千億房企被10億外債「難倒」。
01
世茂真的違約了
記得去年上半年,地產調控的步伐剛剛起步,深圳嚴查經營貸拉開序幕,各地一天一個調控政策,打壓地產。
房地產業內就出了個聲音:
樓市,要進入慢牛時代。
如今慢牛是沒有等到,卻等來了技術型熊市。
之前被稱作慢牛行情中跑出來的「長跑生」,一眾榮耀光環在身:
始終穩健的財務結構是世茂的「內功」。
精準的投資布局是世茂的「絕技」。
長期堅持的產品主義則是世茂的「心法」。
當然,這種說法不是沒有道理的。
2020年,深圳世茂深港國際中心的公寓產品銷售超50億,持續蟬聯深圳第一、中國前三;
南京世茂天譽,成為南京400萬以上公寓簽約套數和金額冠軍,全年銷售額達38億元;
北京世茂西山龍胤全年銷售額超50億元,引領北京豪宅流速標杆;
廣州世茂天越和世茂天鵝灣,分別奪下廣州千萬級奢宅和廣州濱江2500萬+總價銷冠……
只是如今,這些統統化為了啪啪的打臉聲。
誰也沒想到就是這樣一家號稱「穩增速、善賺錢、強體魄、錢糧足」的千億巨頭房企,也還不上錢了,違約了、躺平了。
7月3日晚間,世茂集團控股有限公司公告稱,該公司於7月3日到期的一筆10億美元債未能進行本息償還。
據悉,該票據為2022年7月3日到期,票面利率4.75%,本金以及應計未付利息總計10.23億美元已到期應付。
不過,外部機構、投資人對世茂還算寬容:
目前世茂還沒有收到境外債權人任何加速還款通知,且在2018年、2019年合作銀團的大多數參貸行也給該公司出具了書面支持函,表示原則上支持世茂並無意採取法律行動。
一邊與債權人積極溝通、一邊積極處置資產是世茂面對流動性危機的兩個積極姿態:首先,世茂就尚未支付的其他境外債務的本金款項與相關債權人持續討論,以期達成友好解決方案。
「公司將堅決維持項目施工及業務經營的穩定,以期創造有利條件解決全體利益相關方共同關切的事項。」
世茂方面對外表示,因不能如期還款向所有債權人致以最誠摯的歉意,同時將堅決維持項目施工及業務經營的穩定,以期創造有利條件解決全體利益相關方共同關切的事項。
出了問題就道歉,頗有點國足(男)的味道。
不過,10億多美元債,怎麼就難倒了一個曾經位於行業前十的,銷售額一度3000千億的業內大咖呢?除了這筆債務以外,究竟還有多少債務呢?
只能等後續一點點爆出來了。
02
世茂危機
這回世茂也要步一眾房企的後塵,加入美元債展期大軍。
恆大、融創、綠地、新力、佳兆業......列隊歡迎世茂加入大家庭。
面臨流動性壓力的房地產行業,出問題的企業如打地鼠一般,不知道在哪個窟窿里就冒出了。
然而,世茂的違約卻是靴子落地,去年年底就該爆發的事,全靠自己的底子和管理層一系列操作,拖到今天才爆出來。
2021年11月5日,網上一則傳言稱「世茂集團與陸家嘴信託談延期」的消息不脛而走。而僅僅一天之前,另一家知名房企佳兆業剛剛發生了理財產品兌付逾期的問題。
一向是投資人眼中穩健經營的民營房企之一,「濃眉大眼」的世茂也加入了疑似違約房企的陣營。
一時間,風聲鶴唳,信託延期的傳聞讓世茂集團的投資人發生了恐慌。
當日,世茂集團股價大幅收跌超13%,15世茂02、19世茂G2、20世茂G1等多隻世茂系債券價格大幅跌超20%。
2021年11月5日下午,世茂迅速召開了投資人電話會議。相關負責人稱網傳消息不實,表示世茂與陸家嘴信託有30億元的合作融資產品,在2021年不存在到期情況,也不存在逾期或延期償付事項,雙方合作正常。
陸家嘴信託也於當日發佈公告,稱雙方合作項目運行正常,不存在逾期或需要延期償付的情況。
在世茂信託傳聞當日,世茂集團主席許榮茂還增持了1.16億股世茂集團股份,耗資約16.14億港元。與此同時世茂集團於當日在公開市場回購150萬美元票據,彷彿是在對外展示其良好的資金狀況。
