界面新闻记者 | 张晓云
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近日，界面新闻独家获悉，大业信托旗下一产品发布2023年度第一次受益人大会通知，就与交易对手达成和解进行表决，并推出一份纾困方案。
该产品全名为“大业信托・招业 13 号（融创湛江）股权投资集合资金信托”（下称“招业13 号”），成立于2021年6月23日，目前存续规模42,515万元，该信托计划预计期限届满日为2023年11月23日。
因受多因素综合影响，该原预计期限届满日信托财产无法全部变现，为维护受益人的利益，根据《信托合同》约定，大业信托作为受托人将产品延期至2025年 12月20日。
与此同时，大业信托作为受托人以通讯形式组织召集本信托计划2023年度第一次受益人大会，就与交易对手达成和解进行表决，表决的时间为2023年10月31日至2023年11月14日。该和解方案主要是将招业13号的股权关系转换为债权关系。
具体来看，如通过和解方案，债权本金为5亿元，主债务人为海南科晟融置业有限公司、融创房地产集团有限公司、创航（深圳）房地产有限公司，连带责任保证人为湛江博盈置业有限公司、海南汇鑫源置业有限公司、三亚青田旅游产业有限公司，抵押人为三亚青田旅游产业有限公司，抵押物：三亚海棠湾两块土地使用权（第二顺位抵押），产权证编号为“三 土房（2014）字第16184号”、“三土房（2014）字第16186号”。
在还款安排上，债务人还款期限为2025年12月20日前。在此期间，债务人根据其全国辖属房地产开发项目销售情况和整体的财务情况动态还本，先本后息，最后一次还本时结清全部利息。2025年9月20日之前，债务人可向大业信托就是否延长还款期限提出申请，大业信托可根据债务人财务情况单方自主决定是否展期1年（即不超过 2026年12月20日）。
为何会有此次和解方案？大业信托介绍了目前在司法诉讼和债权转让进展中的部分困难。
司法诉讼方面，招业13号诉讼案件于2023年10 月8日第一次开庭审理。大业信托称，由于诉讼标的金额大、案涉公司主体众多、交易结构法律关系较为复杂等原因，预计一审、二审、再审（若有）等诉讼程序合计对应的审理周期较长，诉讼结果可能存在与受托人预期裁判结果不一致、有所偏差的诉讼风险。
大业信托表示，债务人、担保人目前已面临较多的诉讼、执行案件，后续取得生效判决进入执行后，预计司法强制执行效果一般，包括：基本无现金类资产可供扣划执行；抵押物资产以及其他在建在售的资产，因受限于“保交楼”、“购房小业主”、“工 程款债权人”、“处置税费”、“欠付税款”等多种因素影响，后续司法执行也面临较大的困难，预计司法处置周期较长，且可能面临流拍后被动抵债无法变现的风险。
大业信托表示，从回收价值最大化，从信托计划及受益人利益最大化角度出发，以和解方式快速厘清债权债务，理性面对现实，与债务方形成合力，促进底层资产复工复产，有利于债权回收价值最大化。
债权转让方面，大业信托表示，已在阿里、京东发布信托计划资产推介公告，线下已向东方资产、信达资产、粤财资产、广州资产发出不良资产转让邀请函，并与部分资产管理公司就资产转让进行了接洽交流。目前尚无实质性收购意向的资产管理公司。
大业信托表示，和解方案的实施与继续推进债权转让（含债权结构化转让）并非冲突排斥的关系，相反，和解方案的有效落地实施，有利于后续推动债权转让工作。厘清债权债务关系、促进底层资产复工复产，系资产管理公司等专业机构决策是否收购债权及如何报价重要考虑因素。
针对和解方案，大业信托提出三点必要性。
一是招业13号原为为股权投资类产品，涉及交易主体众多，交易结构较为复杂，通过和解确认已转换为债权债务关系，明确信托计划对融创方面相关主体的主债权及其担保权利，有利于受托人对融创方面主张权利，同时有利于与潜在收购方进行洽谈。
二是如上分析所述，现阶段司法诉讼和债权转让难以取得处置回收的实质性成效，目前较为可行的处置节奏为：首先，通过和解方式理清债权债务关系；第二，与债务方达成共识形成合力，梳理盘活底层资产，推进底层资产复工复产，最终实现债权回收价值最大化。
三是通过债务重组（“展期”+“降息”）与债务方达成和解，有利于提高债务方解决债务的积极性。通过实施债务重组方案盘活和提升底层资产价值，努力实现债权回收，系目前针对困境房地产项目较为常见、可行的市场化处置方案。
与此同时，大业信托还推出一份纾困计划，计划分5次每次按照本金4%的比例向信托计划进行纾困，纾困金额累计不超过初始投资本金 20%（含）。
此外，知情人士向界面新闻透露，购买招业13 号的投资者中有较多其控股股东中国东方资产管理有限公司的员工。大业信托财富总监在中国东方相关投资者群内发布了一封《致融创项目东方系统投资人的信》表示，希望这些投资者能更深入地了解大业信托与底层项目在风险处置过程当中面临的情况以及提出的处置思路和解决方案，并在受益人大会中投出宝贵的一票。
天眼查APP显示，大业信托的股东为中国东方资产管理有限公司、广州金融控股集团有限公司、广州京信电力集团，持股比例分别为41.67%、38.33%、20%。
