高速·高質·高密·高效，迎接物業黃金十年

2021年4月22日，由中指研究院、中國房地產TOP10研究組主辦，中指控股（CIH）、中指研究院承辦的「2021中國物業服務百強企業研究成果發佈會暨第十四屆中國物業服務百強企業家峰會」隆重召開。

四家企業衝破「百億營收」大關，規模追逐戰愈演愈烈

2020年部分上市物業服務企業在管面積及增速情況

現階段，隨着行業格局的加速演變，擴規模成為物業服務企業的發展共識。對於企業而言，要追求規模，要在潛力巨大的市場里獲得成功，快速擴張是根本。從2020年行業的併購熱潮中亦能明顯看到企業在追逐規模化發展上的拼勁。從管理規模量級來看，多家企業如旭輝永升服務、新城悅服務、建業新生活等，都從過往的幾千萬平方米迅速破億，實現跨越式增長。

截至目前，16家上市物業服務企業2020年的管理規模超過1億平方米，碧桂園服務、保利物業、雅生活集團、恆大物業、彩生活在管面積超過3億平方米，13家企業管理面積位於3000萬平方米至1億平方米之間，少數企業不足1000萬平方米；這些企業的規模增速多數都在30%以上，企業間規模的追逐愈加激烈。2020年4家上市企業營收突破百億元，其中，碧桂園服務、恆大物業、綠城服務、雅生活集團分別實現營收156.00億元、105.09億元、101.06億元及100.26億元。

「十四五」期間加倍努力，高速增長，TOP10企業市佔率有望突破三成

物業管理行業的發展整體相當於房地產行業十年前，且從物業百強TOP10的市場份額與房地產百強TOP10份額的增長軌跡也印證了這一點。對於物業服務企業而言，要想在「十四五」期間追趕上地產過去十年的發展積累，按照TOP10的市場份額來推算，物業百強TOP10的份額要達到目前房地產TOP10企業的份額27.5%，到2025年，物業百強TOP10企業的總面積就需要達到近96億平方米。

按照目前頭部企業的併購動作，未來5年，物業百強TOP10企業有望繼續保持高頻率的收購，因而管理面積大概率保持高速增長。我們假設TOP10企業按照2020年增速（27.57%）持續增長五年，測算到2025年，物業百強TOP10企業管理面積總值預計近90億平方米，基本達成目標。

同時也可以看到，部分TOP10企業已公布了自己未來3-5年的增長目標及發展規劃，以「先聲奪人」的態勢搶先佔位。我們如果按照這些企業的發展目標進行推算，到2025年，物業百強TOP10企業管理面積的市場份額也完全有希望達到27.5%，追上房地產TOP10企業的十年積累。因此，需要物業服務企業做的就是加速奔跑，以十倍的努力，抓住「十四五」期間的各項發展機遇，迎接行業最好的黃金十年。

以住宅為基本盤，基於服務和資源優勢，廣泛布局商辦、公建、城市服務等領域

近年來，伴隨住宅領域競爭的日益激烈，越來越多的物業服務企業將優勢從住宅業態廣泛延伸，開拓新的服務及盈利空間。非住宅物業具備市場規模大、物業費均價高、收繳率高、提價相對容易等諸多優勢，成為眾多物業服務企業布局的領域。

優秀的物業服務企業積極進行戰略深入調整和業態延伸布局，依託自身多年積澱的物業服務經驗、良好的口碑及資源稟賦等，通過招投標、收併購和合作等方式，切入商業、辦公、產業園區和交通樞紐等細分賽道；同時，積極承接政府機構、國有企業、事業單位等相關的物業管理服務，持續深入全業態布局。

目前非住宅業態競爭格局分散，涵蓋的業態類型較為多元，服務要求不盡相同，各個細分領域之間存在一定資源和技術壁壘，准入門檻較高。商業及辦公樓成為眾多企業首先發力的方向，以學校、醫院等為代表的公建業態，物業服務市場化程度不一，發展步調差異大，有較大的整合空間。

非住宅物業服務對象和服務內容更加複雜，各類業態的服務標準和增值服務類型存在差異，對於非住宅物管公司的業務覆蓋廣度和管理能力提出更高挑戰，具有豐富經驗的物業服務企業更加受到青睞。

在推進「城市精細化管理」的進程中，物業服務企業進軍城市服務應運而生。目前，城市服務的主要服務內容包括市政園林、城鄉環衛、市政設施管護、環境治理、老舊小區改造、後勤服務等。多數物業服務企業主要通過環衛業務切入城市服務領域，在切入方式上也主要通過併購或與地方政府達成戰略合作等形式，探索城市服務藍海。

圍繞 「空間、資產、人」，開拓多元增值服務

面對快速演變的市場環境和競爭壓力，物業服務企業在做好基礎服務的基礎上，積極圍繞社區里的「人」、「物」和「空間」，布局多樣化的增值服務，便捷業主生活，凸顯「最後一百米」價值。增值服務種類的增多也助力物業服務企業多種經營收入的快速增長。