然而,一波未平,一波又起。
今年初,中信信託發行的《中信信託深圳龍崗融資集合資金信託計劃》進入了觀察期,可能面臨24個月左右的展期計劃,涉及信託規模近60億。
無獨有偶在近日重慶信託發行的《重慶信託鑫虹1號集合資金信託計劃》也發生的展期16個月兌付的情況,涉及信託規模4億。
一個是行業資深老大中信信託,另一個是號稱「最安全信託公司」的重慶信託,兩個信託行業的「優等生」都「躺平」在世茂地產的融資項目上了。
並且重慶信託和中誠信託都選擇為之前的恆大項目墊資兌付,但是在處理世茂的問題上都一致選擇延期。
不知道是不是世茂的問題要比恆大的問題更嚴重,還是在「資管新規」的指引下不得墊付。
當然,被坑的可不止這些金融機構和投資人,還有咱們平頭老百姓。
2022年6月30日,濰坊世茂雲圖售樓處現場將近200位業主聚集於此維權。而交房卻遙遙無期,其中1、2、9三棟樓僅僅封底,其他工序尚未開始。
而更讓人擔心的是,工地自去年10月份至今,已經停工8個月之久。
延期交房不可怕,停工導致的看不到希望的遙遙無期,最令人絕望。
當然,這絕不會是孤例。世茂債務違約的事件爆發,說明企業現金流已經枯竭,還未動工或者正在動工的項目,極大可能都會陸續停工,後續能解決倒是好事,萬一解決不了就是一大片的爛尾樓盤。
無論如何,大家都有一個共同的感覺:真是錯看世茂了。
只能說,時代的一粒塵埃,落到每一個個體身上,都是一座山。
03
地產的金融遊戲
很多人以為2021年是房地產風險的集中爆發期,熬過了2022年房地產的春天可能就會到來。
目前看房地產的政策有一些鬆動,尤其是購房政策開始轉暖,以廣州和鄭州為代表的一批一線城市的購房政策連續出台,降低首付比例、降低社保要求等一系列政策再次指向為房地產去庫存。
但樓市也是市場啊,市場上什麼最重要?
信心最重要!
經歷2021年的一波騷操作,還有從恆大開始的地產公司爆雷,一步步把大家的購房信心摧垮了,誰都怕買到爛尾樓,誰都怕買了房後不久價格暴跌。
這點從世茂的情況就能看得出來。
今年5月,世茂集團實現合約銷售額僅約61.1億元,與去年5月的290.5 億元相比,下滑79%。
前5個月,世茂集團累計實現合約銷售總額約為342.6億元,相比2021年同期約1217.9億元,下滑72%。
這足以證明,世茂現在是房子賣不出,導致入不敷出。
面對這一危機,世茂也在積極自救。從去年12月開始,世茂集團便開始出售資產。
去年上海93套房的消息,霸屏了一段時間的朋友圈。這些房子位於浦東陸家嘴,寸土寸金的地方。
一開始相傳拋售者是一個神秘的房東,在同一個小區一次性拋售了93套房子,套現4.5億,以市價的八折出售。
一開始大家以為是哪位隱藏富豪,隨着事態進一步發展,這批房源的真正持有方浮出水面,是房地產開發商世茂集團下屬的蘇滬區域公司。
沒想到,世茂集團不但甩賣新房,連老房子也甩賣了。
2021年12月,世茂集團以20.86億港元的價格,賣掉了香港西南九龍一個名為「維港匯」的物業發展項目;
今年1月21日,以10.6億元的價格,將上海外灘核心區一宗商業辦公地塊轉給國企上海久事;
1月24日,將廣州亞運城項目26.67%股權,以18.45億元的價格賣給中海地產;
1月28日,以45億元的價格,將上海外灘茂悅酒店出售給了上海地產集團。
近幾個月來,世茂又陸續出售上海21街坊、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等近20處資產。
但遺憾的是,累計回籠資金在債務面前是杯水車薪。
於是,終於撐不住了,有了這次的10億美元債違約。
那世茂怎麼就從一個優等生墜落雲端,爆發了危機呢?
