2016年樓市價格、銷售、政策回顧及2017年房價走勢分析

2016年上半年，在「去庫存」大背景下，中國樓市迎來了一輪暴漲行情，但從10月份開始樓市新政呼嘯而來，在一系列調控高壓下，多地樓市降溫，緊接着調控升級，可謂一波未平一波又起。那麼，2017年樓市走勢如何，房價還會漲嗎？

相關報告：中商產業研究院發佈的《2017-2020年房地產行業市場研究分析報告》

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房價高漲

2016年樓市火爆，房價如脫韁的野馬。10月份31個省會城市中29城同比房價上漲，其中，漲幅超過30%的省會城市有9個。房價高或房價上漲過快的城市，集中在一線城市、經濟發達的二線城市以及部分環一線城市。北上廣深高房價令人難以企及，以南京、廈門、蘇州、合肥樓市四小龍為首的部分熱點二線城市房價在2016年也飛速上漲。

有數據顯示，截止到2016年調控前夕，合肥和廈門一年間的房價漲幅皆接近50%，南京和上海緊隨其後，漲幅分別是43%，此外深圳、北京、杭州的房價漲幅一年也在30%左右。環一線的三線城市如廊坊、佛山、東莞、崑山等，房價比肩熱點二線城市，甚至超越瀋陽、哈爾濱等省會城市房價。

土地市場銷售情況

2016年以來，「地王」這個詞在房產新聞中頻繁出現，動輒數十億的拿地價更令人咂舌，「地王」井噴式出現，「麵粉貴過麵包」成為常態。中國指數研究院最新報告顯示，今年1-9月，全國300個城市共成交土地15585宗，土地出讓金總額為19262億元，同比增加40%。其中，住宅用地出讓金總額15021億元，同比增加56%。

開發商投資和銷售情況

2016年1-10月份，全國房地產開發投資83975億元，同比名義增長6.6%，增速比1-9月份提高0.8個百分點。其中，住宅投資56294億元，增長5.9%，增速提高0.8個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.0%。

1-10月份，商品房銷售面積120338萬平方米，同比增長26.8%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長27.0%。1-10月份，東部地區商品房銷售面積57611萬平方米，同比增長28.8%，增速比1-9月份回落0.5個百分點；銷售額57612億元，增長47.0%，增速回落0.7個百分點。中部地區商品房銷售面積33788萬平方米，增長33.1%，增速提高0.4個百分點；銷售額18823億元，增長45.4%，增速提高0.8個百分點。西部地區商品房銷售面積28939萬平方米，增長16.7%，增速提高0.3個百分點；銷售額15047億元，增長19.0%，增速提高1.1個百分點。

房企銷售額

2016年1-10月房地產成交金額達到了91482億，增長41.2%，增速回落0.1個百分點。其中恆大萬科首破3000億，前10月金額門檻均超去年全年。恆大以3168.1億元銷售金額排名第一，萬科、碧桂園緊隨其後。

中原地產首席分析師張大偉表示，從數據看，今年前10個月，房地產成交金額提前2個月刷新了歷史年度紀錄，銷售面積也達到了歷史同期最高紀錄，預計全年房地產銷售有望達到11萬億元，13.5億平方米的水準。

庫存量

10月末，商品房待售面積69522萬平方米，比9月末減少90萬平方米。其中，住宅待售面積減少328萬平方米

9月末，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米。其中，住宅待售面積減少1177萬平方米

整體看，從全國看，庫存結構去化依然非常不均衡，反而是之前庫存較少的一二線城市成為了去庫存的主力軍。而庫存較多的三四線城市，庫存依然維持或者去化時代緩慢。

去化的大部分是一二線城市的住宅，商業地產與其他城市的住宅依然庫存明顯。

個人房貸情況

統計局數據顯示，今年前10個月，全國房地產開發企業到位資金117261億元，同比增長15.5%，其中，國內貸款17303億元，增長1.2%；利用外資123億元，下降49.0%；自籌資金40764億元，增長0.6%；其他資金59071億元，增長35.2%。在其他資金中，定金及預收款33655億元，增長32.2%，個人按揭貸款19783億元，增長51.5%。

