四季度中國樓市開局，兩個微妙的數據信號，如何解讀與預判走向？

這是熊貓貝貝的第1333篇原創文章

圖片來源:頭條圖庫

1

超30城支持「一人購房全家幫」，全家公積金分擔買房壓力

2022年以來，越來越多的城市出台公積金新政，明確直系親屬可提取住房公積金助力購房者支付購房款或者償還房貸，實行「一人購房全家幫」。

據媒體不完全統計，2022年以來，至少包括湖南邵陽、廣東潮州、河北秦皇島、廣東珠海、江西贛州、河北滄州、安徽池州、雲南楚雄、河北唐山、湖北咸寧、福建泉州、天津、安徽馬鞍山、廣東深圳、海南、河南信陽、寧夏吳忠市、浙江湖州、江蘇連雲港、浙江台州、甘肅定西、四川遂寧、安徽滁州、廣東汕尾、寧夏銀川、四川資陽、四川綿陽、遼寧瀋陽、浙江紹興、山東聊城等超30個城市發佈公積金貸款新政，多地在政策中提到，子女購房可提取父母公積金，實行「一人購房全家幫」。

圖片來源：澎湃新聞

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從形式上來看，「一人購房全家幫」政策調整分別從幫還貸、幫提取公積金付首付以及提取親屬公積金用於支付購房款等方面展開，這進一步體現了政策調整的靈活性和形式的多樣性，同時也呼應支持居民合理住房需求的政策導向。

此類政策的出台主要是由於當前樓市修復進程緩慢，加之多地疫情有所反覆，導致房地產交易市場走弱，各城因城施策適度調整樓市政策，通過直系親屬的助力來分擔購房者的經濟壓力，從需求端修復居民購買力，助力居民購房情緒的提振，為全國公積金政策的調整提供一個調整範例，具有一定的創新性。預計後續一些樓市景氣度不高的城市有望跟進此類政策，促進市場預期修復。

但是市場和輿論對於這樣有明顯「深挖六個錢包」的政策調整，反應並不熱烈。

通過對已經實施「一人購房全家幫」政策的城市樓市成交和房價行情的觀察，對於市場復蘇和全面拉動而言，效果並不是非常明顯。

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2

近40城支持多孩家庭買房：增購房指標、發補貼、提貸款額度

以房催生的政策玩法，可能是2022年這一輪樓市托舉和刺激中，最具有代表性的全新嘗試手段了。

支持鼓勵多孩家庭購房需求正成為各地優化調整樓市政策的重要方向。

據媒體不完全統計，今年5月以來，就有至少包括浙江杭州、湖南衡陽、江蘇南京、浙江舟山、遼寧瀋陽、廣東東莞、江蘇揚州、江蘇無錫、江西景德鎮、江蘇蘇州、四川樂山、四川雅安、江西上饒、四川遂寧、福建廈門、福建福州、山東淄博、四川涼山州、浙江寧波、江蘇鹽城、江西九江、湖北黃石、河北保定、四川內江、河北滄州、浙江嘉興、湖南長沙、江蘇徐州、江蘇興化、山東青島、山東煙台、安徽黃山、新疆伊犁、湖北天門、廣西南寧、四川宜賓、四川南充、江西宜春、河北定州等近40城在發佈的樓市政策中特別提及多孩家庭住房需求。

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政策邏輯和意圖其實非常明顯，這就是一個一舉兩得的打算和引導：

限購政策鬆綁+生育政策鼓勵」的結合導向，能夠發揮積極的作用，即在促進市場交易活躍的同時，也有助於推進人口生育政策的紮實推進。

當然，這是一個組合拳：除了允許多孩家庭多購1套住房，多個城市出台的政策中明確提及對多孩家庭的貸款額度可在最高貸款限額的基礎上上浮。

這樣的政策出台無疑是為促進市場改善性需求釋放，在滿足剛性購房需求的基礎上，政策重點逐漸轉向改善性群體，這樣的政策信號意義重大，符合市場發展的趨勢，基於當前中國樓市的現實情況來看，是具備一定的合理性的。

