房企資金鏈比拼：誰是利潤之王？誰的負債高企

每經記者唐潔每經編輯魏文藝

在行業集中度越來越高的形勢下，房企需要加大去化、控制拿地成本、儲備資金，方有可能在激烈的競爭中勝出。而從房企2018全年銷售完成情況來看，龍頭房企依然保持增速，集中度持續提升。而龍頭房企已不再是僅僅指銷售上拔得頭籌，財務穩健、槓桿低、基本面紮實成為業內進一步追求的目標。

3~4月份房企陸續發佈2018年年報，《每日經濟新聞》記者特別選取22家代表性上市房企，從收入、凈利潤、ROE、銷售毛利率、現金流狀況多個維度進行深入剖析。

中海、恆大、碧桂園和萬科的凈利潤在2018年均超300億元，分別以393億元、373億元、346億元及337億元地佔據榜單前四的位置。

多數房企資產負債率在75%~85%之間，中海的負債率最低，不到60%，而融創和碧桂園的資產負債率接近90%。

數據來源：房企投資回報率比拼

凈利潤，是指企業扣除所得稅和少數股東損益後，歸屬於母公司股東的凈利潤。試算公式為：持續經營凈利潤+非持續經營凈利潤+其他特殊項。

凈資產收益率(ROE)，也叫權益凈利率、凈值報酬率，是凈利潤與平均凈資產的百分比，反映公司所有者權益的投資回報率。在本次統計的樣本房企中，新城控股（601155）以超過40%的ROE領先融創中國、碧桂園、萬科等一大批龍頭房企。

4月初，上交所就新城控股2018年年報發出問詢函，16個問題直指公司利潤、資金往來、未來發展的可持續性等多方面疑問。其最核心的疑問在於，新城是否存在對利潤的調節？近日新城控股以一份43頁、長達3萬字的公告，回復上交所此前發出的關於公司2018年年報問詢函中的16問。

銷售毛利率一定程度上反映房企產品的盈利能力，在市場競爭日益激烈的情況下，雅居樂與華潤置地的毛利率仍超過40%，而包括中海、中國金茂、萬科在內的多家房企的銷售毛利也超過了30%。

房企資金鏈的喜與憂

企業自由現金流量，又稱實體自由現金流量，是指扣除了為滿足生產經營和增長的需要所必須的、受約束的支出後，企業可以自由支配的現金，這裡「自由」是一個剩餘的概念，簡稱「自由現金流量」。「企業自由現金流量」是相對於「股東自由現金流量」而言的，是指企業全部投資人擁有的現金流量總和，包括股東和債權人。

22家房企中有10家房企的自有現金流量為正值，剩餘12家房企的自由現金流量為負值。

短期借貸及長期借貸當期到期部分：離到期日在一年以內(含一年)的，通常帶息的借款、貸款及債券。包括一年以內到期的銀行借款、銀行透支、出回購金融資產款、應付短期債券等,還包括長期借貸及資本性租賃的當期到期部分。