打工人的房贷又要降了。
2月20日，最新的贷款市场报价利率（LPR）发布了，1年期维持3.45%的利率不变，5年期降息25个基点至3.95%。这也是自2019年房贷利率采用LPR定价模式以来的最大降幅。
作为个人住屋贷款利率的定价“锚”，LPR的调整关乎购房者的切身利益。按照100万元的贷款计算，在等额本息的还款方式下，每月将少还约145元，30年累计减少5.2万元。
更有购房者对中国新闻周刊直言，房贷利率调整过后，“每个月能省出一顿小烧烤。”
史上最大降幅
在多位受访专家看来，本次定向降息堪称“史无前例”、“超出预期”、“精准定位”。
说到“史无前例”，易居研究院研究总监严跃进对中国新闻周刊表示，5年期以上LPR利率是个人住屋贷款和企业中长期贷款定价的参考基准。我国8次五年期LPR的下调幅度一般都在5-15个基点，而此次一次性下调了25个基点，力度最大。
图/中国货币网
横向对比去年来看，2023年我国1年期LPR和5年期以上LPR分别下降20个和10个基点，引导当年企业贷款加权平均利率降至3.88%，同比下降0.29个百分点，已是历史最低水平。
降幅“史无前例”的同时，还超出很多人预期。中国新闻周刊注意到，此次降息还是在MLF（中期借贷便利）利率不变的情况下完成的。
就在本次LPR下调两天前，央行刚刚宣布平价续作MLF，政策利率并未释放降息信号。
2023年以来，各主要银行多次下调存款利率，部分中小银行也跟进调整，商业银行负债端成本有所下降。结合今年2月5日降准落地，释放长期流动性约1万亿元，也有利于降低银行资金成本。
中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅对中国新闻周刊进一步解读，货币政策在配合经济平稳开局，通过降低贷款利息，降低融资成本，进而稳增长、促融资，从流动性层面提升信心。
兴业基金也认为，LPR降息对后市影响整体积极。降息、叠加各类扶持经济的财政扩张，营商环境的进一步改善，将进一步促进经济企稳，保持稳中向好的态势。
此外，这还是一次“非对称降息”，1年期没降，只降了5年期。
杨畅指出，一般来讲，1年期与5年期LPR对称调整是常态，但非对称调整也并不少见。
“不同期限利率非对称下调，表明政策希望发挥作用的对象有所侧重。5年期LPR与房地产市场的关联度相对较强，下调5年期LPR利率也是房地产市场需求端政策组合拳的一部分，充分体现了利率政策参与激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。”
房贷利率采用LPR定价模式始于2019年10月，居民住屋按揭贷款的定价是5年期以上LPR利率加点而来，因此5年期以上LPR与房贷利率关联紧密。
在中指研究院市场研究总监陈文静看来，本次非对称降息也体现了央行对于房地产行业的呵护，加大楼市托底力度，释放稳信心的积极信号，促进投资和住屋消费。
由此可见，5年期LPR下调，将直接降低购房贷款成本。那么，购房者到底能省多少钱？
首套房贷利率进入3字头
根据中国人民银行发布的2023年第四季度中国货币政策执行报告，截至2023年12月，全国343个城市（地级及以上）中，101个下调了首套房贷利率下限，26个取消了下限。2023年，新发放个人住屋贷款利率为4.1%，同比下降0.75个百分点。
另据贝壳研究院监测数据，2024年1月首套主流房贷利率平均为3.84%。其中，1月一线城市首套房贷利率为4.13%，二线城市首套房贷利率为3.86%，三、四线城市首套房贷利率为3.82%。
而经过本次调整，全国重点城市首套房贷利率再次降低，将正式进入3字头。
据中指研究院监测，本次下调后，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至3.75%（5年期以上LPR-20个基点）、4.15%（5年期以上LPR+20个基点），进一步接近历史最低点。
“目前仅个别地区首套房贷利率高于4%，部分城市房贷利率已降至历史最低水平。”陈文静指出。
“最大力度”的降息，也为购房者带来了明显的实惠。中国新闻周刊测算，按照贷款100万元、年限30年、等额本息的方式计算，不考虑加点情况下，此次5年期以上LPR下调将为购房者节省利息超5万元，月供可省下144.8元；等额本金节省利息近3.8万元。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对中国新闻周刊分析，一方面，本次降息之前三四线城市首套房利率普遍在4%以下，而一二线城市房贷利率相对仍较高；另一方面，相比三四线城市，一二线城市购房成本较高、需求量较大，因此本次降息对一二线城市的影响更大。
的确，对于贷款基数更大的一二线城市的购房者来说，此次降息带来的实惠是肉眼可见的。北京拥有300万商贷的购房者李先生对中国新闻周刊表示，“降息调整过后，算下来每个月能少还将近400元，能省出一顿烧烤钱。”
LPR调整后，存量房贷什么时候降也成为大众关注的关键。
值得注意的是，此次降息首先惠及的是新购房者，这部分购房者马上就会享受到降息的利好。但对于存量的老购房者而言，需等到贷款重新定价日才能看到改变。
至于存量房贷利率具体如何下调，严跃进认为，此次政策对存量房贷利率的降低也有积极的影响。具体如何调整，不同银行执行策略有所不同，需要结合具体银行的重定价日和定价规则。
而展望后续，陈文静对中国新闻周刊表示，本次5年期以上LPR下调幅度较大，短期再次下调预期减弱。未来各地不排除通过下调或阶段性取消首套房贷利率下限等方式，推动居民房贷利率下行。
小阳春，要来了？
“房贷政策宽松，交易市场就容易活跃。”严跃进分析，观察历史上房地产市场的交易数据和周期变化，房贷政策始终是非常重要的影响变量。
回顾过往，2009年和2015年两次房贷利率下调，分别成为彼时屋价上涨的导火索。换言之，更宽松的利率刺激，也将为楼市交易的走热添一把火。
“本次下调LPR惠及群体较广，进一步降低购房成本，刺激有购房需求的购房者入市。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱进一步对中国新闻周刊补充，从市场端来看，2024年1月市场表现平平，新房市场供需规模双缩，二手房成交量维稳、价格持续下滑，并未现明显改善，这也凸显出了市场对本次降息提振作用的期待。
陈文静则认为，2024年稳定房地产市场至关重要，供需两端政策需要协同发力，大幅降息有利于缓解观望情绪。此番调整将促动投资与消费双热，并通过降低购房成本促进购房需求释放。市场对“小阳春”行情期盼已久，尤其当下多个利好政策叠加，在传统“金三银四”节点，或将产生更大的效果。
2024年以来，楼市可谓蓄势充足。需求端方面，春节前，一二线城市的放开甚至解除限购政策，进一步降低购房门槛，信号意义明显；供给端方面，1月初住建部联合金融监管总局出台了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。
据住屋和城乡建设部公布的数据，截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，房地产项目“白名单”共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。
严跃进认为，随着今年住屋消费市场的复苏，房贷利率政策结合其他购房政策将充分发挥组合效应，其对于房地产市场的企稳复苏和向好发展都将产生积极影响。
“在房贷利率下降及一系列房地产宽松政策推动下，楼市小阳春值得期待。”赵秀池表示。
作者：于盛梅
