分享建築面積新計算規則，偷面積必先學！

新《建築建築面積計算規範》已經實施15個月了。新版規範變化非常大大，對當前很多「偷面積」的絕招有秒殺力，為讓從事房地產研發工作的朋友不違反規範，不觸紅線，儘可能的偷面積。特邀請最牛專家對《新建築面積計算規範》進行逐條解讀，希望大家喜歡：

第一部分：新面積規範編製原則

修訂總體原則

1、 適用範圍：增加了「建設全過程」。本次修訂將適用範圍擴大到建設全過程，規劃、設計、施工、竣工結算等。但房屋產權面積不適用於本規範；

2、陽檯面積計算以主體結構為主的原則；

3、可以利用（不論設計是否明確利用）的建築空間都計算建築面積，取消設計加以利用的說法；

4、一般計算原則：本規範中，一般的取定順序是：有圍護結構的，按圍護結構計算面積；有底板的無圍護結構（有圍護設施），按底板計算面積（室外走廊、架空走廊）；底板也不利於計算的，則取頂蓋（車棚、貨棚等）。主體結構外的附屬設施按結構底板計算面積；

5、本規範涉及的所有建築部件，均應符合國家現行設計、施工、質量、安全等規範的要求。

第二部分：新面積規範修訂的內容

1.增加了建築物架空層，取消了深基礎架空層面積計算；

2.取消了有永久性頂蓋的面積計算，增加了無圍護結構有圍護設施的面積計算規定；

3.修訂了落地櫥窗、門斗、走廊等的面積計算規定；

4.增加了飄窗的建築面積計算要求；

5.修訂了圍護結構不垂直於水平面而超出底板外沿的建築物的面積計算規定；

6.刪除了原室外樓梯強調的有永久性頂蓋的面積計算要求；

7.修訂了陽台的面積計算規定；

8.修訂了外保溫層面積計算規定；

9.修訂了設備層、管道層的面積計算規定；

10.增加了門廊的面積計算規定；

11.增加了有頂蓋的採光井的面積計算規定。

第三部分：新面積規範術語解釋

舊版規範刪除的術語：迴廊、圍護性幕牆、裝飾性幕牆、眺望間、永久性頂蓋。刪除了按使用功能命名的術語。

新版規範新增的術語：建築面積、建築空間、結構凈高、結構層、門廊、樓梯、主體結構、露台、台階。

修改的部分原有術語：層高、架空層、走廊、陽台、飄窗、騎樓、過街樓等。

1.新增術語

明確了欄杆、欄板等不屬於圍護結構。圍護設施的設置應符合有關安全標準的規定。

主體結構即我們俗稱的承重結構或受力體系，是承受「所有上部荷載」的體系。

台階是指建築物出入口不同標高地面或同樓層不同標高處設置的供人行走的階梯式連接構件。室外台階還包括與建築物出入口連接處的平台。

2.修改的術語

陽台主要有三個屬性：一是陽台是附設於建築物外牆的建築部件；二是陽台應有欄杆、欄板等圍護設施或窗；三是陽台是室外空間。

陽台有兩種情況：一種是在外牆和主體結構外，屬於主體結構外的陽台；另一種是在外牆外、主體結構內，屬於主體結構內的陽台。

有時，設計將外牆內、主體結構內的部分也標註為陽台，但根據定義，陽台是外牆外的附屬設施，外牆內的陽台實際上不應稱呼為陽台。本規範為了能夠表述清楚不同情況的規則，避免大家混亂，故對此種情況歸為主體結構內的陽台。

四、新計算建築面積的規定

1.層高不同，面積計算有別

3.0.1 建築物的建築面積應按自然層外牆結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

【舊規範】

3.0.1 單層建築物的建築面積，應按其外牆勒腳以上結構外圍水平面積計算，並應符合下列規定：

1 單層建築物高度在2.20m及以上者應計算全面積；高度不足2.20m者應計算1/2面積。

3.0.3多層建築物首層應按其外牆勒腳以上結構外圍水平面積計算；二層以上樓層應按其外牆結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。

1、本規範不再區分單層建築與多層建築，其建築面積計算規則統一進行規定。

2、結構層高是指「樓面或地面結構層上表面至上部結構層上表面之間的垂直距離」。

❶上下均為樓面時，結構層高是相鄰兩層樓板結構層上表面之間的垂直距離。

❷建築物最底層，從「混凝土構造」的上表面，算至上層樓板結構層上表面。

分兩種情況：一是有混凝土底板的，從底板上表面算起（如底板上有上反梁，則應從上反樑上表面算起）；二是無混凝土底板、有地面構造的，以地面構造中最上一層混凝土墊層或混凝土找平層上表面算起。

