美國30年期抵押貸款利率破7%！房價增長就此戛然而止？

美國房價正以2008年金融危機以來最大的幅度下跌，這場持續了兩年多、創紀錄的增長就這樣戛然而止了嗎？

綜合多項數據可以看到，伴隨美聯儲激進加息，顯著推升了房屋貸款利率，美國月度房屋價格水平應聲連續下跌。

在美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武看來，真相仍存在於數據細節之中。以標普凱斯-席勒指數近期發佈的數據為例，6-7月美國加州各城市及西雅圖房價環比顯著下跌，但美國南方各城市依然保持增長。

他對第一財經記者表示：「目前美國南部地區的房產庫存量從2個月左右增長到3個月左右，仍然遠低於6個月的平衡點。美國房產市場供不應求的局面並沒有從根本上改變，長期而言更是如此。」

「目前市場預期美聯儲將在2024年開啟降息周期，屆時美國房產市場將恢復快速增長。」他表示。

美聯儲加息「惹的禍」？

美國聖路易斯聯儲銀行經濟研究部門發佈的數據顯示，美國住房均價自2020年二季度以來開始暴漲，截至2022年第二季度，累計漲幅達40.05%。目前該行還未發佈三季度數據。從其他機構的月度報告中可以看到，美國房價在三季度增速放緩。抵押貸款分析公司Black Knight的最新抵押貸款監測報告顯示，7-8月，美國房價中值下降了0.98%。修訂後的數據顯示，6-7月降幅更大，為1.05%。

Black Knight Data & Analytics總裁格拉博斯克（Ben Graboske）表示：「在經歷了兩年多的創紀錄增長後，這些數據代表了連續兩個月的顯著回調。」

「2008年冬天，在雷曼兄弟破產和金融危機之後，房價的單月價格跌幅比我們在7月和8月看到的要高。」他補充道，不過目前的價格跌幅已經是自2009年1月以來的最大跌幅，與今年6月的峰值相比，美國房價中位數下降了2%。

在疫情期間，在低庫存和低利率的推動下，美國房地產市場炙手可熱。但隨着美聯儲提高利率以抑制通貨膨脹，抵押貸款利率飆升，需求已顯着降溫。

截至10月6日，根據房利美數據，美國30年期抵押貸款利率為6.66%，其下一次更新時間為10月15日。

據實時追蹤貸款利率的《每日抵押貸款新聞》（Mortgage News Daily）的數據，30年期抵押貸款利率在上周末已經攀升至7%以上，並已連續數日保持在7%之上，截至12日，記者查詢該利率已經達到7.728%。

抵押貸款利率大幅上漲，加上房價仍遠高於正常水平，導致潛在買家面臨負擔能力問題。以美國收入中位數的家庭為例，若要購買中等價位的房屋，付20% 的首付，有30年的抵押貸款，這意味着買家將每月收入的38.2%用於償還抵押貸款。Black Knight認為，這個「昂貴的數字」使當前的美國住房市場成為自1984年以來買家最難負擔的市場，這導致許多潛在買家被推到了場外。

2023年春天能否回暖

格拉博斯克認為，目前許多賣家可能對市場採取觀望態度，並希望春季情況有所改善。而需要指出的是，即使最近出現下跌，美國8月房價仍比一年前高出12.1%。

近期出爐的7月標普凱斯席勒指數也顯示，環比降溫速度為史上最大，但美國總體房價水平仍高於一年前。

陳躍武對第一財經記者表示，7月的數據顯示，美國平均房價的增速從4月的20%，5月的19%，6月的18%，進一步降到16%，「增速放緩的趨勢將持續，預計到12月份全年的增速將下降到5%至10%」。

「以北卡和亞特蘭大等地區的房價增速為例，到今年年終，將從6月的25%左右下降至10%~15%，2023年大約5%。」他對記者表示，不過據Zillow估計，今年8月到明年8月，美國平均地產價格仍將增長1.2%，另一家機構CoreLogic的預計是3.2%。

在他看來，美國房價上漲的趨勢沒有改變。

「加利福尼亞州各大城市，以及西雅圖等高房價地區的房價已出現顯著下跌，但美國南部地區的房價依然在增長，尤其是一些起步房產，雖然增速明顯放緩。」陳躍武認為，美聯儲加息的結果，在短期內抑制了房產的需求，降低了房價上漲的速度，但長期而言不會產生實質性影響，根本原因還在於供求關係。

他認為，隨着美國通貨膨脹得到控制以及美國經濟在高利率的打擊下進入衰退，美聯儲將改變政策，停止升息，之後轉而開始降息，刺激經濟復蘇。