前言
2022年渐进尾声。这是一个对众多投资人来说相当艰难的年份——A股市场表现低迷，从年初至今沪深300指数跌超20%，创业板指数跌超28%。
而近期，随着相关要素的改变，如新冠疫情防控政策的调整、金融支持房地产政策的推出、美联储加息渐进尾声等等，市场正在重拾信心。
以下，我们将重点对房地产相关政策的推出对房企带来的影响以及房企仍然面临的挑战进行阐述分析，并分享我们对当下A股市场的一些观点：
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中国房地产企业面临的一些挑战？
近期发布的金融信贷支持地产16条、民企债券融资支持工具、放开股权融资对稳定房地产融资形成了信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”态势，房地产股近期也明显转暖。
很明显国家对房地产企业的政策扶持在加强，所以资本市场闻也声而动，房地产股看得见的明显上升。不过，我在这里要从数据的角度分析当下中国房地产上市企业面临的挑战。
一是房地产销售收入总体是在呈现继续下行的特征，根据财译网的数据，在A股所有房产上市企业中，住宅地产占比超过80%，也就是说，住宅销售占全社会房地产销售比重占了最大头。
从上市住宅地产企业发展现状可以看出，近一年来住宅类房地产销售降幅非常明显，一方面是由于疫情管控措施影响，还有一个因素就是当下中国已经步入人口老龄化的现实状况，房地产住宅消费从过去的刚需进入到理性消费阶段，这是我们必须要正视的一个挑战。
二是必须了解当下中国房地产企业整体资本结构面临的问题。我们知道，房地产开发企业资产负债率长期保持在79%左右，十年前中国房地产企业资金来源结构中，自有资本来源、债务融资来源以及社会面占款来源（社会面占款主要是占用客户售房预收款以及占用上游材料供应商占款）大致是各三分之一的占比结构。
而截止到2022年三季报房地产企业资金来源结构占比中，自有资本占比21%左右，债务融资占比26%左右，比十年前下降了8%左右，而来自社会面占款来源占比高达53%，也就是说，房地产企业这些年的主要资金来源来自社会面占款，而今A股房地产开发企业整体资产负债率依然保持79%左右。
如果国家要从资本结构改善上市房地产企业融资结构考量，则需要通过股权融资1.63万亿左右；债务融资，例如银行以及发行企业债券这块需要解决至少1.1万亿左右。两项资金来源占比高达2.73万亿，这样才能置换出社会面占款占比过高这种不合理资本结构。
所以说中国资本市场任重道远，在当下国家实施货币稳健政策大背景下，可能更多的融资渠道需要通过资本市场解决，这个情况大家可能需要了解。
2
我们对当下A股市场的一些观点
我们预计，未来中国资本市场面临的挑战着实不轻。
一方面要尽快从疫情对中国经济影响的阴影中走出来。另外一方面，还需要市场重拾信心，加大消费支出，支持中国实体经济健康发展，而我们相信国家层面应该也会继续推出经济刺激政策，增强市场信心。
我们比较看好消费板块。因为随着封控政策的放开，我们预计会对非大额消费领域带来明显复苏，因为这类消费金额小，而且很多行业跟民生密切相关，管控政策的放开如果再配合各地的消费刺激政策，此类非大额消费相关行业会明显复苏，相关个股预计会受益。
而大额消费，像汽车消费，尤其是电动车消费，今年事实上是中国经济保持稳定的重要基石，会继续在国家政策支持下保持合理增长。
而房地产消费虽然复苏需要一定时间，但看得到的是房地产销售加速下行风险会得到遏制，市场气氛将逐步转暖。
而金融板块势必会受益坏账压力的减小以及放款规模扩张导致金融企业业绩上行。
看好的其他板块还有很多很多，可以说，投资市场最困难的时期应该已经过去，在当下如果继续看空没有意义。
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