將樓市政策與國家生育水平結合起來，既促進了合理購房需求的釋放，也在一定程度上達到了鼓勵生育、促進人口增長的目的。

看現象抓本質，值得關注的其實並不是「以房催生」政策本身，而是這個政策普及的數量和勢頭，說到底，還是明顯的樓市托舉，從當前來看，各地鬆綁政策的措施愈加豐富多樣，預計後期政策將會不斷完善深化，同時也不排除將會有更多城市跟進。

中國樓市這一輪的托舉和救市，已經在全國範圍內，形成了一些明顯的共識。

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3

趨勢研判：該如何用理性客觀的態度，去看待後續中國樓市的走向可能？

中國的樓市和房地產經濟，具有典型的政策市特徵，研判樓市走向，必然需要對中國的政策風格和效果效率，具備一定的認知基礎。

特別是具有普遍表現得政策普及，更是需要有一定得政策分析和理解能力。

• 30城支持「一人購房全家幫」
• 40城支持多孩家庭買房

這種具有普遍表現，高度統一的政策永遠不可能是為了解決當下問題這麼膚淺和簡單。

因為過去20年經濟高速發展，催生了社會和民眾急功近利，急於求成的普遍心態存在，所以，對於當前樓市的政策調整，有很多輿論和聲音都在揶揄，立桿不見影。

其實這才是中國樓市走向成熟和可持續性發展的一個良好表現。

立桿就見影，說明市場還是浮躁。

短期來看，2022年以來一系列的各地調控放鬆，刺激托舉樓市，當然有希望樓市復蘇的考量和訴求存在，當然，這個過程裏面也存在一些地方和國家意志之間的紅線試探和博弈。

到了四季度，紅線和博弈焦點，也很清晰了，所以具有普及效應的政策開始明顯，集中出現，其實已經不是在追求短期效果了。

能看到這個層次，才能說對中國樓市後續走勢，有所研判。

別忘了，2022年年初的經濟定調是一個什麼路線？

「穩字當頭，穩中求進」！

政策為經濟服務，所以，隨着有明顯具有普及效應的政策開始越來越多地出現，看懂政策布局和經濟規划行動，非常重要。

最近有件事不知道大家注意到沒有，2022年10月8日假期剛剛結束的時候，人民銀行公布了一個很重要的信息。

那就是2022年9月的抵押補充貸款，也就是PSL工具又重新開始恢復正增長了。

這是從2020年2月份以來，抵押補充貸款月首次出現正增長。凈新增規模也時隔多年，再次回到千億以上。

圖片來源：網絡

從某種意義上說，PLS和其他幾個工具一樣，都可以看做是基礎貨幣擴張，或者說央行擴表的工具。

PSL這類抵押補充貸款，之前主要是為了棚改貨幣化安置誕生的。

當然，這裡不做沒有根據的猜測和揣摩，基於政策環境和事實動態，擺在檯面上和大家分享而已。

從某種意義上說，PSL這類抵押補充貸款出現新增，也意味着央行短期內開始階段性擴表了。

擴表意味着向經濟體中注入流動性，增加貨幣供給。縮表意味着從經濟體中抽走貨幣，減少貨幣供給。

這些貨幣最終流向哪裡，會給這個領域或者相關方向，帶來比較大規模的增量和刺激。

在2015年之後PLS流向棚戶區貨幣化改造，以及之後的三四線樓市去庫存，就是個非常明顯的例子。

當然了，後續會不會通過PSL和其他的工具，繼續寬鬆發力刺激需求，大家也可以邊走邊觀察相關的數據。

回到當下樓市這兩個重要的數據背後的政策布局，其實不難看出，國家層面可能對於房地產經濟和樓市，即將推出一些全新的玩法或者調整。

左手金融，右手財政，地方配合，新一輪的穩增長，可能即將全面啟動。

請注意，穩的基調不會變，這一點很重要。

在中國，對樓市和房價失去信心，就是對中國經濟沒有信心，雖然這個結論會讓很多微觀個體難以接受，但是大家仔細體會一下，是不是這個理兒？

