过去几年，“爆雷”成为地产圈出现频率最高的词语，也给整个行业蒙上了悲凉底色。
日子不好过，成为大家的共识。有人选择躺平，有人奋力抗争，也有人主动或被动的，改写着命运。
债务重组成功，利好旭辉，也振奋行业！艳姐觉得，这也将给到还在重组路上的同行一些借鉴和思考。
境外债重组成功
境内债重组也要来了？
当人们还在怀疑旭辉能不能缓过来的时候，旭辉却用92.66%的支持率向外界宣告将迎来“重生”。
就在这个月初，旭辉境外债重组方案获得债权人高比率通过：
1250名持有总额79.33亿美元的计划债权人参与投票，其中持有总额73.51亿美元的1236名债权人支持该计划。
支持率高达：
92.66%。
另外，有超过一半的计划债权人选择了包含强制性可转股债券(mcb)成分的选项。
这么高的支持率，在这两年房企化债方案中相当罕见。
艳姐看了下市场的反馈，觉得是2个字：
信心！
没有选择躺平的旭辉，给了债权人以极大的信心，愿意接受债转股计划，看好未来的收益。
道理很简单，他们相信林中，依然看好旭辉！
在境外债重组获得意想不到的高支持率后，旭辉在境内债重组方面的方案也在跟债权人的沟通中不断优化。
6月13日，旭辉向债权人发送了优化后的整体境内债券重组议案。
艳姐看了下，根据优化后的重组方案，旭辉做了几项调整：
| 优化了部分条款的处置时间；
| 拿出了压箱底的一线黄金地段优质资产。
这两年不少出险房企债务重组选择了传统单一的展期模式，旭辉的这次重组方案融合了创新工具，为债权人提供了多元化退出通道。
应该来说，旭辉的这次境内债重组方案，对债权持有人来说相当友好。
艳姐也了解到，旭辉境内债重组方案将于6月27日～6月30日召开债权人会议，正式启动境内债重组的投票工作。
化债“模范生”？
这几年，境内出险房企债务重组，本质上是债务债权人双方的博弈。各有各的无奈，各有各的诉求，都没有“压倒性”的筹码，而且随着时间推移，双方筹码也在动态变化。
尤其这2年房地产深度下行乃至各种不确定性后，债权人对最终能够还债的金额、时间、方式等都已接受较大的让步。
在这样的局面下，作为重组方案发起人，房企自身的真实态度、立场、初心、诚意，尤为重要！
换句话说，重组是否成功，首先看房企的“人品”。
在“人品”这一块，艳姐觉得旭辉这次可以拿“满分”。
从艳姐观察到的三家房企已公布的方案来看：
艳姐整理
现金回购方面，旭辉100亿规模对应2亿现金回购，龙光220亿对应4.5亿现金回购，两家现金回购条款相仿，占总债务规模均为2%左右，低于融创的5%。但现金回购选项也是重组方案的各类选项中，削债比例最高的选项；
在以资抵债的安排方面，融创、龙光和旭辉各有不同。融创的底层资产主要是政府合作项目的应收账款；龙光的选项是实物资产加上实物资产的信托收益权；而旭辉则选择了实物资产的信托收益权。这三者的差异较为明显。
在目前债权债务双方彼此心知肚明的格局下，作为债务人，一旦拥有极大诚意、尊重度，尤其力所能及给予债权人利益保障和可信的未来预期，那么，弱势方的债权人是愿意在重组方案上投出赞成票的。
这么一看，旭辉这次要做房企化债模范生！
一线核心资产打底
旭辉“拿真货”换诚意
种种迹象显露出旭辉足够的诚意，这种诚意，足以让债权人更具安全感！
艳姐也注意到，这次旭辉境内债新版重组方案中，最大的看点在于以资抵债。
具体来看：
这部分债券额度上限为60亿元，占整体重组规模的六成。兑付比例设定为每100元债面对应36元信托份额。
六成的配置比例，已足见这部分在整体方案中的重要地位。在整个方案里，这部分就是正面顶上的主力，它承担主要兑付任务，支撑债务化解节奏，是构成债务解决路径的关键板块。