❸建築物頂層，從樓板結構層上表面算至屋面板結構層上表面。

3、勒腳是指建築物外牆與室外地面或散水接觸部分牆體的加厚部分，不能代表整個外牆結構，故計算建築面積時不考慮勒腳。

4、當外牆結構本身在一個層高範圍內不等厚時（不包括勒腳，外牆結構在該層高範圍內材質不變 ），以樓地面結構標高處的外圍水平面積計算。

5、下部為砌體，上部為彩鋼板圍護的建築物（俗稱輕鋼廠房），其建築面積的計算：

當h在0.45m以下時，建築面積按彩鋼板外圍水平面積計算；當h在0.45m及以上時，建築面積按下部砌體外圍水平面積計算。

2.同樓層內有局部二層及以上樓層面積計算規定

3.0.2 建築物內設有局部樓層時，對於局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積，結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

【舊規範】

3.0.2 單層建築物內設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。

1、本規範不再強調「單層建築物內設置」的概念，無論是單層、多層，只要是在一個自然層內設置的局部樓層都適用本條，例如複式房屋。

2、建築物內設有局部樓層，其首層面積已包括在原建築物中不能重複計算。因此，應從二層以上開始計算局部樓層的建築面積。

【例】以上圖為例。假設局部樓層①、②、③層高均超過2.20m，計算該建築物建築面積。

解：首層建築面積=50×10=500m2

有圍護結構的局部樓層②建築面積=5.49×3.49=19.16m2

無圍護結構（有圍護設施）的局部樓層③建築面積=（5+0.1）×（3+0.1）=15.81m2

合計建築面積=500+19.16+15.81=534.97m2

問題：如ƒ沒有欄杆是否可計算面積？

3.坡屋頂面積計算

3.0.3 形成建築空間的坡屋頂，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積；結構凈高在1.20m以下的部位不應計算建築面積。

【舊規範】

3.0.1 單層建築物的建築面積，應按其外牆勒腳以上結構外圍水平面積計算，並應符合下列規定：

3.0.2利用坡屋頂內空間時，凈高超過2.10m的部位計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1/2面積；凈高不足1.20m的部位不應計算建築面積。

3.0.4 多層建築坡屋頂內和場館看台下，當設計加以利用時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1/2面積；當設計不利用或室內凈高不足1.20m時不應計算面積。

【例】某坡屋面下建築空間的尺寸如圖，建築物長50m，計算其建築面積。

解：全面積部分：S=50×（15-1.5×2-1.0×2）=500m2

1/2面積部分：S=50×1.5×2×1/2=75m2

合計建築面積：S=500+75=575m2

4.場館看檯面積計算

3.0.4 場館看台下的建築空間，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積；結構凈高在1.20m以下的部位不應計算建築面積。室內單獨設置的有圍護設施的懸挑看台，應按看台結構底板水平投影面積計算建築面積。有頂蓋無圍護結構的場館看台應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算面積。

本條共分三層意思，都是針對場館的，但適用範圍有一定區別：

其一，關於看台下的建築空間，對「場」（頂蓋不閉合）和「館」（頂蓋閉合）都適用；

其二，關於室內單獨懸挑看台，僅對「館」適用；

其三，關於有頂蓋無圍護結構的看台，僅對「場」適用。

注意：

有頂蓋無圍護結構的看台，必定有圍護設施。

室內單獨設置的有圍護設施的懸挑看台如下圖。無論是單層還是雙層懸挑看台，都按各自的「看台結構底板水平投影面積計算建築面積」。

「場」的看台

（1）有頂蓋無圍護結構的看台，按頂蓋計算1/2建築面積。計算建築面積的範圍應是看台與頂蓋重疊部分的水平投影面積。

（2）有雙層看台時，各層分別計算建築面積，頂蓋及上層看台均視為下層看台的蓋。

（3）無頂蓋的看台，不計算建築面積（看台下的建築空間按本條第一款計算建築面積）。

5.地下室面積計算

3.0.5 地下室、半地下室應按其結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上應計算全面積；結構層高在2.20m以下應計算1/2面積。

【舊規範】

3.0.5 地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應的有永久性頂蓋的出入口，應按其外牆上口（不包括採光井、外牆防潮層及其保護牆）外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。

1、由於地下室、半地下室與正常樓層的計算原則相一致，故實際在計算建築面積時，無需對地下室、半地下室進行嚴格意義的劃分。

2、地下室、半地下室按「結構外圍水平面積」計算，不再按「外牆上口」取定。當外牆為變截面時，按地下室、半地下室樓地面結構標高處的外圍水平面積計算。

6.室外坡道面積計算

3.0.6 出入口外牆外側坡道有頂蓋的部位，應按其外牆結構外圍水平面積的1/2計算面積。

【舊規範】

3.0.5 地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應的有永久性頂蓋的出入口，應按其外牆上口（不包括採光井、外牆防潮層及其保護牆）外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。

1、出入口坡道計算建築面積應滿足兩個條件：一是有頂蓋，二是有側牆（即規範中所說的「外牆結構」，但側牆不一定封閉）。計算建築面積時，有頂蓋的部位按外牆（側牆）結構外圍水平面積計算；無頂蓋的部位，即使有側牆，也不計算建築面積。

2、本條不僅適用於地下室、半地下室出入口，也適用於坡道向上的出入口。

3、本規範出入口坡道，無論結構層高多高，都只計算一半面積，這一點與舊規範不同。

4、由於坡道是從建築物內部一直延伸到建築物外部的，建築物內的部分隨建築物正常計算建築面積，建築物外的部分按本條執行。建築物內、外的劃分以建築物外牆結構外邊線為界。見下頁圖。

