近期，新商網《2024年全國購物中心銷售單店百強榜》出爐，南京終於在商業方面揚眉吐氣了一把：
南京德基廣場以年銷售額245億的戰績拿下「斷層第一」，甩開了第二名上海ifc 27億，力壓上海環球港、北京國貿等眾多知名高端商業綜合體，銷售額兩倍於排在第12名的杭州in77。
在江蘇上榜的7家購物中心中，南京更是獨佔5席，商業版塊可謂高歌猛進。
除了南京，江蘇還殺出了一匹黑馬——
揚州京華城，以43.8億的成績位列第52名，位次竟然比南京景楓中心和無錫恆隆廣場還要靠前！
在江蘇所有上榜的購物中心中僅次於德基，着實讓人大跌眼鏡。
而反觀被稱為「中國最強地級市」的蘇州，此次卻意外沒有進入榜單。
儘管榜單聲明並未收錄各大百貨的數據（如杭州武林銀泰等著名百貨商場），統計過程中也存在一定偏差，但我們仍能從中窺見一個問題：
蘇州在頂級商業賽道上確實有些力不從心。
我去查了一下，整個蘇州年銷售額有望超40億的商業體僅僅只有蘇州中心一家，這個成績顯然不盡如人意（蘇州美羅沒有公開數據，這裡不評價）。
蘇州的經濟實力有目共睹，一直被稱為中國最強地級市。
2024年江蘇13個設區市地區生產總值，蘇州實現地區生產總值26727億元，位居全省第一，遙遙領先18500億元的南京。
不僅如此，數據顯示，2024年蘇州全市規模以上工業總產值邁上4.7萬億元新台階，比上年增長4.7%，位居全國工業城市第2名。
同時，2024年蘇州全市常住居民人均可支配收入77524元，是全國的1.88倍、江蘇省的1.4倍，在長三角地區中僅次於上海。
可就是這樣擁有強硬經濟實力和深厚人文底蘊的蘇州，為何高端商業卻跑不出來呢？
依我看，如此反差背後，蘇州高端商業主要有三大硬傷。
第一，具有引擎作用的高端商業力量匱乏，虹吸效應太弱。
在商業板塊的激烈競爭中，奢侈品品牌的影響力不言而喻，他們往往能夠決定一個購物中心乃至一座城市的商業價值。
南京德基廣場以奢侈品為核心業態，自開業以來就引入了一水兒的國際大牌，集齊hermes、chanel、prada、gucci、lv五個重奢品牌，也是目前南京唯一一家有愛馬仕的商場。
不僅如此，在這個流量為王的時代，德基造價千萬的「網紅廁所」屢登熱搜，高價採購的平板灰岩地磚火遍全網，都為南京商業帶來了極大的聲量，並切切實實地轉化成了銷量。
有人曾對德基的客源做過統計，消費最多的是來自江蘇、安徽和浙江的顧客，其中，江蘇人和安徽人撐起了德基接近70%的總業績。
相比之下，蘇州中高檔商業格局老化、活力欠缺，且沒有大爆的吸睛項目。
簡單點說，就是蘇州還缺少一個德基。
蘇州的高端消費主要集中在美羅百貨和比斯特購物村，前者是傳統百貨模式，空間受限、體驗受限；後者主打折扣商品，更像是「過季名牌倉庫」，難以滿足追求新品與尊享服務的高端客群。
最具商業潛力的蘇州中心雖然坐擁地標「東方之門」，但商場定位一直比較模糊：
說它高端，各梯次品牌魚龍混雜；
說它低端，卻時不時又引進一些潮流奢侈品。
既缺乏讓人眼前一亮的獨特業態，也未能形成清晰的消費場景，這使得蘇州中心始終都點「不溫不火」的感覺。
更尷尬的是，蘇州毗鄰上海，人流、資源都被上海進行了部分「截胡」，主城商業集聚效應可謂是雪上加霜。
