高端住宅長租化趨勢顯現「塔尖」租賃市場前景如何？

近日，新京報記者在房地產租售平台上看到，目前有不少月租金超10萬元的高端住宅房源正在租賃中，包括上海湯臣一品和北京緣溪堂、使館壹號院、萬城華府等小區的房源。

為何這些處於「塔尖」的高端住宅會出現在租賃市場？事實上，近年來在「房住不炒」大背景下，高端住宅市場越來越向租賃「靠齊」，高端住宅長租化成為行業發展的一大趨勢。在業內人士看來，高端住宅租賃市場上半年雖然受疫情影響波動較大，但目前市場正逐步恢復，看好行業未來的發展。

高端住宅長租化成為行業發展的一大趨勢。 圖/IC photo

高端住宅市場日趨向租賃「靠齊」

近期的租賃行業頗為熱鬧，繼首批三隻保租房REITs上市一個月後，9月22日，上交所網站披露，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金向上交所提交申報並獲受理。可以說，在保租房建設提速的同時，公募REITs佳訊頻傳，拉開了行業金融化的大幕。而在市場化租賃方面，也有一大趨勢越發明顯——「房住不炒」大背景下，高端住宅市場越來越向租賃靠齊。

以高端住宅代表湯臣一品為例，根據湯臣集團的業務策略，兩棟住宅大樓劃作銷售，而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。湯臣一品官網顯示，B棟雙面御景出租戶型為431-434平方米；D棟為一層一戶，出租戶型約597平方米平層。

新京報記者注意到，在貝殼找房平台上，湯臣一品一套西南朝向的4室1廳1衛的精裝修房源正在對外出租，面積為437平方米，93000元/月，為季付價。

其他項目也同樣有不少高端住宅房源正在租賃中。貝殼找房平台顯示，目前上海月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共44套；北京月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共56套，涉及小區包括緣溪堂、使館壹號院、萬城華府等；深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共72套。而在麗茲行平台上，目前上海、北京、深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源分別為8套、23套、28套。

中國豪宅研究院院長朱曉紅表示，高端住宅市場冷暖不像剛需市場那麼敏感，漲價、降價都「不會坐電梯，只是走樓梯」，價格相對穩定，不抗跌的基本都是偽高端住宅，「高端住宅租金相對較高，對一些業主或投資客來說，出租也是一種收入，比空置要好，而且也不影響其房產保值。」

高端住宅租賃的房東、租客都是誰？

值得一提的是，市面上的高端住宅，都是哪些人群在出租，又是誰在租住？

「近年來，高端住宅租賃市場上，出現了一個趨同現象，即高凈值客戶，以前可能會通過頻繁買賣的方式獲得收益，但在『房住不炒』背景下，越來越多的房產持有者會更加理性地規劃資產，使其成為具有出租收益的產品運作起來。」自如旗下高端租住品牌自如曼舍CEO陳侃如是說。

「買和租是完全不同的生活方式，有很多租房群體比較富有，只不過選擇了不同的生活方式。」據陳侃介紹，常見的高端住宅租賃以月租金25000元、年租金30萬元起步，可以看出高端住宅的租客群在國內也屬於高凈值人群，在住房市場中，此類人群可選擇的房源較多，他們的需求已不是「租一套房或者買一套房來住」，而更多是如何最大化提升居住品質。

在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然看來，高端租賃住房產品可分為分散式的高端住宅和集中式的服務式公寓，兩者的客源結構頗為類似，基本以在國內工作的外籍高管、國內私營企業主以及年輕新富人群為主，疫情影響下，國內客源佔比正在不斷提高。

貝殼研究院高級分析師黃卉指出，從租客特徵來看，今年高端服務式公寓租客群體呈現出外籍租客佔比減少、90後租客佔比增加的趨勢。

而從租金方面來看，根據ICCRA對一線城市的服務式公寓的租金監測，今年上半年高端租賃住房產品的平均租金，較2021年同期上漲約8.6%，平均出租率變化不大。

「雖然高端租賃住房產品在整體租賃住房市場的份額不足7%，但確實存在市場需求。相比普通租賃住房產品而言，從運營層面來看，雖然租金水平處於高位，但運營成本也相對較高，因此，毛利潤率在65%左右，低於普通租賃住房產品。」趙然表示。

疫情平穩後高端租賃市場逐步恢復

那麼，今年以來，高端住宅租賃市場呈現出怎樣的走勢？黃卉分析指出，相比於疫情前的2019年，今年以來，高端服務式公寓出租率仍有所下降，但疫情影響下，租客對於居住安全和品質的要求也在提高，服務式公寓的租賃需求仍然較強。

聚焦分散式高端住宅租賃方面，據陳侃介紹，從一線城市來看，今年上半年在疫情影響下，外籍人士有所減少，國內高端住宅客群也減少了出行，因此，高端住宅租賃市場受疫情影響波動較大。

「不過，相比短租市場而言，長租市場所受影響會小一些。就自如曼舍來看，雖然也受疫情影響，但整體運行相對比較穩健。原因在於，目前達到一定體量、規模，且專業提供高端服務的分散式服務機構並不多，曼舍高峰期入住率可達97%以上，今年受疫情影響，略微有所下降，但也在90%-95%之間。」陳侃表示：「隨着疫情的平穩，入住率目前在穩步提升，預計會恢復至95%以上。」

同時，針對行業未來發展，陳侃表示：「高端住宅租賃是個朝陽行業，朝陽行業不代表是暴利行業，而是一個比較辛苦、瑣碎、對綜合能力要求較高的服務性行業，需要通過時間沉澱才能打磨出品牌價值、服務溢價。對行業從業者而言，短期內有挑戰，但長期而言發展機會較大。」

黃卉指出，不同於藍領或白領的租賃住房，高端租賃住房更多的是服務於金領、短期商務出差人群等細分群體，該群體注重居住體驗與服務品質，隨着未來消費升級與品質需求的提升，高端住宅租賃的市場空間也將更大。對於機構來說，需要提升服務運營能力與品質管控能力，從滿足租客居住體驗角度出發來延展租後服務範圍，以提升客戶的信任程度。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