央行原副行长：需要做好潮水退却后的准备

自统计局公布2022年全国GDP数据后，各省也纷纷发布了2022年GDP数据，截至目前共有31个省份发布了GDP数据，有这样几组数据值得关注：1、广东、江苏经济总量超过10万亿，遥遥领先于其他省份，其中广东已经连续 34 年位居全国首位，而江苏则是连续 30 年位居全国第二；2、在5万亿梯队上，四川、湖北、福建三省竞争较为激烈，其中湖北GDP总量重返第七，福建与上述两省差距逐渐收窄；3、从GDP占比来看，南方经济占比重64.58%，北方占比35.42%，南北差距减少到29.2个百分点，为过去十多年来首次收窄。

该数据是否意味着，经济重心南移的现状就此终结？有人评价道，按照这个趋势，再过十几年北方经济总量可能就会反超南方，理论上来说的确有可能，但实际离反转却有很长距离。公开数据显示，2010-2021年，北方GDP占比从42.8%快速下降至35.2%，南北经济总量差距从14.4个百分点迅速扩大至29.6个百分点，人均GDP差距从0.97扩大为1.25。经济学家任泽平表示：南北差距根本上是市场化程度的差距。

作为我国核心经济支柱，房地产市场发展自然也能够反映出整体经济情况。相关数据显示，2022年前11个月，东部、中部、西北、东北，“房地产投资开发建设”同比减少6.5%、6.2%、16.1%、22.8%；“商品房销售面积方面”同比减少22.8%、19%、27%、35.9%；“住屋销售额”同比减少25.6%、24%、30.5%、39.5%。通过数据不难发现，相较于南方地区来说，北方地区楼市下行更为明显，不仅如此，前不久有机构整理出2023年1月全国316城的屋价数据，同样能够发现北方楼市屋价不容乐观：

其中，鹤岗屋价环比下跌11.99%；辽源屋价环比下跌6.01%；四平屋价环比下跌6.88%；锦州屋价环比下跌6.44%；菏泽屋价环比下跌9.50%；通辽屋价环比下跌6.46%；益阳屋价环比下跌6.51%；南阳屋价环比下跌6.81%；商洛屋价环比下跌7.15%；宿迁屋价环比下跌12.67%；聊城屋价环比下跌10.04%。不难发现，屋价下跌较为明显的城市中，同样是以北方城市为主。此外，张家口、潍坊、威海、德州、保定、日照、泰安等城市同样处于持续阴跌的状态。

为何北方楼市会出现“集体失守”的情况？笔者认为主要有以下三个方面的原因：

首先是南北城市经济差距以及居住需求的改变：上文已经提到过，除了2022年以外，过去十几年南北城市经济差距均在持续扩大，楼市发展能够推动经济发展，与此同时经济发展也能够带动楼市上行，随着南方城市经济发展越来越快，而北方城市经济发展则会受阻，与房地产市场上下游几十个相关产业发展自然也会受阻。与此同时，随着生活水平提升，人们更偏向在南方城市生活居住，气候相对宜人，空气质量也更加好。

其次是楼市持续调控：相关数据显示，2022年我国楼市调控次数超过千次，在过去几年楼市持续不断的调控下，住屋的金融投资属性在不断消除，当前越来越多的炒房客投资者正在抛资撤离，二手房市场已经出现了“房满为患”的情况。不难发现，最近两年楼市整体发展趋于平稳，自2020年6月以来，全国新屋价格每平方米只变化了53元，2022年更是过去几年来首次出现屋价下跌的情况。从城市分布来看，热点城市以南方城市为主，许多北方城市地段偏远，屋价抗跌性也较差，因此更容易出现下跌的问题。

最后是人口持续流动：随着交通不断便利，当前人口流动也愈发频繁，当前越来越多的人倾向于前往热点城市发展，由此导致楼市中“分化”的现象越来越明显。简单来说，随着楼市不断分化，屋价也会出现两端发展的情况。比如对于人口持续流失的偏远城市来说，人口不断减少意味着住屋需求持续减少，相应的屋价也会下跌。而对于人口流入的热点城市，不断流入的人口给予了屋价支撑，屋价很难下跌，从地段来看，南方热点城市同样多于北方。

可能有人会问，那么未来南方城市会出现楼市“集体失守”的情况吗？答案是肯定的。说到底，住屋本质上也是一种“商品”，那么其价格就会受到供需关系的影响，当前住屋供应数量已经远大于需求数量，过去屋价还能够保持上涨的原因主要在于炒房投资的群体“放大”了住屋需求，但随着不断的调控下，当前住屋的投资属性在逐渐消除，越来越多的炒房客投资者退出市场，真正的需求自然得以呈现。

央行发布的一份公开调研报告数据显示，截至2019年末我国城镇家庭住屋持有率就已经高达96%，换言之仅有不足4%的城镇家庭没有买房，并且持有多套房的家庭占比40.5%。反观住屋供应，西南财大一组数据显示2017年我国城镇空置住屋数量为6500万套，整体空置率高达21.8%，有专家按照上述空置率结合过去5年住屋销售面积行进测算，得出当前整体空置房已经超过一亿套的结论，足以满足2.5亿人的住屋需求。

也就是说，未来需要面临的问题并不是屋价会大涨，而是多余的房子该由谁来“接盘”的问题。有人认为当前开发商应该停止建设，未来多余的房子由不断新增的人口来消化，这样问题就能迎刃而解。但这个设想显然难以成立，对于开发商来说，停止建设新房相当于失去了收入来源，并且企业背负的高额负债也会无力偿还，更重要的问题是当前我国也面临着严峻的人口问题。

1月17日，国家统计局公布了2022年的人口数据：2022年末全国人口为141175万人，比上年末减少85万人。全年出生人口为956万人，人口出生率为6.77‰；死亡人口1041万人，人口死亡率为7.37‰；人口自然增长率为-0.60‰。也就是说，在持续多年低生育时代后，我国也正式进入了人口“负增长”时代，许多专家学者表示，这种趋势能会持续多年，换言之多余的住屋可能会面临“无人接盘”的问题，正如央行原副行长吴晓灵强调的那样：

泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。