商業地產巨頭如恆隆、萬象城也紛紛選擇「繞開蘇州」，轉而落子無錫、常州，進一步加劇了蘇州高端商業的孤立無援。
第二，多點開花的背後就是難成規模、難出大器。
不同於南京新街口「國際消費中心城市核心承載區」的定位，蘇州選擇了「多中心均衡發展」的策略，商業資源零星分散於姑蘇、吳中、張家港等下轄區市。
可看似均衡背後，卻是每個區域都難成規模、難出大器的窘境。
老牌商圈如觀前街、石路，雖煙火氣濃厚，但商業形態仍停留在「街區式」傳統模式，設施陳舊、品牌老化；
新建的蘇州中心、獅山天街等商場雖試圖破局，卻因定位模糊、缺乏頂奢品牌支撐，難以形成輻射效應。
而那頭的南京新街口以德基廣場為引擎，已經聚集起了一批高能級商業，憑藉「一超多強」的格局硬生生把商圈變成了長三角的消費地標。
而這頭蘇州卻因為缺乏集中發力點，連最基本的人流大聚合都成了一大難題。
更深層的矛盾還藏在城市基因里。
南京作為省會，集聚了大量高凈值人群與商務精英，奢侈品購買力優勢顯著。
而蘇州人均收入雖高，但產業結構以製造業為主，大量產業工人和技術人才更傾向性價比消費。
這種差異也直接體現在了商業定位上：
南京德基之所以敢以「全業態高端化」橫掃市場，首先南京自己人就很願意買賬；
而蘇州的商業項目，即便引入大量「首店」，仍只敢主打輕奢與潮牌。
第三，古城保護與商業擴張的「兩難博弈」。
榮膺全球首個「世界遺產典範城市」的蘇州，是世界眼中的江南名城，也是全國唯一一個全面保護古城風貌的歷史文化名城。
而全面保護古城風貌的關鍵點，就在於必須堅守蘇州的天際線：
蘇州有個冷知識——為確保古城整體風貌無任何高大建築阻擋視線，蘇州古城區限高24米，14.2平方公里的範圍內沒有一幢10層以上的高樓。
四十多年來，蘇州一直牢牢堅守這條天際線，北寺塔、瑞光塔、雙塔以及虎丘塔之間的視覺廊道被控制得恰到好處。
這固然很迷人，但也很煩人。
就因為這個，蘇州城區大型商業綜合體的開發受到了嚴格限制，蘇州市中心也註定難以複製南京德基式的「巨無霸」項目：
觀前、平江路等核心商圈自不必說，位於姑蘇古城不僅建築限高，而且交通擁堵，改造成本極高；
即便華貿中心、仁恆倉街等新項目試圖融合蘇式美學，但規模受限，同樣難以複製德基「立體連通+超大空間」的體驗。
不僅如此，德基通過「藝術+商業」模式，精準契合南京「六朝文脈+現代感」的城市氣質，成功將購物中心升級為城市文化地標。
而蘇州文旅消費素來以「微度假」「古鎮游」為主，多年以來的文旅收入也更多流向了平江路、周庄等歷史文化景區。
說白了，蘇州的高端商業困局，本質還是經濟結構與商業需求的配置問題。
但畢竟作為一個經濟強市，如若沒有與之匹配的商業名片，終歸是一種遺憾。
蘇州要想扭轉當前的局面，該怎麼辦？
恐怕還是需要在商業布局方面集中火力。
跳出原有思維，重新找好位置，打造一個能輻射長三角的高端商圈，引入真正具有號召力的頂奢品牌，改變人們對蘇州「重生產輕消費」的刻板印象。
去年8月，蘇州中環廣場封頂，同年11月，全球第11座、江蘇首座來福士簽約，將落地蘇州園區湖東。
顯然，蘇州已經回過味來：
自己的商業版圖上現在迫切需要一個足夠擔當門面的商業中心。
我們有理由相信，未來隨着中環廣場、來福士等項目的推進，蘇州終將打造出屬於自己的「商業地標」，補全商業短板，在城市競爭的賽道上再次跑出「最強地級市」的底氣。
