此次疫情，讓物業管理行業的服務價值得到重新認識，物業公司的整體服務質量得到業主的認可。從我們近5000份有效的疫情調研問卷也可以看出，97.59%的受調業主肯定了物業在抗疫防疫中的重要性，而TOP30物企服務項目的業主對物業服務的認可度更高。
因此，基於行業發展的邏輯，我們認為，經此一「疫」，物業服務市場將迎來洗牌的契機，「好」的物業服務企業將更能獲得市場和業主的認可。美國物業管理行業已進入成熟階段，First Service作為北美住宅物業服務的龍頭企業，其發展軌跡具備代表性，是國內物業管理行業可以參考的標杆之一。
市場走向成熟，「服務」體現行業核心價值
美國的房地產行業已進入成熟階段。從城鎮化率看，進入2000年以來增長緩慢，基本穩定在80%左右，已邁入穩定階段。而中國的城鎮化仍處於加速階段，城鎮化率雖然已有較大提升，但目前僅相當於美國1955年左右的水平。
成熟階段下，企業服務能力的提升是業績增長的核心動力。從數據上來看，2019年中國商品房銷售面積超過171558萬平方米，以每套100平來粗略估算，約有1715萬套。而2019年美國新屋成交量僅為69.4萬套，僅為中國的4%。美國較高的城鎮化發展，決定了其物業管理公司已不能將規模作為業績成長性的發力點。當規模競速不再是發展的核心邏輯後，做好存量服務就成為企業的核心競爭力。
從近三年的財務數據來看，First Service市場份額穩定在6%左右。目前其通過兩大平台為客戶提供服務。其一First Service Residential，提供住宅物業的管理服務以及與住宅相關的保險、金融、工程諮詢等衍生服務。目前該平台是北美地區最大的住宅物業服務平台。其二First Service Brands，主要提供房屋修繕翻新、房屋油漆、窗戶清潔、壁櫥傢具設計安裝、消防等服務。
在美國，成屋（類似於國內二手房）銷售佔據全年房地產交易量的9成左右。數據顯示，2018-2019年美國成屋成交量基本維持在500-600萬套左右，且每月成交量較為穩定。存量房屋為主的銷售結構，使得房屋修繕及清潔等服務存在巨大的剛性市場。First Service Brands正是針對這一市場提供專業的物業服務。從2019年的最新披露數據來看，First Service Brands的營收只佔公司總營收的41%，但其未計利息、稅項、折舊及攤銷前的盈利（EBITDA）佔比卻達到了48%。
由於中國的城鎮化率還有很大的提升空間，因此中國的物業管理行業的重點仍是規模競速。除了每年的房地產開發增量外，企業還積極通過收併購或者股權合作實現規模上的突破。從2019年部分上市物企的募資用途來看，絕大部分物企都將過半的融資用於戰略性規模擴張。
當然，由於國情及行業發展階段不同，對於國內絕大部分物業公司而言，其發展重心仍停留在跑馬圈地。市場反饋也印證了規模的重要性，即母公司開發能力較強的物業公司能夠獲得較好的市場表現。
但我們已經悄然發現，行業正在向強化「服務」的方向演進。龍頭物企在多層次服務能力中的動作印證了我們的判斷。首先，企業更名，擺脫「物業管理」的陳舊標籤。2019年有多家物業服務企業完成企業名稱的調整，調整後的名稱更加聚焦「服務」、「智慧」，實現品牌的升級。
其次，服務能力在多個維度得到升級。對於細分業態服務能力的提升，2019年萬科物業與戴德梁行合作、綠城服務、奧園物業紛紛推出獨立品牌並加入BOMA白金會員。對於社區增值服務能力的深化，綠城服務收購澳蒙國際加大幼兒早教投入、彩生活與京東合作增強社區新零售服務能力、長城物業攜手中核健康深化養老服務能力。對於科技賦能的效果，也在疫情中得到了切實的檢驗，無人機消殺、人臉識別門禁管控等多種無接觸手段，提升了社區防控的力度。
因此，雖然規模依舊重要，但行業經過近40多年的發展後，已經不再注重單純的面積擴張，而是追求綜合服務能力，促使企業物業「管理」向物業「服務」的角色轉變。
內外兼顧，圍繞服務能力提升而審慎拓展
2019年至今，在納斯達克綜合指數漲幅46.01%的背景下，First Service錄得65.5%的漲幅，成功跑贏大盤，成為北美地區住宅物業服務領域最大的贏家。具體來看，First Service在資本市場的表現呈現兩大特徵，即一是從企業經營角度來看，First Service股價自2015年與高力國際拆分以來持續走強，目前已經漲了近三倍，突破110美元，創歷史新高。二是從企業業績的穩定性來看，考慮到物業服務領域的長周期特性，美股中常用200天移動均線來衡量企業穩定性。從數據來看，2018年以來First Service 200天移動均線平滑上揚，且2018年至今開市的五百多天中，有超過四百多天股價維持在均值之上，表明投資者持續看好公司前景。
具體來看，First Service 業績上的成功取決於兩方面因素，即在「一步一個腳印」（One Step at a Time）的戰略導向下，一是坐穩基礎物業服務的「庄」，二是通過謹慎收購，完善「全物管」的服務能力。
從夯實基礎服務的角度來看，對比2017年和2019年數據，First Service Residential 各項指標均企穩，優秀的服務能力得到市場持續驗證。2019年實現營收14億美元，目前佔據6%的北美市場份額，在管住宅超過170萬套，合約續約率維持在90%以上。