上圖中，紅色線標示出了建築物外牆結構外邊線，線的左側、下側部分屬於坡道出入口，按本條執行。

7.架空層面積計算

3.0.7 建築物架空層及坡地建築物吊腳架空層，應按其頂板水平投影計算建築面積。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

【舊規範】

3.0.6 坡地的建築物吊腳架空層、深基礎架空層，設計加以利用並有圍護結構的，層高在2.20m及以上的部位應計算全面積；層高不足2.20m的部位應計算1/2面積。設計加以利用、無圍護結構的建築吊腳架空層，應按其利用部位水平面積的l/2計算；設計不利用的深基礎架空層、坡地吊腳架空層、多層建築坡屋頂內、場館看台下的空間不應計算面積。

1、架空層常見的是學校教學樓、住宅等工程在底層設置的架空層，有的建築物在二層或以上某個甚至多個樓層設置架空層，有的建築物設置深基礎架空層或利用斜坡設置吊腳架空層，作為公共活動、停車、綠化等空間 。

2、架空層是指「僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層」。只要具備可利用狀態，均計算建築面積。

規範中提到的「吊腳架空層」，也是無圍護結構的，如下圖。

3、本規範將舊規範僅適用於坡地建築物吊腳架空層、深基礎架空層，擴大為建築物架空層及坡地建築物吊腳架空層。同時，對計算規則作了調整，將建築物架空層建築面積改為按頂板水平投影計算，層高在2.20m及以上的部位應計算全面積，層高不足2.20m的部位應計算1/2面積。

4、頂板水平投影面積是指架空層結構頂板的水平投影面積，不包括架空層主體結構外的陽台、空調板、通長水平挑板等外挑部分。

【例】計算右圖教學樓底層架空層的建築面積。

解：S=15×（4.5+1.8）=94.5m2

【例】計算右圖吊腳架空層的建築面積。

解：S=5.44×2.8=15.23m2

8.門廳面積計算

3.0.8 建築物的門廳、大廳應按一層計算建築面積，門廳、大廳內設置的走廊應按走廊結構底板水平投影面積計算建築面積。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

【舊規範】

3.0.7 建築物的門廳、大廳按一層計算建築面積。門廳、大廳內設有迴廊時，應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。

本條與舊規範實質內容完全一樣，僅是將「迴廊」修改為「走廊」（迴廊屬於走廊的一種），表述更全面。下圖中塗黃部分歸為走廊。

9.架空走廊面積計算

3.0.9 建築物間的架空走廊，有頂蓋和圍護結構的，應按其圍護結構外圍水平面積計算全面積；無圍護結構、有圍護設施的，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。

【舊規範】

3.0.8 建築物間有圍護結構的架空走廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。

1、架空走廊，是指「專門設置在建築物的二層或二層以上，作為不同建築物之間水平交通的空間」。

2、關於規範中「有頂蓋和圍護結構」的含義：

舊規範僅提到「有圍護結構」，本規範修改為「有頂蓋和圍護結構」，兩本規範表述方式不同，但本質含義未發生變化。

3、架空走廊建築面積計算分為兩種情況：

一是有圍護結構且有頂蓋，計算全面積；二是無圍護結構、有圍護設施，無論是否有頂蓋，均計算1/2面積。

有圍護結構的，按圍護結構計算面積；無圍護結構的，按底板計算面積。

4、由於架空走廊存在無蓋的情況，有時無法計算結構層高，故規範中不考慮層高的因素。

10.「三庫」面積計算

3.0.10 立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護結構的，應按其圍護結構外圍水平面積計算建築面積；無圍護結構、有圍護設施的，應按其結構底板水平投影面積計算建築面積。無結構層的應按一層計算，有結構層的應按其結構層面積分別計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

【舊規範】

3.0.9 立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結構層的應按一層計算，有結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。

