于耍流氓。

430新政发布之后，仅仅一个晚上，二手房挂牌量怒降7千套，从14.6降至13.9万套，第二天还在降，后面几天有所回升，截至昨天，挂牌量在14.3万套，总的来看依然有3千套左右的下降。

说明什么？

二手房业主信心在恢复。为了止跌套现出手的人在减少。7k可能是个应激反应，并不理性，一周之后回落仍有3k降量，就有些说法了。

而新房市场，整个五一期间，有十几个项目销量过25套，还就集中在五环外的改善或偏改善类的板块，比如朱辛庄板块的寰宇未来、首钢园的元玺、北神树的北京润府，其他项目想了解的关注私信大王就行。

2、首放给到五环外，一点不稀奇。

憋了13年，第一次放开限购，给到五环外，绝对是有考量的。

老规矩，先看图。

430松绑五环外，背后的逻辑是什么？ - 天天要闻

430松绑五环外，背后的逻辑是什么？ - 天天要闻

430松绑五环外，背后的逻辑是什么？ - 天天要闻

430松绑五环外，背后的逻辑是什么？ - 天天要闻

左右滑动查看更多

怎么样，五环外不管是新房还是二手，不论是成交量还是整个占比，都是牛逼克拉斯的存在。

430松绑五环外，背后的逻辑是什么？ - 天天要闻

当然了，不能说偏话，由图可见，确实五环外库存上也占大头。430中央政治局调整房地产措施方向里明晃晃的“消化存量”，库存大哥五环外各板块肯定是要挑大梁的。

3、真突破or假放松？

从力度上来看，这次政策调整有种隔靴搔痒的感觉，使点劲儿挠也不能说没用，但就是让人觉着，没挠舒坦。

其实拉个时间表，可以看到从23年9月份到现在，北京大大小小的政策调整已经有11次了，但只有最后这次，才摸到要害——底层逻辑变了。

以前都是限贷调整，这次限购的命门终于开了，挤牙膏挤到现在，政策力度大王判断已然开到了80%。

但为啥还是不舒坦呢？

因为它开了，但没完全开。政策的光环只笼罩了一部分本身就有买房资格的人群，他们能多买一套了。其余该不能买的还是买不了。

4、斗胆给新政打个分。

政策的理解，自然是无法量化处理，但为了更直观的感受到政策力度和放开的阶段，这个不太准确的数学题，我还是得算算：

430松绑五环外，背后的逻辑是什么？ - 天天要闻

按调整方向不同进行分类，划定分数区间，再将各种政策得分加和，总计得分75。

嗯，还有上升空间。

5、新政的风，吹的是改善盘的风。

从人群来说，最受益的还是资格受限有改善需求的人群。

虽然原文说的是支持刚性和改善住屋需求，但其实对刚需来说恐怕影响不大，因为刚需缺的是钱。

真正利好的还是有资格有改善需求的群体，这部分人手里有钱，但受资格限制，没法买。

6、限购放开后，三类板块镶金边儿。

群里有个问题讨论的挺有意思：

“放开限购，是不是等于五环外更不值钱了？”

