2022年，樓市「漲跌」清晰了？央媒表態，「3大現狀」亟待解決

過去的2021年，我國樓市可以用「量價齊跌」來形容，特別是2021年下半年，樓市「量價齊跌」的情況更為明顯。

一方面，根據房價行情網的數據顯示，2021年，全國有163個城市的房價出現下跌，百強城市的按揭購房成本也降至55.6萬元，較2020年減少了3.5萬元。而另一方面，根據中指研究院的數據顯示，2021年1~12月份，全國房屋新開工面積為19.9億平方米，同比下降11.4%，2021年12月份僅為1.6億平方米，同比下降31.2%，降幅較上個月擴大10.1個百分點，其中，2021年1~12月份住宅新開工面積為14.6億平方米，同比下降10.9%，降幅較上個月擴大2.5個百分點。

更值得一提的是，2021年10月份的全國平均房價已經重回「萬元內」，約合9749元/平，比2020年末的9860元/平還要低。

那麼，問題來了，長期保持房價持續增長的我國樓市，為何會在2021年出現如此「罕見」的現象？筆者認為，除了樓市調控近年來的持續收緊以外，如今樓市所面臨的「3大現狀」同樣也不可忽略。

現狀一：城鎮住房擁有率近乎飽和

根據央行的數據顯示，截止到2019年，我國城鎮居民住房擁有率已經達到了96%，戶均1.5套，其中，擁有一套住房的家庭佔比為58.4%，擁有兩套住房的家庭佔比為31.1%，擁有三套及以上住房的家庭佔比為10.5%，也就是說，如今我國的城鎮住房擁有率已經近乎飽和，而且，有超過40%的城鎮家庭擁有兩套及以上住房。另外，根據國家統計局的數據顯示，截止到2020年，我國的城鎮人均住房面積也已經接近40平方米左右，位居世界前列水平。

現狀二：新建商品住宅庫存量再創新高

12月10日，上海易居房地產研究院發佈了《全國百城住宅庫存報告》，該《報告》顯示，截止到2021年11月份，全國100個城市的新建商品住宅庫存量為52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%。其中，新建商品住宅庫存連續4個月呈現環比正增長態勢，同比則連續36個月保持正增長態勢，達到了全國百城庫存規模自2016年8月份以來的最高值，創下近5年新高。

現狀三：人口生育率持續走低

有數據顯示，2020年，全國新生兒數量已經降至1200萬人，比起2019年減少了265萬人，要知道，這已經是繼二胎開放以後，人口生育率連續4年出現下滑趨勢了。有專家預測，如果人口生育率繼續按照這個趨勢下滑的話，在未來的3~5年內，我國的新生兒數量或降至1000萬人以內，屆時再疊加人口老齡化的問題，我國就有可能會進入人口負增長，進而加大我國的養老負擔，造成社會勞動力的不足，甚至還會阻礙我國經濟的全方位發展。

或許有些人沒有看明白，房價和生育率有什麼關係呢？當然有！有研究數據表明，房價對於生育孩子的概率有顯著負影響，房價每上漲1000元/平，生育一孩的概率將降低1.8%~2.9%，生育二孩的概率將降低2.4%~8.8%，而且，房價每上漲1000元，女性初次生育的時間大概會推遲0.14年~0.26年。

也就是說，在城鎮居民住房擁有率近乎飽和以及新建商品住宅庫存量再創新高的背景下，供需關係已經不再支撐房價繼續上漲，而在人口生育率持續走低的背景下，國家政策也必然會對房價做出限制，遏制房價繼續上漲。凡此種種，再來看2021年之所以會出現罕見的「量價齊跌」現象自然也就不難理解了。

那麼，在這樣的前提下，2022年樓市又該如何發展呢？這一點，筆者認為我們可以從央媒的表態中略知一二。根據新華社刊登的文章《合理的房價是一個城市的競爭力所在》一文顯示，住房關係民生，城市應該緊緊圍繞「房住不炒」來調節城市房價水平，讓房地產回歸到居住層面和屬性上去，保障年輕人、低收入人群和新市民的住房需求。另外，在中國經濟網發表的《堅持「房住不炒」重點是一定要做好「保」和「穩」》一文中也顯示，要時刻堅持「穩地價、穩房價、穩預期」不動搖，不能把房地產當作短期刺激經濟的方式。

很明顯，不管是《新華社》的文章，還是《中國經濟網》的文章，都在闡述一個核心思想，那就是「防止房價過快增長」。要知道，央媒的態度，往往代表的就是高層的態度，這樣一來，2022年，樓市「漲跌」也就清晰了，

如果你還沒搞明白2022年樓市的走勢，那不妨再看一下易居房地產研究院對2022年樓市的預測：12月22日，易居房地產研究院在年度報告中直言預測：2022年，全國商品房成交均價或由漲轉跌，同比降幅可能達到1%，創本世紀額以來的最差水平。對此，你看明白了嗎？

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