文/谢逸枫
2024年2月28日，香港财政预算案指出，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称“辣招”），即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，称为“撤辣”。
2024年3月1日-3月31日，香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，创1998年后单月新高，十大二手小区成交量按月升约2.6倍至359宗。说明“撤辣”效果立竿见影，香港楼市极速反弹。
截至4月7日，香港逾110个新盘录得成交，合共录得约4888宗买卖，即平均每日约122宗。反映楼价走势的CCL已连升三周，确认楼价见底回稳。香港十大二手小区在4月6日、4月7日仅录得9宗成交，按周回落18.2%，相隔6周。
2023年8月3日，李嘉诚旗下企业新楼盘“亲海駅II”公布了首张价单。最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平米），扣除18%折扣后，折实售价为290万港元，折实呎价13810港元（约合14.87万港元/平方米）。
“亲海駅II”有400套房源向社会提供优惠出售，其中有一套是19.5平方米，最低的优惠价格是18%的向社会的优惠，可以理解是82折卖发房，82折优惠完之后价格是290万港币，需符合一定的条件。
最低折后价290万港元，这一售价较周边二手房便宜了三成，被称为回到了7年前的水平。实际上，82折优惠的房子只有这么具体的一套，不是意味着所有的其他400套房子都是要有82折优惠卖房。
笔者认为，李嘉诚香港楼盘首次被称7折卖房，这是因为“亲海駅II”400套中唯一82折优惠一这套房子价格和周边的二手房平均价格来做对比的话，比周边的屋价低了大约30%，所以被称为李嘉诚楼盘7折卖房故事。
二次被称为7折卖房，实际上都是噱头。因为二次楼盘的售价未到成本价，不是所谓的7折卖房。第一次是只有1套小户型的房子，还是打82折优惠。第二次不是成本价，更不是新房打7折卖房（新房对比新屋价格）。
李嘉诚香港楼盘再次被称7折卖房，是因为蓝色海岸均价2.19万港元/平方呎，与周边的二手房平均价格来对比的话，相当于打了7折，被称为7折卖房，与项目成本约2.8万港元/平方呎来看，就折让了22%，即7.8折卖房。
笔者认为，李嘉诚香港楼盘二次被称7折卖房，从逻辑、本质上说，都是避险，通过价格打折手法、集中开盘的营销策略卖房，快速卖房，快速回笼资金，实现现金流，稳定资金链，避免因销售回款缓慢产生债务风险。
李嘉诚打折卖房的背后，真正的本质是规避疯狂屋价背后，存在巨大债务风险。因为谁手上现金流更充裕，就更能够抵抗风险。不排除想减仓回收资金，去投资回报率跑赢房地产的资产。
目前中国内地、香港楼市所处的环境来看，房企的现金流，资金链的稳定性大于一切。投资不是比谁跑得快，是比谁跑得远。从这个角度来看，李嘉诚是把安全放在第一位，背后是危险、机会的信号。
一是香港人口增长缓慢，住屋需求下降。（2023年750.31万人（增加3.05万，增幅0.4%）、2022年747.26万人），2020-2022年香港人口已经连续3年负增长，累计流失人口18.73万人，按年分别减少9.38万人、2.52万人和6.38万人。
二是新房住宅供应创新高，库存持续上升。截至2023年12月底，香港未来3至4年住宅可供应的一手私楼单位约10.9万伙，创2004年有纪录以来新高，环比增长2000伙，味着未来几年香港私人住宅市场去库存压力加大。
潜在供应的10.9万伙私宅中，约有9.3万伙为实用面积少于约753方呎的中小型单位，占整体供应量约85.3%，比率按季回落约1%。2024年6月前，香港将有8幅住宅用地转为熟地，料可提供约4900个单位。
香港现楼新盘货尾达到2023年新高。2023年第四季度开始施工的私宅数量约为5500伙，同比增长1.9%，已落成的私宅数量为3800伙。2023年开始施工的私宅数量达到1.7万伙，同比增长54.5%，已落成的私宅数量为1.39万伙。
截至2023年期末已落成但未售出的一手货尾约有2万伙，兴建中的私宅约有8万伙，减去已预售的楼花9000伙，再加上已批出土地可随时动工的单位1.8万伙，达近年高位。毫无疑问，住宅供应持续上升。
2023年全年香港一手新盘成交量虽重回一万宗，创下10年第二低。二手住宅成交量则估计录得约3.6万宗，创28年以来最低记录。整体物业注册量预计仅录得约5.8万宗，创下近33年有纪录以来的历史新低。
三是开发成本上涨。一直以来香港土地开发率低，香港有1100平方公里，只开发建设了270平方公里，仅占总面积的24.3%，房屋用地更只占6.9%。四大地产商持有上千公顷土地，一直处于闲置、荒废状态，开发成本与需求下降压力加大。
四是未来土地供应加大，北部都会区的征地，正在大量建设新公营房屋单位，不排除还有更多征地与整改方案的出台。香港老龄化严重，香港住宅房子投资价值逐渐回归了居住属性，香港人口近三成居住在公屋。
五是以价换量，实际上就是去库存，带动尾货销售。受国内楼市下跌与互联网经济及美联储加息、企业需求下降对商业地产的冲击，香港屋价势头将被进一步抑制。在这样的前景之下，折价出售是经营、营销策略。
六是逆周期买地买项目的投资抄底的机会。低价出售，现金在手。一来是快速回笼资金。二来是抄底土地、项目的机会。中国内地、香港楼市已经迎来大调整，国内万达在抛售股份，李嘉诚在抛售房产，都是信号与趋势。
笔者认为，香港开发商在市场行情不好的时候，能通过降价，快速出清，不是死扛之后砸在手里，既有利开发商稳定现金流又有利获得新的投资机会。不排除李嘉诚回内地投资的可能性。
2024年4月6日，李嘉诚旗下企业在香港港岛南港铁站项目Blue Coast（以下简称蓝色海岸）开盘，引发万人抢房潮，成为今年香港新盘“人气票王”。开盘当日晚10时，蓝色海岸首期422套房源全部售出。
蓝色海岸8天共计认购2.8万组，超额认购65倍，平均66人抢一套房，中签率约1.5％。均价2.19万港元/平方呎（成本2.8万港元/平方呎），折价22%卖房，按照成本是78折卖房。
首期422套房源户型（两房及三房，约七成本地客为主，内地客占近三成），套均总价约1777万港元，销售金额超过75亿港元，创下香港2013年4月实施《一手住宅物业销售条例》以来新盘单日销售金额的最高纪录。
2024年4月7日，项目再加推88套房源，市值超20亿港元，售价上调3%，均价2.3003万港元/平方呎。蓝色海岸是香港黄竹坑站上盖最大的物业，蓝色海岸是项目的第三期，共有房源1200户，另有商业部分。
