碧桂园债务危机蔓延！房企困局浮出水面，房地产行业陷入纷乱！
近日，颇受瞩目的房地产企业碧桂园公布了一则令人关注的公告，宣布无法偿还一笔总额为4.7亿港元的债务到期款项。此外，碧桂园还透露预计无法按期履行所有境外债务的偿付义务，包括美元债券的偿付义务。为了解决这一状况，碧桂园已聘请了中国国际金融香港证券有限公司和华利安诺基（中国）有限公司作为财务顾问，并由盛德律师事务所担任法律顾问，以评估公司的资本结构和流动性状况，并制定解决方案。
首先引人瞩目的是，拥有1.62万亿元总资产和2544亿元净资产的碧桂园，竟然因为4.7亿港元的债务无法如期支付，这确实令人意外。然而，我们应该意识到这个数字只占据了碧桂园总资产的0.03%和净资产的0.18%。这种小额债务引发的问题，是否涉及到了其他更为复杂的因素？
其次，不仅仅是这一笔债务无法偿还，碧桂园也表示无法按时履行其他境外债务的偿付义务。有报道指出，碧桂园早在前段时间对两笔在新加坡挂牌的债券利息支付未能按时完成，这引发了相关债权人的担忧。值得注意的是，债权人在碧桂园请求下给予了30天的宽限期。然而，这次宽限期无法解决问题，碧桂园的离岸债务可能再次违约。
此外，碧桂园也加入了一系列遭遇债务危机的房地产企业的行列，如华夏幸福、恒大、融创、禹洲集团和中南建设等。这些企业选择宣布债务重组，实际上是意味着它们处于一种无法偿还债务的困境。事实上，海外债务较国内债务更为复杂，往往先遭受到冲击。这是一个冒险的选择，但对于碧桂园和其他企业来说，或许是当前情势下相对较好的解决方案。
总结来看，房地产行业的问题正在逐渐浮出水面，碧桂园的债务危机仅仅是其中的一部分。尽管这次公告引起了广泛的关注，但我们仍需继续关注整个行业的动向，以便更好地了解其可能带来的影响和变化。
碧桂园：从优等生到躺平，如何面对现实？
在过去被誉为房地产优等生的碧桂园，如今也加入了摊牌躺平的大军。为什么这样一个备受媒体推崇的房企，也选择了这样的策略呢？
首先，碧桂园清醒地认识到，无论怎样努力，仅靠销售收入无法偿还债务。最近的公告显示，碧桂园的销售额连续数月下降，销售金额逐渐减小，企业面临严重的资金压力。在2023年1-9月期间，碧桂园的权益销售金额同比下降43.9%，较2021年同期下降65.4%。单是9月份的销售额为61.7亿元，连续第六个月环比下降，并同比下降80.7%。销售收入是房企现金流的主要来源，而碧桂园这样的销售下滑势头使得其无法支付利息和借款本息。考虑到碧桂园的巨额债务，其利息收入比已经达到崩盘风险的阈值。因此，面对这样的现实，碧桂园选择了躺平。
其次，碧桂园意识到承担巨大债务和保证项目的交付已经成为了致命的压力。碧桂园目前有3121个在建项目，远超其他房企。按照每年平均三年的楼房完工时间计算，碧桂园每年需要交付约21.7万套房屋，投入868亿元的建筑成本。这个数字几乎接近了其9月销售收入的20%。考虑到其各种支出，如办公费用、员工工资和税收等，以及借款和债券的利息，碧桂园面临巨大的压力。为了应对这种压力，他们选择了面对现实。
最后，碧桂园意识到巨额债务已经无法还清。根据2022年年报显示，碧桂园的总负债达到14349亿元，资产负债率看似只有82.3%。然而，其中贷款仅占负债总额的四分之一。企业一年内到期的债务近3600亿，应付账款则高达2809亿。特别是面临到期无法拖延处理的95亿美元债务，使碧桂园承受巨大的压力。以目前每月不到70亿元的销售收入和净亏损情况来看，碧桂园无法偿还2024年到期的9.65亿美元债。眼下，债务的压力已经无法继续忍受，因此债务重组和躺平成为了碧桂园的选择。
房地产债务危机：曾经的房产巨头们面临挑战
房地产行业的债务问题在近期突然出现，令人猝不及防。一些知名房企先后宣布债务违约，其中恒大并非第一家，而碧桂园也不会是最后一家。这一连串的债务风暴引发了人们对于整个房地产行业的担忧。
不久前，华夏幸福、融创中国、禹洲集团以及中南建设等公司纷纷宣布启动海外债务重组计划，涉及数十亿美元的债务。而在最新的消息中，碧桂园也加入了这一行列，宣布启动涉及总额达95亿美元的境外债务重组计划。这些债务违约的房企中，碧桂园只是其中之一，并非最后一个。
与此同时，一些房企高管也面临了法律问题。恒大集团主席许家印因涉嫌违法犯罪而被采取强制措施，但他并不是唯一一个受到法律制裁的人。
房地产债务危机的背后，还有着刑事犯罪问题。许家印的案例只是其中之一。近日，杭州市余杭区法院向阳光城集团主席林腾蛟、西安雅迪置业法定代表人掏永红等被执行人出具了拘留决定书，涉及票据追索权纠纷案件和拒不申报财产问题。
不仅如此，整个房地产行业的债务问题也日益严重。由于销售收入持续下降，流动性趋于枯竭，房企面临着越来越高的风险。数据显示，今年1月至8月全国商品房销售额同比下降3.2%，TOP100房企销售总额同比下降8.6%。尽管政府推出了一系列刺激房市的政策，但销售额仍在下降，表现出市场需求的明显萎缩。
对于房地产市场的萎缩，不能简单归因于“等政策式的需求延滞”，而是房地产需求的枯竭。在过去30年的大跃进之后，人口规模逐渐下降，人均房产拥有量已超过发达国家平均水平，个人收入债务率也已超过发达国家的水平。这些因素决定了房地产需求已经见顶，未来的需求将持续减少。因此，即使房地产市场可能企稳发展，也难以回到5年前、10年前那种黄金时代的水平。
房地产行业的债务危机和市场萎缩问题，无疑给整个行业敲响了警钟。作为曾经的房产巨头，他们需要重新审视自身的经营模式和发展策略，以适应新的市场环境。
