你還記得杭州上一個萬人搖樓盤嗎？
說實話，不翻看數據，我都有點分不清是融創城還是保利融信和光塵樾。
它倆是今年「唯二」的萬人搖新盤，搖號時間還停留在3月份。按照2019年16個「萬人搖」記錄，今年想在剩餘時間趕上進度有點困難。
少了「萬人搖」的杭州樓市，總感覺缺了些什麼。
你說樓市火吧，一大堆官方成交數據的確能證明，但總有一些人會閉眼不看，反過來質疑數據造假。
有「萬人搖」的時候就不一樣了，這些檸檬精們會勉強給一句：「都什麼時候，還買房的人是怎麼想的」。算是間接承認樓市挺火。
畢竟按照三四百塊一個水軍的標準，湊個萬人搖成本實在是高了點，沒有開發商願意花這冤枉錢。
而過去兩年里憑「萬人搖」看樓市熱度，逐漸成為購房者的一種習慣，甚至演化成購房指南。
購房小白不知道買哪裡，跟着「萬人搖」買那就對了；投資新手遍地樓盤無從下手，朝「萬人搖」下手就很穩。
4月二手房成交破萬、新房成交創近三年同期新高，就連千萬級別的法拍房也是一套接一套的火速成交。
明明樓市這麼火，怎麼還會出現「萬人搖」斷檔呢？
買房首先得有需求，不管你是購房需求，還是投資需求。從成交數據來看，杭州目前這兩種需求還都處於旺盛期。
如果買房人數量沒減少，那肯定就是選擇多了。
疫情過後，杭州放鬆了商品房預售證的審批條件，開發商們恰巧藉此時機，加快銷售節奏。
早一天開盤，就意味着能減一天的財務成本，穩定現金流。
所以眼看着「金三銀四」都過了，新房開盤節奏還跟年底沖業績似的，一個接一個。
據粗略統計，4月初到現在，杭州平均每周供應新房數量約2800套。單天可登記樓盤多的時候能有二三十個，不經常關注樓市，樓盤名都認不全。
且隨着一二手房房價倒掛差減少，二手房又重新回到購房者的眼中。
除了20個需強制現房銷售的新房外，二手房整體都具備現房優勢，還有更成熟的配套以及更明確的學區，這些是新房沒法超越的。
再算上等待交付的時間成本，二手房即便總價高出一點，也完全可以接受。
且政府對二手房市場的管控並沒有新房那麼嚴格，房東的出售價位是可以自由調節的，偶爾出現的價格戰，倒是很有看點。
限價標準提高 & 戶型越做越大，純新盤獲得萬人青睞的機會也越來越小。
可以說，杭州接下來很難再出現全新的「萬人搖」。
2018年搖號至今，杭州一共誕生了26個「萬人搖」新盤。除城北萬象城幸福里、融創城、融信保利和光塵樾這三個項目，其餘23個全部售罄。
18年誕生的「萬人搖」樓盤，大多仗着「搖到賺百萬」的倒掛差。
卓越蔚藍領秀、融信瀾天、中國鐵建西湖國際城等盤一交付，有人就立馬兌現了當時「搖到賺百萬」的夢想。
19年「萬人搖」主力軍則變成「久捂盤」和「政策性紅盤」。
金色和庄、天都城·濱沁公寓、龍湖江與城......這些壓箱底的老盤，由於沒能突破限價，成為樓市香餑餑。
城北萬象城幸福里恰好乘上城北崛起的東風，遠洋路勁上河宸章則是現房銷售政策下的福利。
而今年上半年，幾乎還在啃19年的剩餘庫存，沒有新產出。
因此，最近這半年「萬人搖」就像一面流動紅旗，在幸福里、融創城、和光塵樾三盤中打轉。
但，只要樓市在前行，就會有新的機遇出現。
雙限新政催生了另一種倒掛：新房與未來新房的房價差。
這種機制提前將房價提前公開，然後將選擇權完全留給買方。從目前來看，同類型地塊，房價都是持平或者上漲。
政府通過限價向購房者傳遞了房價不會跌的信號。已經很火的板塊會更火，新房與未來新房房價差大的也會火。
藉此大概率會出現新晉萬人搖的區域有勾庄、大江東、三墩北以及未來科技城，這幾個板塊都具備豐實的搖號基數。
1）勾庄最新限價是30500元/㎡，比區域在售的德信大家運河雲庄、融信大發弘陽沁瀾高層高出1500元/㎡。
運河雲庄登記戶數最高記錄是7469戶，沁瀾是7351戶，距離突破一萬人就差一點。
不過遺憾的是沁瀾高層已經售罄，加上幸福里今年封盤，剩下的運河雲庄簡直無敵手，機會面很大。
2）大江東最新限價19000元/㎡，比當前售價高出1200元/㎡。
融創城不用說，只要有小戶型出場，穩定萬人搖，且該盤體量大，會在很長一段時間佔據大江東搖號首選。其他新盤如果沒有超強優勢，很難撼動。
3）三墩北，我指的是限價仍是28100元/㎡的三墩北。區域最新的限價地還未掛牌，未來房價很有可能會漲。
但不論它漲不漲，接下來將入市的現房銷售項目——建發金輝三墩北項目都極有可能萬人搖。
臨安、富陽限價都逼近3萬元/㎡，2萬+的西湖主城區沒道理不搶。它的倒掛差優勢要在全杭州範圍里找。
4）未來科技城核心區最新限價36100元/㎡，比之前精裝限價34500元/㎡高出1600元/㎡。
地鐵萬科天空之城搖號最佳戰績是8933戶，距離萬人搖也是臨門一腳。它與融創城相似，都是地鐵TOD大盤，只要有低總價房源，可以說上「萬人搖」不是難事。
未來科技城2.0的杭語藍庭也是潛力股。上次開盤登記人數4784戶，精裝售價29000元/㎡，比核心區限價足足低了7100元/㎡！
杭語藍庭即將清盤，能否創新高就看最後一批高層了。
除了這些新倒掛盤，杭州「久捂不售」的老盤也都是潛力股。
「鴿子王」遠洋西溪公館、「捂到發霉」的大江之星......它們也許是「金色和庄」，也可能是「湖景居」。
價格未出之前，說再多都是空談。
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文章來源:杭州樓市動態
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