北方大城市房價集體「失守」？央行副行長：要做好泡沫破滅的準備

隨着2021年1月份新房成交量出爐，全國很多城市的新房成交量在1月份都創新低，就比如鄭州樓市在1月份新房成交量為5458套，創下了鄭州新房成交量近10年的歷史最低。相比於成交量的低迷，北方大城市房價出現集體下跌更需要值得人們的注意。就是全國房價在1月份上漲的幅度也減少了很多。當然，走勢越來越穩定的房價對於還沒有房子的剛需購房者來說是非常好的消息。從2021年這兩個月的調控政策來看，國家對房地產行業調控的力度越來越大，毫無放鬆的跡象。

從2016年9月份國家開啟對房地產行業調控以來，北方大部分城市的房價上漲勢頭就開始慢慢放緩，然後慢慢開始出現了回調現象。特別是北方的絕大部分城市的房價，基本上都在2020年出現了不同幅度的回調。比如北京、天津、石家莊、青島、鄭州、哈爾濱等北方大城市房價都出現了不同程度下跌。而除了這些北方大城市之外，北方其他城市房價走勢也都有不同程度下跌，比如北京周邊的城市，像比如燕郊、涿州、香河、大廠等等城市的房價下跌基本上都超過了50%；還比如北方其他省份的中小型城市，像南陽、濰坊、周口、承德、張家口、洛陽等城市房價都呈現出下跌趨勢。

可以說，在2020年，北方的中大型城市中除了西安和唐山之外，其他城市房價基本上集體「淪陷」了。相比於房價還在不斷上漲的南方城市，為什麼北方城市房價會出現集體「失守」的情況呢？根據目前樓市環境來看，原因有三點：

第一個原因：房價嚴重偏高，經濟、人口和產業無法支撐這麼高的房價

北方城市房價雖然沒有南方城市房價高，但是從居民收入水平來看，北方城市的房價還是嚴重偏高的。就比如北京的房價收入比已經超過了30，而北京近幾年人口由於人口分流計劃不增反降；比如房價下跌幅度最大的北京環京區域，這裡房價最好是高達兩萬多到四萬多，而這些區域這麼高的房價沒有經濟、人口和產業的支撐。在這些城市開始限購之後就失去了大量投資客，剩下的當地居民不僅購房需求比較少，購買力也不足，所以這些城市房價下跌也屬正常。

另外，對於其他中小型城市，特別是一些經濟不發達的小城市，當地居民收入水平不高，但是房價卻非常高。就比如筆者的家鄉，一個北方小縣城，前幾年還是一個貧困縣，就是這樣的縣城的房價都已經高達七八千元，一些好的樓盤房價都突破了萬元大關。很明顯像這類城市的房價都已經嚴重偏高，而這些中小型城市的人口卻在不斷流失，隨着人口的減少，這些城市的房價自然也無法繼續支持房價的繼續上漲。因此，對於這些城市，這裡的房價下跌也屬正常。

第二個原因：樓市調控政策不斷，投資客退出樓市

北方城市房價下跌就是從國家對房地產行業調控開始的，特別是北京以及北京周邊城市的房價，在調控政策出台之後就很快出現了回調現象。可以說，在上一輪房價大漲的過程中，炒房客在其中扮演了非常重要的角色。而調控政策出台之後，當地樓市也就失去了炒房客，在失去了大量投資客之後，房子就立刻不好賣了。

目前為止，國家對房地產行業的調控政策依然在不斷收緊，僅僅在2021年的前2個月里，全國就出台了62個調控政策。另外從2月1號到10號這10天里，也就是在春節前10天里，北京、深圳、杭州、江西和上海等省市就有針對性的出台了打擊樓市炒作的政策。所以在調控政策的不斷調控下，北方城市房價在2021年里大概率會繼續下跌。

第三個原因：住房資源過剩，供需關係發生轉變

房子是給人居住的，但是目前我們國家的住房資源已經嚴重過剩，特別是對於人口不斷流失的北方中小型城市，這裡的房價走勢壓力非常大。根據國家統計局數據顯示，目前我們國家城鎮居民人均住房面積已經超過了39平方米，並且還有持續不斷的新建商品房不斷入市，所以以後住房資源過剩問題將長期存在。另外，人口的流動性也在發生轉變，人口流動過去都是農村流向城市，但是目前人口的流動已經轉變成從小城市流向大城市，也就是說城鎮化建設已經無法繼續支撐房價繼續上漲。

一方面是人口無法像過去那樣快速增加，甚至一些城市人口還在不斷流失，一方面是住房資源在不斷增加，持續過剩。因此像經濟不如南方的北方，這裡的房價確實沒有辦法像南方城市房價那樣堅挺。

最後從長遠來看，隨着人口的不斷流入和經濟的發展，北方的這些大城市未來房價還有繼續上漲的空間，但是從短期看不僅是北方城市，就是經濟更加發達的南方城市房價也已經嚴重虛高，偏離了當地居民收入水平。就如恆大首席經濟學家任澤平說的那樣，房價走勢短期看金融，中期看土地，長期看人口。目前我們國家的城鎮化率已經超過了60.6%，雖然城鎮化還在繼續，但是越往後城鎮化建設的速度就會越慢。因此未來農村流向城市的人口也會越來越少。另外，根據國家統計局數據顯示，00後和10後比80後和90後少了1.03億，並且我們國家的新生人口還在不斷創新低。目前80後和90後還是購房主力軍，但是隨着時間的推移，00後和10後也將步入購房的年齡，同時也意味着對房子有需求的年輕人正在慢慢減少。

房子是給人居住的，我們國家的新生人口年年創新低，房價卻年年創新高，住房資源也是越來越多。建設那麼多房子，房價那麼高，未來這麼多房子到底該賣給誰呢？這些房子都讓誰來居住呢？可以預測得出，在幾年之後，我們國家的人口就將出現負增長，到那時，就會有越來越多的房子只能空置無人居住。正如央行前副行長吳曉靈告誡的一樣：

在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備是每個國家、每個人都要面對的現實。