復盤樓市2016：由癲狂到沉靜

這一年，居民購房貸款槓桿率超過50%，這一數值在2013年僅1/3，且已超過美國2007年峰值。而一線城市的月供比更是飆升至80%以上。

許倩/文

2016年，樓市在喧囂中度過。

這一年，樓市成交量最大、地王最多、槓桿率最高。

這一年，全國土地拍賣金額與商品房銷售金額雙雙創出歷史新高。僅一手房銷售，全國就創出逾10萬億元的歷史天量，並催生了一批銷售超千億的房地產巨頭。全年逾318宗總價、單價地王更是史無前例。這一年，居民購房貸款槓桿率超過50%，這一數值在2013年僅1/3，且已超過美國2007年峰值。而一線城市的月供比更是飆升至80%以上。

這場前所未有的樓市喧囂，始於2015年末，2016年初井噴式爆發，並由一線城市向周邊及二線城市波浪式擴散。

然而，庫存嚴重過剩的局面仍在部分三四線城市累積，尤其四線樓市，相當大比例依然是建成售不出去的樓。

於是，2016年，房地產行業「刺激與抑制」兩條主線貫穿始終，全國三四線樓市去庫存的刺激性政策與一二線熱點城市控房價緊縮政策相併行。

尤其是部分熱點城市，樓市調控從放鬆限購限貸，再到重啟限購限貸，直至全面抑制投機投資性需求，劇情演繹得「一波三折」。市場亦由「快車道一路飛馳」的癲狂狀態，被踩了急剎車，回歸沉靜與觀望。

「房子是用來住的，不是用來炒的」。在即將告別2016年的時候，中央經濟工作會議給出了對樓市的最新表述。並明確，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

這樣的提綱挈領下，此一輪的樓市暴漲劇情已然落下了帷幕。2017年，樓市亦恐很難再度反轉。

揚

降首付、降稅負、寬信貸、樓市全面去庫存

這一年，全國土地拍賣金額與商品房銷售金額雙雙創出歷史新高。僅一手房銷售，全國就創出逾10萬億元的歷史天量，並催生了一批銷售超千億的房地產巨頭。全年逾318宗總價、單價地王更是史無前例。這一年，居民購房貸款槓桿率超過50%，這一數值在2013年僅1/3，且已超過美國2007年峰值。而一線城市的月供比更是飆升至80%以上。

中央正式確定樓市「去庫存」戰略始於2015年末。此後，30多個省市、超過130個城市迅速推出各地的去庫存新政。

2015年12月12日，國家統計局公布的數據顯示，截至2015年11月末，全國商品房待售面積達6.96億平方米，創歷史新高。其中，二三線城市成為房地產庫存高企的「重災區」。

於是，2015年12月14日，中共中央政治局會議正式提出，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。而自2015年11月以來，中央已連續多次強調「去庫存」，釋放出強烈的政策信號。

去庫存，成為2016年樓市調控的主基調。尤其進入2016年，一波波樓市去庫存新政紛至沓來。這其中對樓市拉動最大的莫過於房貸政策的寬鬆。

2016年2月2日，央行、銀監會發佈房貸新政，降低非限購城市首套房和二套房商貸最低首付比例，其中，首套房首付比例最低降至2成，二套房首付比例最低降至3成。2月17日央行、住建部、財政部印發通知，將職工住房公積金賬戶存款利率上調至統一按一年期定期存款基準利率執行。2月19日，財政部、稅務總局、住建部聯合發文，調整房屋交易契稅和營業稅徵收標準。

2015年以來，央行6次降息6次降准，使得住房貸款平均利率持續下行。根據融360統計數據，2016年一季度末，全國首套房平均利率為4.54%，創歷史新低。2016年一季度末，有76.98%的銀行提供優惠利率。從利率水平看，2016年一季度末一線城市首套房平均利率4.27%，相當於基準利率8.7折；二線城市首套房平均利率4.45%，相當於基準利率9.7折；三線城市首套房平均利率4.63%，相當於基準利率9.5折。央行數據顯示，2016年一季度末銀行按揭貸款餘額佔總貸款餘額比重持續上行，由2015年年底的15.1%上升為2016年一季度末的15.4%。

2016年一季度，亦成為全國各地政府密集出台樓市去庫存新政的窗口期。緊隨中央，30多個省市先後出台樓市刺激政策，且鬆綁尺度更大範圍更廣。主要分為5類：公積金槓桿成重要工具；鼓勵農民進城購房，如對退還宅基地的農民給予貨幣獎勵；回購商品房作為保障房；調減乃至暫停土地供應；多數城市降低稅費，給予購房者貨幣補貼。

去庫存刺激下，全國商品住房銷售面積呈現了一波井噴式的波動增長過程。2016年1~4月份新建商品房銷售面積同比增長率達到38.3%，創造了2015年初以來的峰值。

轉向

房價地價飆漲 槓桿過高 中央首提抑制資產泡沫

2016年上半年金融統計數據顯示，狹義貨幣（M1)餘額44.36萬億元,同比增長24.6%，而(M2)餘額149.05萬億元，同比增長只有11.8%。M1、M2剪刀差已經迎來2010年以來最高值。M1從2015年10月開始便持續高速增長。「這說明企業持幣待投資，大量貨幣流向企業，但是企業並沒有找到合適的投資方向，於是把大量的錢留在活期存款賬戶上。」央行調查統計司司長盛松成分析稱。