这个问题，目前态度有三：

观点a：五环外放开，逆向思考，说明五环内资源更稀缺了，物以稀为贵，以后五环外更不值钱。

观点b：北京不能以环线论，北五环西五环比南二环那不是贵多了？值不值钱得看产业地铁配套和项目品质，搞不好政策一出，五环外竞争上来，开发商哐哐卷品质，反而更牛逼了。

观点c：不买房子难道不是因为手上没钱吗？有资格的才能买，给有钱人的游戏罢辽~五环外还是五环内、值不值钱，跟咱小老百姓有关系吗？

ok，孰对孰错，暂且不论，咱先当个开放题，评论区or群聊再论。

不过五环外有些板块项目的价值，确实有上升的潜质。

第一梯队自然是有强产业、地铁配套的改善板块和项目，如东坝、崔各庄、奶西、永丰、首钢园这些1000万+的改善板块，之前得卖房买房，现在不用卖就能入手。

第二是远郊的低总价别墅项目，怀柔、密云这些地方，很多想要买一个度假或者养老的客户，以前受制于没有资格，现在不用纠结就能买了。

还有就是五环外第二梯队的改善板块了，比如西红门、北神树、运河商务区、后沙峪这些大平层产品，既要钱又要资格的。

至于利空……pua二手房业主赶紧卖的中介，还有想抄底老破小的刚需，可能有苦难言喽~

7、几个在售的热点项目。

新政一周后认购表现顺义、昌平、首钢园、西红门、北神树、这些板块热度都很高，中海寰宇未来、梧桐星宸、华润北京润府、元玺都属于给力热盘。

寰宇未来，朱辛庄的太子盘，产业背景很牛逼，紧邻中关村科学城和未来科学城，地铁朱辛庄站600m，强配套底气，88-145㎡的户型，开到6万3，最低五百多万上车。

，北五环与北六环之间的沙河高教园板块，没啥产业，但是胜在地铁通勤方便，海淀、北三环、昌平南都能覆盖。

北京润府之前细说过，详见链接。

元玺，石景山首钢园内，两条地铁线11号、6号，没有明显短板，均价7万5，120-196㎡的户型，纯改善。想了解更多项目的加v自取购房地图。

8、430新政得长期看才能看出门道。

430新政，政府有自己的站位高度和研判视角，得长期看才能看出门道，短期内的影响是站不住脚的。

这里我们拿之前的三胎政策做个类比，这俩政策貌似没关联，其实十分有可比性。

它们都是政府为了应对当前社会经济形势所采取的宏观调控措施，解决的都是长期性、结构性的问题：一个是人口，一个是实体经济支柱；都是对部分人群生效：一个放开三孩，一个放开三套。

当年三胎政策出台前，人口出生数量那是一路下跌，从2016-2020年4年时间少了600多万，下降率达36.17%；

当然政策出台后，人口出生数还在继续下滑，但是下降速度有明显减缓，21至23年下降了15.07%。

这里头有政策的功劳，即使还在降，但降速变小了，就是效果。

430新政也是这个逻辑，楼市价格能止跌，哪怕是跌幅变小了，对房地产市场的平稳运行那也有贡献。

9、现在就是资产换仓的黄金时期。

之前仔细聊过这个话题，

430新政出台，这个判断似乎又被验证了。

北京新房去化周期21.5个月，其实在全国都是比较健康的一个水平。所以调整政策的目标除了去库存，还想想让市场有信心，后续必然还有更重磅的政策要出台。

最好的换仓时间，到了。

查询：

1.真实的网签认购数据，了解产品到底还剩多少套

2.真实成交价格（具体到楼栋）

咨询：

1.解答各区域、板块的置业逻辑、发展前景等一系列问题

2.披露一些产品内幕

3.为你的置业方向出谋划策

对接：

1.某些项目帮你争取最低折扣

2.帮你联系靠谱销售，选房快人一步

430松绑五环外，背后的逻辑是什么？ - 天天要闻

财经

2024年文化及相关产业营业收入规模超19万亿元创历史新高 - 天天要闻

2024年文化及相关产业营业收入规模超19万亿元创历史新高

人民网北京6月27日电（记者杨曦）国家统计局27日发布的2024年全国文化及相关产业发展情况报告显示，2024年，各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，优化文化服务和文化产品供给，文化及....