從全國具體城市來看，在購房槓桿比例上，深圳為國內一線城市中最高，2016年上半年交易槓桿率、平均貸款成數均在65%左右，北京上半年平均貸款成數51%，與香港目前水平持平，上海貸款成數約55%左右，接近近年紐約水平，從按揭負擔比來看，「京滬深」已經位於全球前列，2016年上半年按揭負擔比分別為76%、71%、122%，超越紐約、舊金山、倫敦等國際都市。

此外，由於這輪二線城市的房價快速攀升，導致很多二線城市的按揭負擔比已經跨越40%紅線，比如南京、蘇州、合肥、鄭州等，居民購房壓力正在顯現。

三輪樓市調控

自9月30日以來，房地產市場已經面臨三輪調控。

第一輪是從9月30日開始的22個城市聯合國慶假期收緊調控潮：主要特徵是從限購、限貸、土地供應等方面調控；

第二輪從10月8日到11月27日，主要特徵是：出台調控政策城市繼續發佈調控落地執行細節，與此同時，全國各地繼續大力開展房地產市場整治行動；

第三輪是上海（樓盤）發佈全面信貸收緊。雖然到目前只有一個城市，但這是第一個提及全面恢復2014年「9·30政策」之前認房又認貸的嚴控城市。

10-11月成交量下跌房價增速放緩

各地嚴格執行的調控政策影響購房者開始出現全面觀望，10月和11月樓市成交量下跌，房價增速放緩。

統計局數據顯示：70個大中城市中，一二線城市房地產市場降溫明顯，環比漲幅均有不同幅度的回落。10月一、二線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月回落2.8和1.0個百分點；二手住宅價格環比分別上漲0.6%和0.8%，分別比9月回落2.9和1.1個百分點。重點城市中，北京與上海10月新建住宅銷售價格指數同比分別上漲27.5%和31.1%，深圳則同比上漲31.7%，但深圳環比轉為下跌0.5%。

來自中原地產研究中心最新統計數據顯示：11月一手住宅成交均價環比下跌1.1%，為54986元/平米，相比上月9.7%的跌幅有所收窄，這主要在於受新房市場結構性成交影響。而有的城市新房房價仍在上漲。11月，全國54個主要城市合計網簽量24.9萬套，環比下調11%。如果不計入今年2月份（因春節假期而處於成交谷底）的成交數據，11月成交量創下近18個月新低。

2017年房價預測：一二線城市溫和上漲

調控政策出台，樓市降溫明顯，然而2017年成交量可能會大幅萎縮，但熱點一二線城市成交量或下跌，但房價在穩定的基礎上，可能會溫和上漲，三四線城市則慢慢去庫存。原因如下：

1、土地供應不足，近期大多數城市表態四季度增加土地供應的城市，供地目標依然不高，優質宅地供應量仍然不足。這勢必將引發房企高價拿地。

2、政策原因，商品房供應少。限購、限貸令的推出，固然限制了大量的需求湧入，但預售證監管加嚴、房價「限漲令」等政策也打擊了不少項目的推案熱情，大多數城市商品住宅市場仍然處於供不應求的局面。

3、房企拿地成本提高。「高地價、搶地潮」則可以概括2016年的土地市場。作為樓市的供應端，高地價無疑是高房價的另一個「罪魁禍首」。數據顯示，今年1-9月全國300個城市土地平均溢價率49%，較去年同期上升35個百分點；其中住宅類用地平均溢價率63%，較去年同期上升45個百分點。最新數據顯示：前11月40大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高達50%。

有超過50%的土地成本普遍增加，這意味着未來房價上漲預期會更加強烈。根據數據整理，共有20家發債房企今年合計在14個城市拿地過48宗單價或總價排行在市場前100的高價土地。48塊土地的產出城市中，一線城市貢獻13宗，平均溢價率達77.6%，二線城市貢獻33宗平均溢價率達114.1%，三線城市貢獻2宗平均溢價率達308.9%。

4、人口多的城市，需求大房價高。一線城市，北、上、廣、深，吸引跨區的人口流入，比如北京吸引東北，華北和西北的人口流入。二線城市是指省會城市以及一些計劃單列市，它對本省的人口有很大的吸引力。其他的城市稱之為三、四線城市，它的人口能夠保持不減少，或者是停滯是常態了。這種巨量的人口流入也帶來了對住房的需求。