房市六年回望：2016為何房價暴漲，2022又該何去何從？

原創：勢之場

公眾號：勢場

歷史是現實最好的老師。

——李世民

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魚的記憶只有七秒，而大眾的記憶呢？

2015年那會，我國房地產到了生存的關鍵時刻，大量的房子無人問津，老百姓不願意購買。杭州一度跌破8000，有開發商砸盤出貨，深圳當時還在2w-3w左右盤整，一線城市的房子也岌岌可危。

西安、重慶樓市價格大部分的穩定在7000元左右，差一點的位置是5000多。

而2015年的時候，大部分的房子交付還是毛坯房，隨後為了利益最大化，精裝房開始被推廣，開發商也樂此不疲。

筆者記得當時在西安看過一個小區，精裝是9000，毛坯是7000，精裝的特點就是裝修費可以和房子貸款，許多沒錢裝修的人索性多貸一點。

因此，精裝房模式就推廣開來了。

一年後的2016，樓市的又一輪火爆開始，西安更是其中的橋頭堡。房價可以連漲56個月，5年時間全國漲幅第一，十年間漲幅達210%。

西安兩年前的數據，就已經足夠驚人

有讀者肯定會對這輪上漲有所疑問，難道2010年到2015年全國人口沒有城市化？難道西安人口沒有增加？難道剛需不夠多？

不是，當時人口流入城市還在流入，但是大部分的買房首付主要來源於自有資金和父母，也就是自己攢個十多萬，父母資助一半，然後就買房子了。

彼時，剛需的收入是勻速的，趕不上房價的增速，因此房子沒人買，買不起，或者慢慢買，慢慢賺錢。

因此，很多人對於房子的態度是：是比較貴，可好好奮鬥也能買得上，未來可期。

而開發商就比較痛苦了，因為開發速度大大的超越了居民的財富積累，因此出現了過剩。

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全國房市彼時的過剩率多少呢？請看下面。

上面幾張圖，是2015年時期的悲觀報道中截選出來的。一線城市銷售還可以，8個月賣完，到2015年12月的時候庫存面積飆升到了7億平左右，也就是去化周期進一步上升。

部分地區，去化周期達到了三年，有的地區達到了五年，也就是房地產基本上需求很弱了。

這種情況下，本以為房地產要不行了，很多地方降價20%-30%，重慶一套只要50w，西安一套也是50w，太原也是50w，堪稱非常的便宜了，多美呀。

打砸售樓處的新聞，已在一兩年前就開始頻頻見報

降價後對開發商有影響嗎？

還好，慢點開發就行了，少賺點。

但是，降價對地方影響大呀。當時發現，很多人沒房子還不買房子，咋辦？這可是會影響社會發展的呀，城市化速度要明顯變慢了哇。

最後一合計，「漲價去庫存」歷史性地登上舞台。

棚戶區改造也開始加速了，手持大量貨幣的拆遷戶大量誕生。大約用了三年，到2018年，全國城市的高價城中村拆了個遍，配合開發商漲價，多少年下跌的房價，也終於又開始拔地而起了。

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但這裡有一個極為關鍵的問題：我們的收入增加了嗎？

沒有。相反，供給側改革和環保改革使得許多落後產能被淘汰，同時貿易摩擦也使得很多工廠失去訂單，這自然影響了就業，但這並沒能阻擋房地產雀躍的腳步。

因為漲價去庫存表面上是為銀行解套，實際上是地方拿到了大量的資金擴建城市，之後又給銀行下了更大套。

也就是這次房地產的上漲，給了地方和開發商極大地信心。開發商覺得自己已經大而不能倒了，綁上銀行後可以肆意拿地，然後再大量囤地。

這不就學習李嘉誠模式么，然而老李已經跑了。

囤地的邏輯不再贅述，後來國家發現了，給你解套你又造了更大套，沒玩沒了，綁架經濟，那還了得？

漲價去庫存的本意是為了救開發商，沒想到開發商不縮緊負債，反而急速擴大，還雇了經濟學家來遊說上頭降稅降息，可怕至極。此時房地產企業必須被限制了。

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而如今，它們還能被限制得住嗎？

如今，房價明顯出現了巨大的偏離，六個錢包才能付首付，年輕人的房貸都要靠父母還，多可怕，關鍵相當一部分人還沒六個錢包。

因此銀行說，這個遊戲我不玩了。

此時房地產商慌了，說，你不玩我就賴賬了。

銀行冷哼一聲，說，你試試。

因此出現了某大打折促銷回款。

此時房地產的庫存有多少呢？

2015年的7億平，去化周期都在2年以上（去掉一線），2020年呢？此時我國的年房地產銷售套數達到了1400w套，面積達到了17億平，前五十的開發商土地儲備達到了30億平。

對比2015年來看，已經是增長了一倍多，體量擴大了好幾倍了。

2015年最嚴重最危急的時候，我國商品房庫存代售面積是7億平，目前將近5億平，還有2億平的增長空間。

而我們發現現在的新房銷售大概是每年17億平，也就是庫存占銷售量的不到三分之一，銷售速度明顯快於2015年。

我們拿幾個城市舉例，太原，哈爾濱：

然後是青島：

接下來，咱們看看瀋陽、南京、鄭州、天津、廣州：

大家可以看到，去化周期分為三個部分，第一個部分就是20個月以上，第二個部分就是15個月以上，第三部分就是6個月以上。

按照房企的開發速度，一般是6-12個月開發一批新盤，也就是拍地六個月以後就會有新盤入市。如果每年的土地供應不變的話，預計一年三波拍賣至少有兩撥是可以入市的，第三波可以在明年。