1、本規範增加了無圍護結構、有圍護設施的立體書庫、立體倉庫、立體車庫。如下圖：

2、有圍護結構的，按圍護結構計算面積；無圍護結構的，按底板計算面積。

注意：立體車庫中的升降設備，不屬於結構層，不計算建築面積。

以上二圖都只能計算一層建築面積。

倉庫中的立體貨架、書庫中的立體書架都不算結構層。

11.特殊建築面積計算

3.0.11 有圍護結構的舞檯燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

【舊規範】

3.0.10 有圍護結構的舞檯燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

12.櫥窗面積計算

3.0.12 附屬在建築物外牆的落地櫥窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

【舊規範】

3.0.11 建築物外有圍護結構的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。

1、落地櫥窗的界定，本規範有所調整，由舊規範「建築物外有圍護結構的落地櫥窗」調整為「附屬在建築物外牆的落地櫥窗」。

櫥窗有在建築物主體結構內的，有在建築物主體結構外的。在建築物主體結構內的櫥窗如右圖：

在建築物主體結構內的櫥窗，其建築面積隨自然層一起計算，不執行本條款。

在建築物主體結構外的櫥窗，屬於建築物的附屬結構，「附屬在建築物外牆」明確體現了這個含義。

「落地」系指該櫥窗下設置有基礎。

由於「附屬在建築物外牆的落地櫥窗」的頂板、底板標高不一定與自然層的劃分相一致，故此條單列，未隨自然層一起規定。

2、本條規範僅適用於「落地櫥窗」。如櫥窗無基礎，為懸挑式時，按3.0.13凸（飄）窗的規則計算建築面積。

13.凸（飄）窗面積計算

3.0.13 窗檯與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。

1、目前俗稱的凸窗或飄窗，從外立面上看主要有兩類：間斷式、連續式，如右圖。

從室內看，也分兩類：一類是凸（飄）窗地面與室內地面同標高，另一類是凸（飄）窗與室內地面有高差（有高差時，高差可能在0.45m以上，也可能在0.45m以下）。

2、無高差或高差在0.45m以下的，則凸（飄）窗實際上具備了一定的使用功能，因此本規範計算建築面積。

本規範高差是指結構高差。結構高差取定0.45m，是基於設計規範取定。

3、凸（飄）窗須同時滿足兩個條件方能計算建築面積：一是結構高差在0.45m以下，二是結構凈高在2.10m及以上。

如下圖：

高差0.6m>0.45m，結構凈高1.9m<2.1m，兩個條件均不滿足，故該凸（飄）窗不計算建築面積。

下圖，高差0.3m＜0.45m，結構凈高2.2m＞2.1m，兩個條件均滿足，故該凸（飄）窗應計算建築面積。

【例】某個能計算建築面積的凸（飄）窗平面尺寸如下圖，計算凸（飄）窗建築面積。

解：S=[1/2×（1.2+2.6）×0.6]×1/2=0.57m2

14.走廊（挑廊）面積計算

3.0.14 有圍護設施的室外走廊（挑廊），應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積；有圍護設施（或柱）的檐廊，應按其圍護設施（或柱）外圍水平面積計算1/2面積。

【舊規範】

3.0.11 建築物外有圍護結構的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。

1、室外走廊（包括挑廊）、檐廊都是室外水平交通空間。其中挑廊是懸挑的水平交通空間；檐廊是底層的水平交通空間，由屋檐或挑檐作為頂蓋，且一般有柱或欄杆、欄板等。底層無圍護設施但有柱的室外走廊可參照檐廊的規則計算建築面積。

無論哪一種廊，除了必須有地面結構外，還必須有欄杆、欄板等圍護設施或柱，這兩個條件缺一不可，缺少任何一個條件都不計算建築面積。

圖中一至四層的水平交通空間均屬於室外走廊。

上左圖中二、三層的室外水平交通空間為挑廊。底層雖然有地面結構，但無欄杆、欄板或柱，不屬於室外走廊，不計算建築面積。

上右圖中左側部分雖無欄杆、欄板等圍護設施，但有柱、有地面結構，按檐廊的規則計算一半建築面積。右側部分無欄杆、欄板，也無柱，不屬於室外走廊，不計算建築面積。

2、室外走廊（挑廊）、檐廊雖然都算1/2面積，但取定的計算部位不同：室外走廊（挑廊）按結構底板計算，檐廊按圍護設施（或柱）外圍計算。

15.門斗面積計算

3.0.15 門斗應按其圍護結構外圍水平面積計算建築面積，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積，結構層高在2.20m以下的，應計算1／2面積。

【舊規範】

3.0.11 建築物外有圍護結構的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。

1、門斗是「建築物出入口兩道門之間的空間」，它是有頂蓋和圍護結構的全圍合空間。

2、門斗是全圍合的，門廊、雨篷至少有一面不圍合。

16.雨篷面積計算

3.0.16 門廊應按其頂板的水平投影面積的1/2計算建築面積；有柱雨篷應按其結構板水平投影面積的1/2計算建築面積；無柱雨篷的結構外邊線至外牆結構外邊線的寬度在2.10m及以上的，按雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算建築面積。

【舊規範】

3.0.16 雨篷結構的外邊線至外牆結構外邊線的寬度超過2.10m者，應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算。

1、雨篷系指建築物出入口上方、突出牆面、為遮擋雨水而單獨設立的建築部件。雨篷劃分為有柱雨篷（包括獨立柱雨篷、多柱雨篷、柱牆混合支撐雨篷、牆支撐雨篷）和無柱雨篷（懸挑雨篷）。

2、有柱雨篷和無柱雨篷計算面積規則不同

（1）有柱雨篷，沒有出挑寬度的限制；無柱雨篷，出挑寬度≥2.10m時才能計算建築面積。出挑寬度，系指雨篷結構外邊線至外牆結構外邊線的寬度，弧形或異形時，為最大寬度（圖中b）。

