「我們這棟樓都50年了，外牆補了又補，為什麼不能直接拆了重建？」
這是很多老舊小區居民的疑問。
這些年，老舊小區改造如火如荼，但大部分改造項目集中在「刷刷牆、修修路」的表面工程上，而居民更期待的「原拆原建」卻鮮少落地。
為什麼國家更傾向於「縫縫補補」，而非「推倒重來」？這種選擇背後是無奈還是權衡？今天我們就來聊聊。
01、為什麼「原拆原建」聽起來美好，卻難成主流？
錢袋子不夠厚
「原拆原建」聽起來一勞永逸，但背後的成本高得嚇人。
以杭州浙工新村為例，居民自籌60-80萬元/戶才能完成重建，而普通舊改戶均成本僅需幾萬元。政府補貼雖能緩解部分壓力，但地方財政早已不是「棚改時代」的闊綽。2024年土地收入相比2019年直接腰斬，不少城市連公務員工資都需精打細算。
更現實的是，老舊小區改造涉及全國數億居民，若全部推倒重建，財政根本扛不住。廣東省2025年計劃改造1289個老舊小區，總投入僅17億元，分攤到每個小區不足130萬元，這點錢連拆一棟樓都不夠。
居民意見難統一
原拆原建需要100%業主同意，但現實中分歧無處不在：
低層住戶VS高層住戶：加裝電梯時，低層住戶因受益少、噪音大，往往拒絕分攤費用，甚至要求補償。
產權複雜：北京八角路社區試點原拆原建時，僅一棟樓就涉及多家產權單位，協調難度堪比「拼圖」。
安置爭議：部分居民無力承擔過渡期租房費用，或對新房面積不滿。北京勁松社區曾因居民對物業費漲價意見不一，調價過程耗時數月。
城市發展的「副作用」
大拆大建曾是房價暴漲的推手之一。
棚改時期，拆遷戶手握補償款湧入樓市，直接推高房價。如今，舊改通過「漸進式更新」避免市場劇烈波動。此外，大拆大建會產生大量建築
02、「刷刷牆、修修路」真的只是「面子工程」嗎？
表面看，舊改似乎治標不治本，但它有三大不可替代的優勢：
1、用最小成本解決最急問題
老舊小區的痛點往往是「生活不便」，而非「房子要塌」：
基礎類改造：更換老化水管、電網，能直接解決停水停電問題（如湖北改造2601個小區，惠及53萬戶）。
完善類改造：加裝電梯、規劃停車位，讓老人能下樓、車主不「搶位」（西安計劃2025年加裝千部電梯）。
提升類改造：社區食堂、口袋公園等，讓居民生活更便利（北京勁松社區改造後新增便民菜站、理髮店）。
2、快速見效，避免「拆了建不起」
舊改周期短（平均3-6個月），而原拆原建需2年以上過渡期。疫情期間，武漢某小區因改造延誤，居民被迫住進臨時板房，引發集體投訴。
相比之下，舊改能快速改善居住環境，尤其適合資金有限、急需解決問題的地區。
03、舊改的「痛點」：從「縫縫補補」到「病入膏肓」？
儘管舊改有優勢，但問題同樣尖銳：
資金缺口：地方上、居民、企業「三方踢皮球」
政府補貼杯水車薪：廣東某小區改造時，政府出資60%，剩餘40%需居民分攤，但低收入家庭直接拒繳。
社會資本觀望：企業參與舊改多為「微利可持續」，如北京勁松項目靠盤活閑置空間（如車棚改菜站）才勉強盈虧平衡。
治標不治本：老樓「帶病生存」
結構隱患：預製板樓房加裝電梯後，承重牆開裂風險增加。
重複施工：某中部城市審計發現，30%的改造資金被用於「今年挖路埋水管，明年挖路修電網」。
寫在最後：
老舊小區改造，從來不是簡單的「選擇題」，原拆原建或舊改，而是如何找到「最大公約數」。
最理想的肯定是：該修的修，該拆的拆！
危房優先拆：對房齡超40年、結構嚴重老化的預製板房，果斷啟動原拆原建。
一般的舊改：其餘小區以功能提升為主，整合周邊資源完善配套。
