修复2024丨“金三银四”缺席,房企拿地态度更为审慎

2024年05月04日08:11:03 动漫 9040
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2024年前4月,300城经营性用地约25851万平方米,同比下降9%,仍处历史低位。


市场热度方面,得益于京沪苏杭等热点城市核心板块地块的出让,重点监测城市3月份平均溢价率一度达到5.6%,但随着4月优质地块入市占比回落,平均溢价率显著回落至3.5%,为2024年至今最低。


究其原因,既有土地质量下降的原因,又更多地有大环境持续下行有关。统计局数据显示,1-3月份,新建商品住屋销售面积18942万平方米,同比下降23.4%,新房成交数据较去年同期明显下滑,“金三银四”缺席,这也在一定程度上打击了房企拿地信心,因此土拍热度不及前期。


考虑到当前市场下行的大环境,即使上海、合肥这样的去化周期处于较为合理水平的城市,也在主动收缩宅地供应量。


因此,我们认为在供求关系和市场预期恢复健康之前,土地市场的规模超跌仍将维持一段较长的时间。建议各城市在供地选择上应当更加精确,在新房去化能力有限的情况下,更加关注出让地块的去化预期和盈利空间。




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2024年至今,整体土拍市场相对平稳,一季度受部分热点一二线核心地块出让影响整体市场热度稍有提升,但进入4月,重点城市优质地块成交占比略有下降,供求回调低位持平。


cric监测数据显示,截止2024年4月25日,300城经营性用地累计供应25851万平方米,同比下降9.7%,按月来看,前3月累计供应19888万平方米,同比增长3.6%,4月土地供应量为5963万平方米,为2024年至今低位。

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成交方面,截止2024年4月25日,300城经营性用地累计成交面积20725万平方米,同比下降6.4%。分月来看,受春节错期影响,2月份土地成交量同比下降,3月表现也不佳,不及去年同期,4月更是在3月的基础上有所下降,不过由于1月同比去年同期大涨39%,因此一季度成交规模较高,进入4月后基期数值的回调,整体回归低位。

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市场热度方面,4月平均溢价率3.5%,较上月下降2.1个百分点,为2024年至今低位。


这主要是由于一季度一线城市北京、上海均封顶成交了多宗涉宅地,尤其是上海,一批次首轮集中土拍,挂牌的5宗地,除宝山顾村地块5.56%溢价成交外,其余4宗地块均摇号成交,整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高,高达9.07%,热度明显回升;二线城市,杭州、苏州、合肥、长沙也都进行了集中土拍,均拍出不错的市场热度。


在北京、上海、杭州等城市优质地块高溢价成交的带动下,一季度整体溢价率环比显著上涨,环比上浮1个百分点,达到了4.5%,达到了2023年下半年以来的新高,与2023年全年热度基本持平;不过与2023年一季度相比,仍下降0.6个百分点。

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从企业拿地来看,2024年1-4月新增土储货值百强门槛值为18.9亿元,同比下降32%,降幅保持不变,新增总价、建面百强门槛值分别为6.4亿元和18.4万平方米,同比降幅分别为29%和10%,但降幅持续收窄。


1-4月,新增货值、总价和建面百强的总额分别为6720亿元、3027亿元和3793万平方米,三个指标同比分别下降19%、23%和8%,同比指标由正转负,主要由于4月份房企投资规模不及往年同期,在核心城市供地减缓、优质地块减少的情况下,企业投资收缩。

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整体来看,投资谨慎的趋势未有改变。一方面前四月仍有近七成百强房企未拿地;另一方面,百强房企拿地销售比仅为0.16。


聚焦到销售top10企业来看:第一,1-4月销售top10拿地金额占百强比重为57%,投资高度集中在头部企业;第二,绿城、越秀、龙湖、滨江、建发拿地金额排名与销售排名相近,且拿地销售高于行业平均,其中建发、绿城拿地销售比超过0.5;第三,前四月拿地金额仅有绿城、龙湖、滨江较去年增长,而保利、中海等今年投资略有放缓,前四月投资金额同比下降62%和74%。

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目前,从供求规模的角度来看,土地供应节奏与去年同期相当、成交规模也同比基本持平,行业的供求平衡仍在调整中。

 

企业端来看,楼市“金三银四”的缺席、销售不及预期仍是导致企业持续审慎投资的最重要因素。月末中央经济局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住屋的政策措施”,以及各大重点城市均或多或少放松了限购政策,预计接下来市场将迎来更多政策细则落地。房企及购房者均有较浓的观望情绪,在市场显著筑底、呈现回暖势态前,房企都将保持审慎、观望态度,土地市场的动态将集中于国央企、优质核心地块上。



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2024年4月,房地产政策面仍集中在需求侧,月内厦门、合肥、长沙等地均在月内放款了公积金相关管理规定。在月内召开的保障性住屋建设工作现场会上,住建部指出,要加大保障性住屋建设和供给,完善“市场+保障”的住屋供应体系,抓项目建设,扎实做好项目前期工作,实现净地供应,完善规划设计方案,尽快达到开工条件,形成实物工作量。


在当前土地市场交易规模快速收窄的情况下,加大保障性住屋建设和供给,为房地产市场带来了更多“确定性”较强的项目,有利于维持行业一二级市场交易规模的稳定,并促进城市建设的持续发展。


地方层面,至4月末已有近1000个县市(区)发布了2024年供地计划,住宅土地供应总量平均较2023年下降了18%,其中六成县市宅地计划供应量较2023年呈下降趋势。分能级来看,各能级城市表现基本一致,同比2023年均呈下降趋势,降幅均超10%,尤其是二线城市,同比降幅高达25%,宅地计划供给量下降更为坚决。


不过与上年土地成交规模相比,2024年整体供地计划依旧看似“过量”,样本城市2024年计划供应的总面积,达到了2023年交易量的1.7倍,包括合肥、西安在内的二线城市也均是如此,反而是常州、淮安、南通、徐州等少数三线城市供地指标控制的相对较佳。


对于大多数城市而言,不论是出于城建发展计划的阶段性目标、城市财政计划的平衡、还是为市场可能出现的反弹周期留足指标余量,都使得近年来的供地计划普遍超量,供地计划完成率的持续低位也在情理之中,预计2024年供地计划完成率仍将延续五成左右的低位。


考虑到当前市场下行的大环境,即使上海、合肥这样的去化周期处于较为合理水平的城市,也在主动收缩宅地供应量。典型如合肥,2024年宅地计划供应量仅389公顷,较2023年540公顷降幅高达28%。


我们认为,在供求关系和市场预期恢复健康之前,土地市场的规模超跌仍将维持一段时间,全面复苏仍需更长时间。


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