2016年上半年金融統計數據顯示，狹義貨幣（M1)餘額44.36萬億元,同比增長24.6%，而(M2)餘額149.05萬億元，同比增長只有11.8%。M1、M2剪刀差已經迎來2010年以來最高值。M1從2015年10月開始便持續高速增長。「這說明企業持幣待投資，大量貨幣流向企業，但是企業並沒有找到合適的投資方向，於是把大量的錢留在活期存款賬戶上。」央行調查統計司司長盛松成分析稱。

資產荒之下，資金持續流向房地產，對民間投資產生擠出效應。同時，居民購房槓桿率飆漲。據海通證券研究所統計，居民房貸月均新增額從2011年的693億元飆升至2016年上半年的月均3933億元，創新高。根據央行數據統計，居民購房貸款佔新增貸款比重從2016年1月份的17%上升到2016年7月份的97%。2016年前7個月平均每月個人中長期住房貸款接近4000億元。而在2011年，居民中長期住房貸款月均新增額才693億元。

2016年7月26日，中央政治局召開會議研究當前經濟形勢並部署下半年經濟工作，首次提出要「抑制資產泡沫」，「要引導貨幣信貸和社會融資合理增長，着力疏通貨幣政策傳導渠道」，重申去庫存補短板、抑制資產泡沫、優化信貸結構，透露出決策層對樓市的轉向性思考。

此期間，首付貸等場外配資亦被嚴厲打擊。在由七部委下發的《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》中，針對首付貸問題，七部委表示，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返佣等費用。這是首次在官方文件中，首付貸被列為「違法違規金融產品」。

不過，這些樓市收緊政策並未讓瘋狂的樓市地市止步。

2016年8月，全國70個大中城市中，一線及二線熱點城市的一手房和二手房房價均暴漲，價格環比增長1.3%，為2010年5月以來最高環比增幅，即近76個月以來的最高增幅。2016年9月份，全國土地市場密集成交64宗單價、總價地王，創造年內製高點。

抑

2016年四季度收緊調控全面鋪開

截至2016年11月底，全國共計成交318宗單價、總價地王。地王平均溢價率超過100%的城市不在少數，甚至連三四線城市東莞今年也創出10宗地王，平均溢價率達455%。而土地市場調控最引發爭議的舉措是熔斷機制，蘇州、南京、武漢、鄭州、成都、青島等城市皆啟動土地熔斷機制。

2016年9月中下旬至10月上旬，樓市迎來史上最嚴調控風暴密集期。而「9·30新政」，則可稱為2016年房地產市場的分水嶺。在此之前的調控主基調為降准、降息、降稅、降首付，促成交；而此後，樓市調控基調變為限購、限地、限貸，抑房價。經此分水嶺，樓市亦逐步走向沉靜。

2016年9月30日晚，北京、蘇州和天津三地區先後出台樓市調控新政，其中北京和天津主要是實施區域化限購、差別化信貸政策，蘇州出台的主要是「限價」政策。而北京「9·30新政」被稱為史上最嚴的樓市調控政策。其中，將購買首套普通自住房的首付款比例提高到不低於35%，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

在政策方的解讀里，集中出台的「9·30新政」是為貫徹落實國家關於房地產市場分類調控、因城施策的管理要求，調節市場供需結構，促進市場供需平衡，從而結合本地區實際情況出台。

11月份，杭州、深圳、武漢、西安、南京、合肥亦再度加碼樓市調控政策。11月28日，上海亦宣布進一步收緊住房信貸，對首套房的認定實行「認房又認貸」。同日天津也升級了房貸調控政策。武漢、鄭州則升級了限購政策。

從9月底開始的這一輪樓市調控已有超過25座城市出台了50多次樓市調控措施，主要涉及限購、限貸、限價、限錢。

其中，限購、限貸出現頻率最高。多數城市首套房首付比例升至30%，二套房首付比例升至40%~50%，並且暫停發放第三套及以上住房貸款。個別城市限貸政策愈加嚴苛，尤以熱點一二線城市為甚，南京、蘇州二套房首付比例可達80%。除此之外，成都、惠州等城市通過直接干預預售證審批環節限定房價，上海、深圳等城市則嚴控房企拿地資金來源。

土地市場同樣瘋狂。這股地王潮發端於一線城市，後迅速蔓延至二線三線城市。據克而瑞研究中心統計，截至2016年11月底，全國共計成交318宗單價、總價地王。地王平均溢價率超過100%的城市不在少數，甚至連三四線城市東莞今年也創出10宗地王，平均溢價率達455%。而土地市場調控最引發爭議的舉措是熔斷機制，蘇州、南京、武漢、鄭州、成都、青島等城皆啟動土地熔斷機制。

在此一輪嚴苛調控下，熱點城市樓市地市均逐漸由恐慌瘋狂恢復理性和冷靜。但據中國社科院財經戰略研究院《中國住房發展報告》分析，本次調控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經濟激勵機制沒有改變；第二，政府內部調控機制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒有開展；第五，相應的財稅調控政策沒有出台；第六，限購政策作用有限。

於是，更深層次的房地產平穩健康發展長效機制建設迫在眉睫。