很多人說是早年的「買買買」。
2019年,雄心壯志的許世壇接手世茂集團。接收後,在很長的一段時間內,世茂被稱為「併購王」。先後收購萬通地產、泰禾、明發股份等公司項目。
2020年「世紀大併購」——世茂併購首個暴雷規模房企福晟。
去年上半年,世茂集團保持在「三條紅線」的綠檔,扣除預收款後的資產負債率為68%,凈負債率50.9%,現金短債比為1.9倍。
然而,就在去年下半年,市場急轉直下,世茂的危機開始爆發。
2022年2月23日,穆迪將世茂集團的公司家族評級(CFR)從「B2」下調至「Caa1」。與此同時,穆迪已將其展望從列入觀察名單改為負面。
在穆迪的評級體系中,Caa評級以下意味着該評級對象已經進入違約範圍,涉及債項可能部分或全部違約。
似乎現金流被消耗,成為了世茂目前面臨的一系列問題的根本原因。
其實,這還只看到了問題的第一層,房地產的金融化才是真正的罪魁禍首!
最早玩房地產金融化這一套的是美國人,美國在2001年科技股泡沫破滅,股市損失慘重。又加上本拉登發動的恐怖襲擊,沉重地打擊了美國人的信心,人人自危。
雙料打擊之下,當務之急一個是加強安全防禦,一個就是提振經濟。所以美國發動了阿富汗戰爭,同時進入了降息周期。
降息最利好的就是房地產業,美國地產行業獲得了迅速發展。
美國人買房同樣是會到銀行貸款,銀行貸款流程和咱們差不多,由銀行評估貸款人的信用,合格了就可以辦理住房抵押貸款。
這就相當於給銀行寫了一張欠條,如果還不上錢銀行就會把房子收走。當然啦,銀行的目的肯定不是要你的房子,而是想賺利息
很多的人貸款買房,銀行就收到了很多很多的欠條,並且房貸都是慢慢還的,所以這時候產生了兩個問題。
第一,如果貸款人還不上錢怎麼辦?這是一個風險。第二,銀行的錢也不是取之不盡用之不竭的,手裡拿着欠條,沒有錢也不行。
但華爾街那幫聰明絕頂的人,創造出了一種快速回款,轉嫁風險的衍生工具。他們把住房貸款,打包成了一種可出售的證券化產品。(次級貸款)
舉個例子:
張三借了房貸 250w,30 年一共還款 500w;
李四借了房貸 500w,30 年一共還款 1000w。
銀行把張三和李四的房貸合同打包在一起(MBS),作價 800w,賣給了投行。一轉手,銀行獲利 50w,而張三和李四不還錢的風險,也被轉移給了接手的下家。
利潤可觀,而且不再承擔違約風險,銀行大受激勵。
於是,泡沫越吹越大、風險越積越多,終於在2008年的某一天爆了......直接造成三千萬人失業,五千萬人掉到貧困線以下,還波及歐洲和中東,引發了歐債危機和阿拉伯世界的革命。
我們雖然沒有像美國次貸危機那樣的抵押貸款證券化金融工具,但我們有預售制、有公攤、有城投拍地左右手互捯。
尤其是預售制是極大的風險製造者,把房地產徹底玩成了金融遊戲,貸款拍地,資產抵押再貸款,樓花賣出業主貸款。
只要房地產板塊沒出問題,只要經濟大環境沒出問題,只要房價沒崩,這個遊戲就可以一直玩下去。
但是萬一要是來點風吹草動呢?
於是,就變成現在這樣:一個接一個債務違約。
所以,你看那些房企,為啥不到最後一步,不是馬上要完蛋了,堅決不賣資產。因為,所有資產都抵押了,現在勉強還是正資產。一賤賣,資產重估值,很有可能資不抵債。
6000億的世茂集團10億美元債違約。10億美元債還不起,說明公司的流動性是有多難?
當然,這條路上世茂「吾道不孤」,絕不可能是最後一個。因為他們的這套打法,整個行業都在玩,無非是規模大小的區別,一個早爆,一個晚爆,遲早都要爆。
那這時候有人要問了,有沒有解決的辦法?
可以說有,也可以說沒有。為啥?
一個人借了錢,總要還吧?還不起能咋辦?
要麼抵賴,要麼砸鍋賣鐵還債唄。(違約和資產減值)
只是在這條看不見的食物鏈中,受傷的永遠是有購房需求的老百姓。
希望2022,天下無爛尾樓吧。