房地產真的是「暴利」嗎？房地產真實成本解析

國內房地產企業的運作流程，無出其右：出資拿地或土地入股-土地融資-立項報建-施工初期階段施工單位墊資或部分墊資施工-預售回攏資金、部分房產抵押融資-支付施工工程款-項目竣備-交房、物業接管。

也就是說國內房地產企業幾乎都是前期少量資金投入啟動項目，用以購買土地；然後通過到手的土地(有點地方要求四證到手後)融資獲得第二筆建設資金，開展項目立項報建、營銷策劃和支付部分工程施工款；然後由施工單位墊資或部分墊資建設到預售條件後，迅速開展預售回攏資金獲得第三筆建設資金，維持主體和基礎設施、配套設施完工，確保交樓；在預售不理想的特殊情況下，部分房企會將配套用房(物業用房、售樓用房)和部分不放盤樓棟整體抵押給銀行進行再次融資，確保項目順利完工。

在這次樓市盤整期前，由於樓市被大量炒房客、大拆大建的城鎮化進程和地方政府過度依賴土地財政等不良現象，給地產注入了不少泡沫，導致房地產行情主流一路看漲，最終房地產開發企業賺得盆滿缽滿。

隨着國家機器出手市場干預，多方調控，「房住不炒」的理念被社會普遍認可，使得房產地行情日趨回歸理性，房地產企業暴利時代即將結束，部分房企可能因為早期經營預期過高和儲備土地成本不斷增加等原因，最終會在這次國家干預下，進行一次大洗牌，一些類似恆大的高負債大型房企，投資三四五線城市和沒有核心競爭力的小型房企，依賴房地產業務開展多元化發展的集團企業，依賴高周轉率運作的房企，通過投機高預期看漲的操盤房企，面臨市場疲軟和資金鏈保障難題的雙重壓力，從而走向破產重組或淘汰。

一、目前國內房地產開發成本構成比例大致如下：

地價及稅費佔比：50%

建安成本佔比：30%

利潤佔比：15%~20%

二、房地產成本構成明細：

1、土地成本：出讓金、轉讓費(二三級市場)、拆遷補償費、紅線外市政配套費、其他費用包括土地產權登記費、契稅、土地使用費、四源費、交納的大市政配套費等。

2、前期費用：勘察費用、規劃設計費、報批報建費、造價諮詢費、工程監理費、臨時工程費等。

3、建安工程成本：基礎設施費用、環境、配套設施、建築單體成本等。

4、開發間接費：工程保險費、現場駐地辦公費用、資本化利息、物業管理基金等。

5、營業費用：宣傳推廣費用、廣告代理費用、銷售代理費用、售樓機構費用、為滿足銷售需要發生的建安費、售後服務基金等。

5、公司管理費。

7、財務費用。

三、房地產各項目成本構成計算模板

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