时间可以检验一切，这句话放在房地产行业也同样适用。进入21世纪后中国城市化如火如荼地进行，城市化快速发展促进了房地产业一路高歌猛进，民营房企如同奔跑的犀牛停不下来。碧桂园，恒大，融创，龙湖，金科，世贸，阳光城等一大批民营房企迅速做大做强，恒大，碧桂园，融创更是成为世界500强的万亿房企，多年风头无二，各省高官顶礼膜拜，三四线城市以引进为荣。
2020年进入疫情时代，同样是2020年房地产调控力度空前，先是在2020年8月中央推出“三道红线”，给房地产企业划出“三线四档”，限制房企融资和过度扩张，然后中央又在2020年的最后一天，2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，又给银行划了“两道红线”，第一道红线，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红线，是“个人住屋贷款占比”，是个人住屋贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。
各档银行两道红线及相应房贷额度占比
至于“两道红线”的具体数值，不同规模的银行不尽相同。央行、银保监会把银行分为五档，额度最高的中资大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住屋贷款占比上限为32.5%。就像“房住不炒”政策将是长期性的一样，房贷额度控制也将是长期性的。各个银行总额度一定的情况下，要想提高利润，银行就提高客户的房贷利率。2021年，各个银行不约而同地提高了房贷利率，首套房贷款利率普遍高于5%，部分中小银行由于总额度低，首套房贷款利率已经达到6%左右；二套房更高。
中央给房企划的“三道红线”和银行的“两道红线”威力很快在2021年显现出来。银行端房企融资普遍更加困难了，踩了“三道红线”的房企几乎融不到任何资金；客户端一方面银行提高房贷利率，还要对客户首付来源及贷款资质的严格审查，导致2021年二季度买房客户就逐渐减少了，另一方面，按揭贷款客户放贷时间更长了，2020年一周就可以放款，到了2021年一季度放款周期普遍在一个月以上，有些银行甚至到两个月左右才放款。恒大房企资金压力山大。于是债台高筑的全国性龙头房企中国恒大在2021年5月底在全国范围内以“恒大购房节”的名义大力促销，市区楼盘7折，郊区楼盘5折，通过两个月的疯狂折扣，到2021年7月下旬，恒大几乎甩卖掉了取得预售证的所有货包。尽管这样，负债王恒大还是在2021年9月初暴雷了。全国近1000个恒大楼盘施工停滞，四季度恒大包括销售，工程等几乎所有工作按下了暂停键。
进入2022年暴雷的民营房企一个接一个倒下，不仅有全国性大型房企，还有区域性龙头房企，比如融创、金科、富力、融信、佳兆业、阳光城、世茂集团、正荣集团、龙光，中国奥园，中南置地，旭辉，区域龙头江苏弘阳、云南俊发、江西新力、上海景瑞、广东花样年、四川蓝光等暴雷的民营房企数不胜数，买房客户哀鸿遍野。很多往年都是千亿以上规模的房企，有些前三甲，十强，前二十强，曾经各个都是响当当，但在在今年的全年销售排行榜上已经进不了前20了，有些排名都垫底了。
以中指研究院统计的2019年至2022年全国房地产销售排行榜数据为例，从2019年开始，前20强民营房企逐渐减少
2022年全国20强只剩7家民企
2022年全国20强排行榜，民营房企只剩7家，前10强民营房企只剩3家，其他全部为央企或者国企，民营房企辉煌不再。
2021年全国20强有11家民企
2021年全国20强排行榜，民营房企只剩11家，前10强民营房企有碧桂园，融创和恒大3家，其他全部为央企或者国企，融资难加剧了民营房企险情频出。
2020年全国20强有12家民企
2020年全国20强排行榜，民营房企有12家，前10强民营房企有碧桂园、恒大、融创、世贸4家，其他全部为央企或者国企，民营房企占据半壁江山。
2019年全国20强有13家民企
2019年全国20强排行榜，民营房企有13家，前10强民营房企有碧桂园、恒大、融创、世贸和新城5家，民营房企规模和排名优势突显。