资产包来自三座城市，分别位于上海内环、广州主城区和北京密云。
上海的资产为长寿路旭辉里及企业大厦，这是旭辉在上海最核心的资产之一。
项目位于上海内环内黄金地段，总建面约7.2万㎡，其中写字楼约3.7万㎡、商业约1.8万㎡。项目已获leed金级、well金级、绿建二星等多项认证。艳姐看了下，这里汇集了不少上海“首店”，商业运营已成型，租户结构明确，租金收入也相当可观。能把这种已投入运营、指标齐全的项目放进重组方案里，既体现了可兑付的诚意，也传达出旭辉希望快速推进的信号。
长寿路旭辉里项目
广州的资产为光屿南方项目。位于白云主城区，紧邻钟落潭tod枢纽，距离白云机场约10公里，是旭辉与地方国企联合开发的大型产城融合项目。
光屿南方项目效果图示意
项目总建面约24万㎡，包括住宅组团、2.5万㎡的社区商业街、教育资源配套以及康养机构。片区定位为大健康产业基地，叠加教育资源板块，整体已具备运营条件，规划清晰，开发节奏有序，是典型的产业型资源转化为现金型价值的组合项目。
从结构看，这类项目细水长流、踏实稳定，具备长周期价值承载能力。旭辉将它放入抵债方案内，不是一次回款、用完即弃的短周期资产，而是整个兑付系统中的中流砥柱。
北京的资产为北京国祥府、国祥云著项目，这是密云区较为稀缺的低密住宅项目，也是北京传统的低密豪宅区。
北京国祥府项目占地约6.5万㎡，建面约12.4万㎡，由24栋精装洋房和小高层组成，现已进入现房销售阶段。国祥云著项目占地约5.84万㎡，总建面约11.67万㎡，正按节点推进销售。
北京国祥云著效果图示意
目前，两个项目销售均价稳步提升，客户群体以改善家庭为主，整体流速表现符合板块预期。
另外项目股权结构清晰，销售节点明确，现金流稳定，具备兑现条件。两者配合，一静一动，在兑现节奏上形成错落，保障不同阶段的兑付所需。
三座城市，三种打法，三个明确的回款节奏。整体看下来，这套组合分层推进，条线清晰，回款安排有逻辑。旭辉确实是把家底反复拆解，才挑出这几块放进方案里。
以资抵债在行业内并不新鲜，但将其做到资产具体、权益明确、估值稳健，并将项目组合与债务结构高度对应，依然需要管理体系的执行力。
这一整组资产，选得干净，排得合理，落得精准。旭辉此次将这些资源推入债务化解体系，拿出的不仅是真金白银的家底，更是一种处理债务的诚意。
从债务化解角度看，这是企业主动清表的具体路径；从资产管理角度看，这是一场资源重组的管理实践；从市场信心角度看，这是给债权人一个有据可查、有资产可兑、有节奏可控的选择空间。
这样的处理方式清楚、干净、可执行，也体现出一个民营企业在当下市场中的主动应对、稳步化解。这一点，在如今这个阶段，本身就具有稀缺价值。
诚意兑现
未来可期
债务重组是路径问题，也是执行问题。旭辉在这轮重组中，既交出了实质资产，也搭建了完整机制。
从方案设计到落地执行，始终围绕债权人权益在推进。资产真实、兑付路径清晰、反馈机制顺畅，操作表现经得起行业端的评估与拆解。
当下行业正处于重塑与出清的交汇阶段。民营房企通过削债、兑付、结构重组，正逐步寻找穿越周期的能力边界。从方案设计到资产安排，从兑付机制到执行节奏，旭辉用一套结构清晰、路径明确的重组方案，回应了当前市场对“可兑现”“能落地”的现实期待。
毫无疑问，在行业信心尚处修复期的当下，这类扎实的操作，不仅为自身争取了空间，也在为行业探索出一条具备执行可能性的化债样本。
最后的最后，艳姐希望旭辉能够顺利完成本次债务重组，对投资者、债权人，对员工、对股东、对公司、对社会来说，这都是一件好事。
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