06月27日 9063

美关税升级冲击德产业，德专家呼吁携手中国维护全球贸易 - 天天要闻

美关税升级冲击德产业，德专家呼吁携手中国维护全球贸易

在美国持续推动关税升级，并可能于7月9日重启对欧盟商品加征最高50%进口关税之际，近日，德国企业界与研究机构纷纷发出警告，认为美国持续升级的单边贸易措施正制造高度不确定性，不仅冲击全球产业链稳定，也将对德国出口与制造业构成长期损害。

06月27日 1301

服务“准”瞪羚企业双流启动又一“园中园” 产值将达5亿元 - 天天要闻

服务“准”瞪羚企业双流启动又一“园中园” 产值将达5亿元

加速科技成果转化和加速培育更多“瞪羚企业”，位于双流的电子科大科技园（天府园）今天正式推出瞪羚集孵化器，面向科技型中小企业提供精准孵化，投融资对接和产业整合。

06月27日 1067

如果全球金融危机重演，普通人如何保住钱袋子？ - 天天要闻

如果全球金融危机重演，普通人如何保住钱袋子？

你有没有想过，万一未来的某一天，全球性金融危机再度上演，普通人如何保住钱袋子，避免财富被无情收割？也许你的第一反应是“乱世买黄金”，但历史上每一次全球性金融危机，从来不是突然降临，而是存在三个不同的危机阶段，现金、黄金、债券、股票各自扮演的

06月27日 1664

告急！15家钢厂停产！“小作文”反攻！预测：7月钢价还有救吗？ - 天天要闻

告急！15家钢厂停产！“小作文”反攻！预测：7月钢价还有救吗？

重要信息：电炉钢厂生产即亏损，停产即破产的两难境地6月份以来15家电炉厂因亏损停产，1家电炉钢厂拟宣布破产。

06月27日 1852

华为云CloudDevice云终端技术标准深度拆解：将迎哪些变革？ - 天天要闻

华为云CloudDevice云终端技术标准深度拆解：将迎哪些变革？

当AI大模型开始像水电一样渗透进生活每个角落，当5G-A网络将端到端时延压缩至毫秒级，云终端产业正处在一场前所未有的变革前夜。从手机到车机，从Pad到工业机器人，越来越多的设备正在摆脱硬件算力的桎梏，试图通过“一跳入云”实现能力跃升。

06月27日 4184

宝盈基金杨凯：以“获得感”破局构建资管行业共赢新范式 - 天天要闻

宝盈基金杨凯：以“获得感”破局构建资管行业共赢新范式

来源：新浪基金编者按：2025年是公募基金行业高质量发展的关键年。随着《推动公募基金高质量发展行动方案》全面实施，行业生态正经历系统性重塑。

06月27日 1567

广州市湾区国际重组中心亮相第14届金交会，构建企业纾困新平台 - 天天要闻

广州市湾区国际重组中心亮相第14届金交会，构建企业纾困新平台

6月26日，第14届中国（广州）国际金融交易·博览会在广州开幕。开幕式上，广州交易集团旗下大湾区特殊资产赋能服务平台联合粤港澳大湾区内破产管理人协会、资产管理协会、资产管理公司等单位组建的广州市湾区国际重组中心正式揭牌，标志着广州在企业纾困与金融风险化解领域迈出关键一步。广东特殊资产赋能服务平台有限公司...

06月27日 2240

2025年618大家电：增长有迹，丰收未满的市场侧写 - 天天要闻

2025年618大家电：增长有迹，丰收未满的市场侧写

2025 年 “6 18” 大促期间，行业呈现 “长周期促销 + 玩法简化” 特点，国补与平台补贴双重驱动下，产品均价创下新低。在此背景下，龙头企业主动出击，价格战愈演愈烈，这一局面或将使企业陷入亏损，还会让部分企业面临高库存难题，行业迫切

06月27日 1513

穿隧跨江、桥隧比超92%！渝厦高铁如何啃下“硬骨头”？ - 天天要闻

穿隧跨江、桥隧比超92%！渝厦高铁如何啃下“硬骨头”？

新重庆-重庆日报记者杨永芹跨高桥、穿长隧、破乌江天险……6月27日，记者从渝黔铁路有限责任公司获悉，渝厦高铁重庆东-黔江段新建正线长度约242公里，桥隧比超92%。渝厦高铁重庆段进入联调联试阶段，图为57661次检测车对线路进行调试。

06月27日 1677