每经记者：黄婉银 每经编辑：陈梦妤
“现阶段的市场既没有‘狂飙’，也没有‘倒春寒’。从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。”这是万科董事会主席郁亮给出的答案。
3月31日，深圳盐田大梅沙，万科召开2022年度业绩推介会。2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。
一年之前的2021年度业绩会，郁亮表示自己“特别忐忑不安，就像一个学生没考好试要拿成绩单给父母看一样”。5个月后，郁亮带着止跌企稳的半年答卷向行业传递信心。去年年底，郁亮抛出“市场修复是一个漫长而温和的过程”观点。
在业绩会现场，郁亮表示，今天来看，这个观点还不需要修改。
万科2022年业绩会 每经记者 黄婉银 摄
上有天花板，下有保底线
在不同的市场，不同观察者感受到的或许是“狂飙”，或许是“倒春寒”。
面对外界最关心的房地产市场形势问题，郁亮表示，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。
他分享了一组行业数据：2月销售与1月相比确实出现较明显的回升。原因来自四方面，一是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放；二是今年春节较早，对1月成交有影响；三是房地产政策环境较为友好，从中央到地方都出台了支持合理住屋需求的政策，市场信心有所回升；四是屋价确实有所下降，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。但从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上“狂飙”。3月以来，目前3月周均成交比2月高点回落6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有“倒春寒”，市场还在温和复苏的轨道上。
新房需求方面，郁亮认为上有天花板，下有保底线。一方面，国内城镇人均住屋面积已达40平方米，再加上近几年大规模建设的住屋也在陆续交付，在大量供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境没有突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。
对于万科自身，郁亮表示，将认准大势，做好自己的事。受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。
近年来，房地产开发毛利率在不断下滑，即便是龙头房企也抵挡不了大势。万科2022年房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.8%，较2021年下降2个百分点。
万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华表示，万科当下开发业务的毛利率在行业处于中等偏上水平。过去两年行业的大幅度调整下，销售大幅下降，销售端的毛利率自然也有相当压力。且因为房地产结算有一定滞后性，随着销售资源逐步进入竣工交付，销售端的压力在未来1-2年结算时才会有反应，因此结算毛利率还会出现阶段性下滑的压力。
学费终于付完了
早年预测房地产开发业务有天花板后，万科就开始持续试点探索多元化业务赛道，为此也付出了不小的代价。
“学费付了好长时间，代价很大，终于付完了，开始有正向空隙了。到去年为止，我们已经取得把经营服务加在一起对报表贡献是零这种巨大成绩了，而以前都是负的，要吃掉很多利润。所以就算是零（的成绩）我都很高兴，终于不会成为负担了。”
在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完；二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二；三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。
他对经营服务业务的未来表达了信心，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多正向盈利。当然，他也提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。
在2022年的财务报表中，经营服务类业务全口径收入达到512.6亿元，其中仅万物云的营收（301.06亿元）就占58.73%。3月27日，万物云交出上市后的首份财务年报，但从股价走势来看市场反应似乎不太好。
对此，万科联席总裁兼物业事业集团首席合伙人、万物云董事长朱保全在回答《每日经济新闻》记者提问时表示，万物云对于资本市场来说其实是一个刚出生的婴儿，还有很多需要学习的地方。
尽管万物云的开发商业务这类原来毛利较高的业务收入出现下滑，但朱保全认为，从公司的多元客户战略来看，来自非万科的项目占比已经超过67.7%，未来规模再大之后，多元客户策略会让公司财报变得更加有韧性。
“公司对于基础物业的增长，更看重的是它能否真的能够产生规模之后的边际效应。我觉得2023年对于万物云来说，效益改善的速度应该会快于规模增长的速度。”
每日经济新闻