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寫在最後：

給當下樓市參與群體的幾點建議分享

在當下，討論樓市和房價，其實輿論環境和民意態度並不友好。

甚至於「只有降價，樓市才能恢復」已經在一定程度上成為了輿論和網絡的共識。

可以理解，但是沒有辦法接受，流通的人民幣數量50%對外錨定外匯，30%對內錨定房地產，房價如果不受控制地出現暴跌，那就不是有更多的人能買的起房這麼簡單，而是中國的金融系統和貨幣幣值，會遭遇系統性風險的衝擊和考驗。

要麼創匯效率提升，創匯規模加大，房價就能有進一步下調的安全空間，問題是現實情況大家也知道：美國加息的勢頭沒有扭轉以前，全球疫情沒有發生轉向以前，實際上中國國家最重要的一個經濟管理任務，就是需要對內穩住房價。

這和市場，和輿論情緒，沒有任何關係，這就是現實。

當然，肯定有極端思維和流氓無產要說我是房托，各種不堪入目的辱罵和髒話不要錢的就來了，其實完全沒有必要。

不是不幫老百姓和普通群體說話，你們那點想着房價下跌抄底撿便宜的心思實在是不用掩飾，能指望這樣的群體來理解國家，拉動市場，那絕對是災難。

在一線房企工作這麼多年，這些樓市小心思和精緻利己極端思維，看得太清楚。

2022年的樓市，是中國經濟結構性調整導致的結構性問題，再重複一下以前文章裏面的一個判斷：

只要居民部門的收入預期無法改善，任何刺激政策都不會起到實質性作用。

這個道理，國家層面，自然諳熟於心，現在的問題不是樓市政策和調控的調整能解決的，只要經濟上行，老百姓手上有錢，這些成天喊着房價要跌的聲音和觀點誰會理睬？

所以，基於以上的本質挖掘和邏輯分析，文章最後，從專業，理性，客觀的角度出發，分享幾點個人對於後續中國樓市的判斷和建議，不一定對，權當拋磚引玉，供各位讀者朋友們，討論參考就好。

1，2022年四季度，是真正的剛需群體和改善群體，可能在未來幾年時間裏面，難得的入市窗口期。

當然，不是勸大家買房，買房子不是小事情，一切從自身實際情況出發，從自身需求出發，從收入和購買力情況出發，合適就買，沒必要被輿論和市場負面情緒干擾和影響。

2，投資群體值得警惕了，一個很現實的邏輯就是，如果樓市復蘇不及預期，實際上國家肯定也早就打好了腹稿和做好了後續準備，看得見的，就是房產稅出台。

這個邏輯可能值得大家仔細思考一下，樓市對應土地財政，沒有樓市帶來的賣地效應，地方政府收入就要轉向稅源開發。

這是必然趨勢，無非過程長短效率快慢而已。

未來樓市，投資需求沒有優先級，最優先的，是真實的居住需求。

3，投機群體，最後的割肉變現，保命逃生機會，就是這會了，不多解釋，反正都是自己的錢，自己的行動，能讓利給真正需求群體，也算好事。

怕就怕無人問津，缺乏需求支持，只能早點認命，看清現實了。

4，從宏觀層面來看，2022年四季度，還有接下來的時間裏面，中國經濟的復蘇和全面增長，盯着房地產經濟領域和樓市的動向就可以。

政策布局一旦完成，關鍵的政策動向出台，行業整頓，市場扭轉，將成為中國經濟全面復蘇的信號。

以上，就是對2022年四季度中國樓市開局，兩個微妙的數據信號，進行的專題深入解讀和分析內容，和各位朋友們，進行一個分享和交流。

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以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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