（2）有柱雨篷不受跨越層數的限制，均可計算建築面積。如右圖，有柱雨篷頂板跨層，達到二層頂板標高處，仍可計算建築面積。

（3）無柱雨篷，其結構頂板不能跨層。如頂板跨層，則不計算建築面積。

3、門廊是指在建築物出入口，無門、三面或二面有牆，上部有板（或借用上部樓板）維護的部位。門廊劃分為全凹式、半凹半凸式。全凸時，歸為牆支撐雨篷。

4、不單獨設立頂蓋，利用上層結構板（如樓板、陽台底板）進行遮擋，也不視為雨篷，不計算建築面積。

5、混合情況的判斷原則

判斷原則：

根據不重算面積的原則。當一個附屬的建築部件具備兩個或兩個以上功能，且計算的建築面積不同時，只計算一次建築面積，且取較大的面積。

5、混合情況判斷

分三種情況：

1.右上圖正確判斷方法：二層部位為陽台，按底板計算1/2建築面積；一層出入口部位，利用上層陽台底板進行遮擋，不視為雨篷，不計算建築面積。2.右下圖正確判斷方法：下部為有柱雨篷，按頂蓋計算1/2建築面積；上部為雨篷上設置的露台，露台不計算建築面積。

3.右圖正確判斷方法：

第三層部分為屋面上的露台，不計算建築面積。

第二層處為主體結構內的陽台，按結構外圍計算全面積。

底層利用上層陽台底板進行遮擋，不視為雨篷，不計算建築面積。

17.樓梯間等面積計算

分三種情況：

其一、樓梯間等在建築物頂部

3.0.17 設在建築物頂部的、有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，結構層高在2.20m及以上的應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

其二、樓梯間等在建築物其他樓層

3.0.19 建築物的室內樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、煙道，應併入建築物的自然層計算建築面積。有頂蓋的採光井應按一層計算建築面積，且結構凈高在2.10m及以上的，應計算全面積；結構凈高在2.10m以下的，應計算1/2面積。

1、本規範將舊規範的「室內樓梯間」改為「室內樓梯」，包括了形成井道的樓梯（即室內樓梯間）和沒有形成井道的樓梯（即室內樓梯），明確了沒有形成井道的室內樓梯也應該計算建築面積。例如建築物大堂內的樓梯、躍層（或複式）住宅的室內樓梯等應計算建築面積。

2、室內樓梯間併入建築物自然層計算建築面積。

以右圖為例，地上15層、地下1層，故樓梯間按16層計算建築面積。建築物頂部的樓梯間另按3.0.17條規定計算建築面積。3、未形成樓梯間的室內樓梯按樓梯水平投影面積計算建築面積。

4、室內樓梯計算建築面積時注意：如圖紙中畫出了樓梯，無論是否用戶自理，均按樓梯水平投影面積計算建築面積；如圖紙中未畫出樓梯，僅以洞口符號表示，則計算建築面積時不扣除該洞口面積。

5、躍層和複式房屋的室內公共樓梯間：躍層房屋，按兩個自然層計算；複式房屋，按一個自然層計算。躍層房屋是指房屋佔有上下兩個自然層，卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房分層布置。

複式房屋在概念上是一個自然層，但層高較普通的房屋高，在局部掏出夾層，安排卧室或書房等內容。

6、當室內公共樓梯間兩側自然層數不同時，以樓層多的層數計算。圖中樓梯間應計算6個自然層建築面積。

7、設備管道層，儘管通常設計描述的層數中不包括，但在計算樓梯間建築面積時，應算1個自然層。

8、利用室內樓梯下部的建築空間不重複計算建築面積。例如，利用梯段下方做衛生間或庫房時，該衛生間或庫房不另計算建築面積。

9、本規範電梯井、觀光電梯井合併，統一稱呼為電梯井。

10、井道（包括電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、煙道），不分建築物內外，均按自然層計算建築面積，例如附牆煙道。但獨立煙道不計算建築面積。

11、井道（包括室內樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、煙道）按建築物的自然層計算建築面積。如自然層結構層高在2.20m以下，樓層本身計算1/2面積時，相應的井道也應計算1/2面積。

12、採光井

由於目前建築物設計的多樣化，採光井的構造也發了很大的變化。本規範增加了有頂蓋的採光井計算建築面積的規定（有頂蓋的採光井包括建築物中的採光井和地下室採光井）。有頂蓋的採光井如下圖。無頂蓋的採光井仍然不計算建築面積。有頂蓋的採光井不論多深、採光多少層，均只計算一層建築面積。右圖採光兩層，但只計算一層建築面積。

其三、室外樓梯

3.0.20 室外樓梯應併入所依附建築物自然層，並應按其水平投影面積的1/2計算建築面積。

【舊規範】

3.0.17 有永久性頂蓋的室外樓梯，應按建築物自然層的水平投影面積的1/2計算。

3.0.24 下列項目不應計算面積：

7 無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用於檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。

本規範取消了室外樓梯計算建築面積要有永久性頂蓋的條件，室外樓梯無論有蓋或無蓋均應計算一半建築面積。

【例】以下圖為例，假設樓梯水平投影面積S=10m2，計算室外樓梯建築面積。

3、利用室外樓梯下部的建築空間不重複計算建築面積。

18.不垂直圍護結構面積計算

3.0.18 圍護結構不垂直於水平面的樓層，應按其底板面的外牆外圍水平面積計算。結構凈高在2.10m及以上的部位，應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，應計算1/2面積；結構凈高在1.20m以下的部位，不應計算建築面積。