從First Service 穩定在6%的市場份額來看，未來中國物業管理行的集中度將顯著提升。2019年中國物業管理行業管理規模約300億平方米。根據克而瑞物管發佈的《2019年中國物業服務企業管理規模榜TOP50》來看，TOP10企業市場集中度在10%左右，而TOP3也僅佔4%左右，遠低於First Service的水平。
值得注意的是，First Service還掌握HOA（近似於國內業主委員會）80億美元的預算。HOA是美國物業服務中的重要一環，HOA是非營利性組織，負責管理業主每月或每季度繳納的物業費。HOA通常由業主志願者組成，但越來越多的HOA將物業管理及預算外包給專業的服務公司。First Service管理的這部分預算在未來能夠轉化為物業管理、房屋維護等輔助服務的收入，使其提前鎖定了未來收益。
從外部擴張來看，對於專業服務領域，First Service縱向深耕，持續併購專業公司，從而形成具備「全物管」（full service property management）能力的專業公司。從營收來看，2019年14億美元的營收中，約有55%的比例來自這些專業服務團隊的現場服務。
對於另外一些業務相關的、但是又較為分散的小型企業而言，First Service主要通過特許經營的方式輸出品牌，從而實現業務的廣泛布局。2019年First Service Brands中有超過1400家特許經營商，這些特許經營商為Brands平台創造了16%的營收。
企業升維，精益管理釋放經營槓桿
從上述分析可以看出，First Service無論是在服務能力上，還是在財務表現上都具備較為優秀的實力。
我們選取與First Service市值接近的國內上市物業公司，通過對比可以發現，不管是國資背景的保利物業，還是市場化程度較高的綠城服務，在營收及毛利率層面都有很大的提升空間。
美國的物業服務領域與中國相比，無論是在規模上，還是服務內容上，都遜於國內。這主要體現在以下幾點。
首先，國內物管行業的體量遠大於美國。由於中國的城鎮化率和人均居住面積較美國都還有較大的提升空間，物業管理面積的增量較為顯著。同時，國內一些存量物業正在釋放，如今年正在進行的軍隊營區物業管理社會化改革等，將給專業化的物業服務公司帶來新的機會。
其次，國內物業服務領域的衍生服務內容也更為多樣。美國的房屋類型主要以獨棟別墅、聯排別墅和公寓為主，這種較為分散且獨立的居住特性，導致美國的社區基本不存在中國社區中公共空間的概念。因此，像First Service這樣的美國物業公司，其增值服務也僅僅局限在房屋修繕、消防設施等與房屋強相關的領域，並不具備像中國的物業公司一樣通過科技賦能開展新零售、大教育、大健康等增值服務的機會。
在行業「底子」不如中國的情況下，First Service仍能實現優於國內企業的財務表現，從營收角度來看，這種差異固然有匯率、消費水平等宏觀經濟因素的影響，但國內基礎物業費相對較低且難以跟隨市場調節，成為制約國內物企營收上揚的重要因素。
從毛利率來看，在美國人工成本較中國高的情況下，First Service仍能實現超過30%的毛利率，足以表明其精益化管理能力之強。對比而言，不管是保利物業還是綠城服務，目前仍未擺脫勞動密集型產業的桎梏。隨着中國人口紅利的消減，毛利率的優化將成為行業研究的重點課題，能夠實現精益管理的物業服務企業，其盈利質量更高，更能支撐未來的成長。
疫情契機
社區增值服務及科技應用帶來彎道超車機遇
提升基礎物業費水平、增強社區增值服務能力及科技賦能成為對沖營收和經營效率壓力的有效手段。而疫情的爆發，讓我們看到了國內物業公司在專業化服務能力及品牌效應的釋放，這將帶來三方面的利好。
首先，基礎物業收費的機制和收繳率有望得到改善。對於基礎服務而言，業主將更有動力繳納費，有利於提升物業費收款的及時性。而物業公司在疫情期間的成本投入，也有望成為後期提升基礎物業服務收費的重要契機。
其次，社區增值服務的機遇已經悄然而至。我們的疫情調研問卷也印證了這一判斷。疫情期間，有46%的受調業主通過物業渠道例如物業APP、業主群、物業企業開設的便利店等進行日常物資採買，30%的受調業主所在社區由物業人員提供代送上門服務。物業服務企業需要結合自身服務能力，匹配相應的外部資源，把握社區增值服務的契機。
此外，科技賦能的場景應用逐漸加深。龍頭標杆物業公司早期已經布局智能安防、智慧停車等服務。本次疫情中，我們也能切身體會到，很多物業公司已經將人臉識別、支付寶線上繳費、微信掃碼登記等技術產品應用在社區管理當中。這些科技手段的應用，一方面能夠服務社區增值服務，創造更多線上服務的機會，另一方面也能強化人員管理，實現降本提效。
從2019年資本市場的角度整體來看，物業板塊企業不僅跑贏地產公司，也跑贏了大盤整體走勢，可以說是最大的贏家之一。進入2020年，我們從不動產開發時代走向不動產經營時代，而物業服務恰恰是不動產經營中離不開的重要環節。只有做好基礎物業專業服務、豐富社區經營及科技協同賦能的優質企業，才能獲得市場的持續認可。
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