可我們發現新房庫存超過20個月的這些地方，房價是下跌的，例如哈爾濱、瀋陽、太原。這些城市本就屬於人口流出城市，因此一直在陰跌。

庫存在15個月以上的，青島、天津、鄭州、石家莊、長春、蘭州、大連這些北方地區明顯庫存壓力持續上升，而且新房供給不變的情況下，未來兩年後就和太原、哈爾濱一樣了。

也就是說，留給這些城市的時間不多了。

而庫存低於12個月的時間的有西安、重慶、杭州、寧波、南通、武漢、南京，這些城市將會成為房價依舊有上漲空間的城市。

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除去新房去化周期以外，二手房去化周期也很緩慢。

業界有探討過，當前銷售一套二手房時，基本同時有2.3套新房出售。也就是實際情況下新房的去化速度是二手房的三倍左右。

如果新房去化是一年，那麼二手房的去化周期就是2-3年，因此我們可以看到有些地方去化周期長達三四年以上。

大米白面去化周期一般是一年，也就是第二年會有新的產生出來，而第一年的都會被吃進肚子，而現在房子呢？

至少一輩子吧，買完了就完事了，安心打工。

因此巨量買盤推高一下，後續的買盤是隨着剛需盤的增加而增加的。

也就是第一波飢餓營銷買到小米手機了，第二波呢？買的就少了，第三波呢？那就不用搶了，第四波呢？這一代就停產了。

樓市也是這個道理，2017年就買盤最大的一年，後續價格繼續上漲，投機盤湧入。可投機盤也是有限的呀，也就是如下圖，太原這些地方的投機盤加剛需已經是斷崖式下跌了，無法恢復起來了。

而現在高漲的重慶杭州呢？購房者的數量只會緩慢上漲，可投機盤卻與日俱增，造成了去化速度快和房價飆升。

大家有沒有想過，萬一有一天房子數量滿足了全部的投機盤呢？

或至少是滿足了杭州、西安和成都、南京、武漢的投機盤呢？

那麼，真實的未來的剛需必然是斷崖式下跌。

而還有一種情況，就是飢餓營銷，導致購房者一股腦沖向房價，來也匆匆，去也匆匆，今年把明年的份額也透支完了。

大家可以看到這就是現狀。橫着放，能夠支撐房價三五年，豎著放，兩年。也就是房價拉升式地透支，就有點吃了今年不顧明年了，深圳就是這樣，而杭州和重慶也是這樣。

相比之下，去化在12個月左右的地方，反倒每年還能有一些新增長。

對於購房者而言，資金和人數等於總接盤實力。而新房打新就相當於豎著割，大家衝進去。

這樣的風險反而最大。價格下來的時候，沒有剛需支撐，往往會出現斷崖式的脆斷。相比之下，第一種方式還有不明真相的購房者接盤，比如太原。

可為啥2015年時房地產沒有走向崩盤呢？因為居民潛力還沒被挖掘，也就是槓桿率，而2020年時居民槓桿率已經到了極限了。

大家可以發現山西人均凈存款全國第三東北第二，可為啥炒不起房價呢？

因為房子夠住了，人口老齡化了，租金回報意思不大，購房剛需沒了，投機盤也沒法生存了，因此大家不去炒房子了。

而杭州呢？人均凈存款四五千塊，也就是一個月的工資，都去賭房子了。

杭州攤大餅的事情，我們講過，不贅述了。

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我們再拿小米飢餓營銷舉例子。

第一波搶手機時，大家恨不得弄個外掛；第二波的時候很生氣，搶不上恨不得砸電腦；第三波的時候搶上了，一分鐘內還有庫存，大約五分鐘了還可以搶；基本上沒有第四波了，因為想買手機的人前三波都已經入圈了，反而第四第五波開始打折了送東西了，越送越多。

而杭州、西安也是這樣，你別看他去化五個月，實際上把明後年的潛力也挖乾淨了，明後年咋辦？

杭州之前有人研究過，和深圳一樣有金融化的投機盤，也就是彈藥充足，同時經營貸、消費貸助推，因此我們看到同等情況下，北方已經賣不動了，南方還賣得嗖嗖的。

我們現在的新房庫存是5億平，也就是現在太原、天津這些地方還在足額供地，未來兩三年，北方樓市的庫存會繼續攀升。二手房拋盤已經大約止於2015年，而南方隨着購房者資金的耗盡，必然也出現斷崖式的下跌。

樓市的拐點最快明年底就到來了，一旦經營貸和消費貸被摁住了，比如深圳樓市，還有未來嗎？

沒有了，深圳那些高貸款的盤子，已經開始下調預期，這個高點十年也不會超過了。

杭州和西安重慶單套房的貸款還在80w-200w之間，金融機構也樂意放貸，而深圳動則500w以上的貸款沒人願意接盤和放貸了。

一個人一生年入20w三十年的收入也就600w，不可能給你放貸超過500w的。

當杭州人的槓桿率增加到無法增加的時候，房價還能怎麼漲？

一塊的本金，最多拿到2塊的貸款，也就是資金槓桿率的極限就是233%，去掉有錢人全款買的，去掉沒錢人不買房的，141%這個槓桿率已經逼近極限了。

近幾年杭州居民槓桿率增加幅度在2-3%，每年存款增速假設為10%（M2增速），貸款為14w套房子*200w貸款，也就每年新增貸款大概是2800億。

消費貸經營貸增速也為15%，住戶貸款今年底是2.3w億，住戶存款為1.6w億，住戶資金槓桿率為143%，明年年底將超過145%。此時浙江的人均凈存款還能剩餘多少呢？

該買的進去了，不該買的買不起，中間有斷崖式的真空區域，就算沒有房地產稅，也就是巨大的隱患，足以讓房價現出原形。

好自為之吧。