【舊規範】

3.0.14 設有圍護結構不垂直於水平面而超出底板外沿的建築物，應按其底板面的外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。

1、舊規範中僅對圍護結構向外傾斜的情況進行了規定，本規範對於向內、向外傾斜均適用。在劃分高度上，本條使用的是「凈高」，與其他正常平樓層按層高劃分不同，但與斜屋面的劃分原則相一致。由於目前很多建築設計追求新、奇、特，造型越來越複雜，很多時候我們根本無法明確區分什麼是圍護結構、什麼是屋頂，例如國家大劇院的蛋殼型外殼，我們無法準確說其到底是算牆還是算屋頂，因此本規範中對於斜圍護結構與斜屋頂採用相同的計算規則，即只要外殼傾斜，就按凈高劃段，分別計算建築面積。

注意：

因為圍護結構本身是應計算建築面積的，如果我們認定是斜圍護結構時，圍護結構本身應計算建築面積，而如果認定是斜屋頂時，屋面結構不計算建築面積。因此雖然有時很難對二者明確區分，但為了統一計算的原則，對於圍護結構向內傾斜的情況做如下規定：

（1）多（高）層建築物頂層，樓板以上部位的外側均視為屋頂，按凈高不同，算面積或不算面積。

（2）多（高）層建築物其他層，傾斜部位均視為圍護結構，底板面處的圍護結構應計算全面積。

（3）單層建築物時，計算原則同多（高）層建築物其他層，即：傾斜部位均視為圍護結構，底板面處的圍護結構應計算全面積。

如是單層斜頂如何計算？

2、本條款計算規則比較複雜，按「底板面的外牆外圍水平面積」計算建築面積，這是由於圍護結構不垂直，可能向內傾斜，也可能向外傾斜，各個標高處的外牆外圍水平面積可能是不同的，因此本規範取定為結構底板處的外牆外圍水平面積。

19.陽檯面積計算

3.0.21 在主體結構內的陽台，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽台，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。

【舊規範】

3.0.18 建築物的陽台均應按其水平投影面積的1/2計算。

1、陽台是「附設於建築物外牆，設有欄杆或欄板，可供人活動的室外空間」（源自《民用建築設計術語標準》

舊規範定義為「供使用者進行活動和晾晒衣物的建築空間」，僅從使用功能上進行了定義，本規範對陽台的本質屬性進行了明確。

陽台主要有三個屬性：

一是陽台是附設於建築物外牆的建築部件；

二是陽台應有欄杆、欄板等圍護設施或窗；

三是陽台是室外空間。

本規範將陽台劃分為主體結構內的陽台和主體結構外的陽台兩類，其建築面積不同：主體結構內的陽台計算全面積，主體結構外的陽台計算1/2面積。

上面兩圖中的陽台均為主體結構內的陽台，應計算全面積。

2、主體結構的判斷

（1）磚混結構：通常以外牆（即圍護結構，包括牆、門、窗）來判斷，外牆以內為主體結構內，外牆以外為主體結構外。

（2）框架結構：柱樑體系之內為主體結構內，柱樑體系之外為主體結構外。

（3）剪力牆結構：情況比較複雜，分四類。

①如陽台在剪力牆包圍之內，則屬於主體結構內，應計算全面積。

②如相對兩側均為剪力牆時，也屬於主體結構內，應計算全面積。

③如相對兩側僅一側為剪力牆時，屬於主體結構外，計算半面積。如下左圖

④如相對兩側均無剪力牆時，屬於主體結構外，計算半面積。如上右圖。

（4）陽台處剪力牆與框架混合時，分兩種情況：①角柱為受力結構，根基落地，則陽台為主體結構內，計算全面積。

②角柱僅為造型，無根基，則陽台為主體結構外，計算1/2面積 。

3、頂蓋不再是判斷陽台的必備條件，無論有蓋無蓋，只要滿足陽台的三個主要屬性（附設於建築物外牆，設有欄杆或欄板，可供人活動的室外空間），都應歸為陽台。

4、無論上下層之間是否對齊，只要滿足陽台的三個主要屬性，也應歸為陽台

5、陽台的其他幾種典型情況

其一、不因其名稱而改變其陽台屬性

上圖中兩個陽台都應視為由剪力牆包圍的陽台，屬於主體結構內，計算全面積。

其二、主體內外結合的陽台，面積分別計算。

上圖中陽台一部分在主體結構內，一部分在主體結構外，應分別計算建築面積。以柱外側為界，上面部分屬於主體結構內，計算全面積，下面部分屬於主體結構外，計算1/2面積。其三、附屬於陽台可進出的花槽也計算面積。

右圖中陽台為剪力牆包圍的情況，屬於主體結構內，應計算全面積。下面部分雖然設計為花槽，但與陽台間有推拉門，該花槽與室內相連通，具備使用功能，且滿足陽台的三個主要屬性，故應視為陽台，計算1/2面積（如花槽與陽台不相連通，則不應計算建築面積）。

其四、與陽台板連體的平台。

右圖中結構底板上有兩個用途，欄杆圍護起來的部分為陽台，欄杆外部（圖左側）為設備平台。按規定，陽台應計算1/2面積，但設備平台不與陽台相連通，不計算建築面積。

計算陽台建築面積時，前端按結構底板外邊線取定，左側以欄杆外邊線為界。欄杆左側的設備平台不計算建築面積。

其五、空中花園具有陽台屬性。

上圖中標註為「空中花園」的部分，根據陽台的判斷原則，屬於主體結構內，無論是否封閉，均應計算全面積。其他工程中，如發生類似入戶花園等的情況，也按陽台的原則進行判斷。

6、綜上所述，判斷陽台是在主體結構內還是在主體結構外，與以下四個方面無關：

（1）陽台與室內空間之間是否有隔斷；

（2）陽台是否封閉；

（3）陽台是否採暖；

（4）保溫層做在哪裡。

7、陽台在主體結構外時，按結構底板計算建築面積，此時無論圍護設施是否垂直於水平面，都按結構底板計算建築面積，同時應包括底板處突出的部分。

8、如自然層結構層高在2.20m以下時，主體結構內的陽台隨樓層一樣，均計算1/2面積；但主體結構外的陽台，仍計算1/2面積，不應出現1/4面積。

20.車棚等面積計算

3.0.22 有頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站台、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建築面積。

【舊規範】

3.0.19 有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站台、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。

1、本規範與舊規範含義完全一致，僅將「永久性頂蓋」改為「頂蓋」 。

2、不分頂蓋材質，不分單、雙排柱，不分矩形柱、異形柱，均按頂蓋水平投影面積的1/2計算建築面積

3、頂蓋下有其他能計算建築面積的建築物時，仍按頂蓋水平投影面積計算1/2面積，頂蓋下的建築物另行計算建築面積。

上圖加油站下方有建築物，其面積仍按A×B×0.5計算，建築物另行計算建築面積。

21.有幕牆的外牆面積計算

其一、幕牆作為圍護結構情況

3.0.23 以幕牆作為圍護結構的建築物，應按幕牆外邊線計算建築面積。

【舊規範】

3.0.21 以幕牆作為圍護結構的建築物，應按幕牆外邊線計算建築面積。

智能呼吸式玻璃幕牆（雙層幕牆），兩層幕牆及兩層之間的空間共同構成外牆結構，因此應以外層幕牆外邊線計算建築面積。

其二、幕牆作為裝飾性的情況。

裝飾性幕牆：設置在建築物牆體外起裝飾作用的幕牆，不計算面積。

22.有保溫層的外牆面積計算

3.0.24 建築物的外牆外保溫層，應按其保溫材料的水平截面積計算，併入自然層建築面積。

建築面積僅計算保溫材料本身（例如外貼苯板時，僅苯板本身算保溫材料），抹灰層、防水（潮）層、粘接層（空氣層）及保護層（牆）等均不計入建築面積。

即建築物的建築面積仍然是先按外牆結構計算，外保溫層的建築面積另行計算，併入建築面積。

具體計算方法為：

（1）保溫隔熱層以保溫材料的凈厚度乘以外牆結構外邊線長度按建築物的自然層計算建築面積。

（2）其外牆外邊線長度不扣除門窗和建築物外已計算建築面積的構件（如陽台、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件）所佔長度。

（3）當建築物外已計算建築面積的構件（如陽台、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件）有保溫隔熱層時，其保溫隔熱層也不再計算建築面積。

注意：1.「保溫材料的水平截面積」是針對保溫材料垂直放置的狀態而言的，是按照保溫材料本身厚度計算的。當圍護結構不垂直於水平面時，仍應按保溫材料本身厚度計算，而不是斜厚度，見下圖。

2.外保溫層計算建築面積是以沿高度方向滿鋪為準。如地下室等外保溫層鋪設高度未達到樓層全部高度時，保溫層不計算建築面積。

3.複合牆體（如下圖）不屬於外牆外保溫層，整體視為外牆結構，按3.0.1條執行。

23.變形縫面積計算

3.0.25 與室內相通的變形縫，應按其自然層合併在建築物建築面積內計算。對於高低聯跨的建築物，當高低跨內部連通時，其變形縫應計算在低跨面積內。

【舊規範】

3.0.20 高低聯跨的建築物，應以高跨結構外邊線為界分別計算建築面積；其高低跨內部連通時，其變形縫應計算在低跨面積內。

3.0.23 建築物內的變形縫，應按其自然層合併在建築物面積內計算。

與室內不相通的變形縫不計算建築面積。如下圖：

高低聯跨的建築物，當高低跨內部連通或局部連通時，其連通部分變形縫的面積計算在低跨面積內。

24.設備層等面積計算

3.0.26 對於建築物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層，結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

1、設備層、管道層雖然其具體功能與普通樓層不同，但在結構上及施工消耗上並無本質區別，且本規範定義自然層為「按樓地面結構分層的樓層」，因此設備、管道層也歸為自然層，其計算規則與普通樓層相同。

2、在吊頂空間內設置管道及檢修馬道的，吊頂空間部分不能被視為設備層、管道層，不計算建築面積 。如右圖：

25.不應計算建築面積的內容

1.與建築物內不相連通的建築部件；

【舊規範】

3.0.24 下列項目不應計算面積：

6 勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆、空調室外機擱板（箱）、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨篷以及與建築物內不相連通的裝飾性陽台、挑廊。

「與建築物內不相連通」是指沒有正常的出入口。即：通過門進出的，視為「連通」，通過窗或欄杆等翻出去的，視為「不連通」。

2 騎樓、過街樓底層的開放公共空間和建築物通道

3 舞台及後台懸掛幕布和布景的天橋、挑台等；【舊規範】

3.0.24 下列項目不應計算面積：

3 建築物內分隔的單層房間，舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋、挑台等。

4 露台、露天游泳池、花架、屋頂的水箱及裝飾性結構構件；

【舊規範】

3.0.24 下列項目不應計算面積：

4 屋頂水箱、花架、涼棚、露台、露天游泳池。

露台是指「設置在屋面、首層地面或雨篷上的供人室外活動的有圍護設施的平台」。露台須同時滿足四個條件：一是位置，設置在屋面、地面或雨篷頂，二是可出入，三是有圍護設施，四是無蓋。

5 建築物內的操作平台、上料平台、安裝箱和罐體的平台；

【舊規範】

3.0.24 下列項目不應計算面積：

5 建築物內的操作平台、上料平台、安裝箱和罐體的平台。

下圖中的上料平台均不計算建築面積。

下圖中的操作平台均不計算建築面積。

6 勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆、主體結構外的空調室外機擱板(箱)、構件、配件、挑出寬度在2.10m以下的無柱雨篷和頂蓋高度達到或超過兩個樓層的無柱雨棚；

【舊規範】

3.0.24 下列項目不應計算面積：

6 勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆、空調室外機擱板(箱)、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨棚以及與建築物內不相連通的裝飾性陽台、挑廊。

1、結構柱應計算建築面積。不計算建築面積的「附牆柱」是指非結構性裝飾柱。

2、台階是「聯繫室內外地坪或同樓層不同標高而設置的階梯形踏步」，室外台階還包括與建築物出入口連接處的平台。

（1）台階可能利用地勢砌築。

（2）台階可能利用下部空間的，按建築物屋頂計算面積。

（3）台階也可能架空（起點至終點的高度在一個自然層以內）3、由於樓梯是「樓層之間垂直交通」的建築部件，故由起點至終點的高度達到一個自然層及以上的稱為樓梯。

7 窗檯與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以下的凸（飄）窗，窗檯與室內樓地面高差在0.45m及以上的凸（飄）窗；

【舊規範】

3.0.24 下列項目不應計算面積：

6 勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆、空調室外機擱板(箱)、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨棚以及與建築物內不相連通的裝飾性陽台、挑廊。

8 室外爬梯、室外專用消防鋼樓梯；

【舊規範】

3.0.24 下列項目不應計算面積：

7 無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用於檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。

本規範將「用於」二字調整為「專用」二字，即專用的消防鋼樓梯是不計算建築面積的。

當鋼樓梯是建築物通道，兼顧消防用途時，則應計算建築面積。

問題：

以用材來區別計算面積是否合理？

9 無圍護結構的觀光電梯；

1、無圍護結構的觀光電梯見右圖，即電梯轎廂直接暴露，外側無井壁，不計算建築面積。

2、如果觀光電梯在電梯井內運行時（井壁不限材質），觀光電梯井執行3.0.19條規定按自然層計算建築面積。

3、本規範不計算建築面積的內容中未提「自動扶梯、自動人行道」。自動扶梯、自動人行道應計算建築面積。

自動扶梯按3.0.19條規定按自然層計算建築面積。

自動人行道在建築物內時，建築面積不應扣除自動人行道所佔的面積。

10 建築物以外的地下人防通道，獨立的煙囪、煙道、地溝、油(水)罐、氣櫃、水塔、貯油(水)池、貯倉、棧橋等構築物。

1、本規範調整了語言順序，將「地下人防通道」移至前面，無論是獨立的還是與建築物相連通的，都不計算建築面積。原規範容易理解為獨立的地下人防通道。

2、取消「地鐵隧道」。地鐵隧道屬於市政工程，不計算建築面積非常明確，故本規範不再提及。

3、獨立煙道屬於構築物，不計算建築面積；但附牆煙道應按自然層計算建築面積（見3.0.19條）。

4、獨立貯油(水)池屬於構築物，不計算建築面積。

對《新面積規範》的感悟

1.新建築面積規範未遏制偷面積而生

2.採用國際清單編製的工程項目招標控制價不受建築面積計算規則的影響。

3.工程造價技術經濟指標與建築面積計算規則有關。

4.新版建築面積計算規範未統一建築工程建設全過程的建築面積計算。

5.新版建築面積計算規範是技術和政策有限結合的產物。