目前，物業服務企業開展的增值服務主要可以概括為三大類：第一類是聚焦業主生活需求的社區生活類服務；物業服務企業通常以社區服務平台為樞紐，打通線上線下，提升渠道和供應鏈能力，為業主提供社區零售、團購、家政服務、餐飲等服務；第二類是圍繞業主資產的運營管理服務；針對業主的房屋、車等資產，提供房屋代理、家裝、汽車養護等業務；第三類是對社區閑置空間進行充分利用，如出入通道、車庫、電梯、自助售貨機等，盤活社區資源，提升空間資源業務收入，同時與業主共享收益。

部分物業服務企業提供增值服務細項

隨着近年來企業管理業態中非住宅項目的增加，在豐富的物業服務業態、多樣的增值服務需求驅動下，增值服務種類也更加多元，不僅局限於為業主居民提供多樣化、便捷的生活服務，越來越多企業將服務觸角延伸至非住宅場景中所服務的商戶和企業。非住宅場景中，服務對象的價格承受能力和支付能力遠高於住宅業主，物業服務企業圍繞商戶、租戶、企業等能夠提供的服務種類更多、收入更高，發展潛力巨大。

立足根據地，滲透區域內城市，下沉縣域市場

2020年，物業服務企業聚焦重點城市，深耕精拓，實現縱深發展。對於規模較大的企業，本土市場市佔率已經較高，開始聚焦其他區域深耕。對於中小型企業而言，立足現有優勢區域的同時積極外拓、滲透周邊城市，穩紮穩打，逐步提升區域密度，也能為以後增值服務的開展奠定基礎。不論對於大型企業亦或是中小型企業來說，聚焦優質、優勢區域密度，被更多企業從戰略層面上升到更加重要的高度。此外，下沉縣域市場也成為深化區域管理密度的一項重要手段。

長期來看，行業內企業基礎服務能力和利潤水平可能會因為服務密度的不同而出現明顯的差異化。服務密度關係到物業服務企業的集約化管理在成本端的優化空間，同時也關係到企業在特定城市的「議價」能力。目前百強企業單城市管理面積均值超140萬平方米，未來仍有進一步提升的空間。

整合資源，精耕「貼心」、「貼身」的增值服務

面對快速演變的市場環境和競爭壓力，物業服務企業紛紛將深度挖掘增值服務業務作為利潤增長的重要引擎，整合各類資源，開發社區增值創新服務項目，如社區增值服務項目創新推出的的生活服務、健身服務、養老服務、文化教育服務、智慧社區解決方案等，非業主增值服務則以前介服務、協銷服務、案場服務和諮詢服務等為代表。同時，有選擇地對重點業務進行深拓，進而帶動增值服務收入佔比和利潤穩步上升。

只有距離最近的服務才更能收穫業主信任，而增值服務中的生活服務業務最貼近業主內心、最能拉近與業主關係，通過深度觸及社區生活中的各類場景，聚焦生活服務業務，營造「貼心、貼身」的用戶體驗。物業服務企業未來要抓住「人+場」的優勢，提供更多貼心的、知信度高的服務，基於業主信任構建的服務，為業主切實着想的服務，才是未來能真正有價值，能夠長遠開展的服務。

做精專業，做強品牌，構築服務壁壘

除在地域和增值服務方面做深業務，部分企業特別是細分領域的物業服務企業更加聚焦細分業態，鎖定核心業態領域，集中優勢力量和資源，深入探索學校物業、酒店物業、辦公物業、公眾物業、醫院物業等細分市場，通過業務的聚焦和深耕加強自身「長處」，逐漸形成自己的經營模式和服務特色。

做強團隊，健全機制，釋放人才潛能

隨着社會經濟發展和住戶對服務質量要求的提高，物業服務企業更着力於加強服務人員和住戶的情感連接，以專業而有溫度的服務增加用戶粘性，主要體現在引進吸收培養優秀人才，提升人員素質，加碼人才隊伍建設方面。

機制是物業服務企業高品質服務落地的關鍵保障。近年來，物業服務企業在擴規模的同時，不斷加強自身各類機制的建立，如組織架構更新，薪酬激勵機制、人才培養機制、業務管理機制和監督考核機制等，有利於形成規模效應，快速複製標準化服務並推廣。

服務體系標準化、立體化，全方位升級服務品質

作為物業服務企業四大業務板塊中收入貢獻最大的部門，基礎物業服務板塊直接體現了物業服務企業服務客戶的能力和水平。近幾年，為了快速消化整合新拓得的項目，物業服務企業將各類服務標準化規範化，統一管理，並在服務理念上不斷升級，形成標準化、立體化的多層次服務體系。

智能化、平台化形成合力，構建系統化服務能力

科技與增值服務結合主要體現在管理數字化，服務智能化、平台化等方面，物業服務企業基於互聯網與大數據物聯網等技術，打通線上線下網絡，通過搭建智能服務平台，提升用戶體驗，實現降本增效。

未來，物業服務企業將會加大應用IoT、AI技術等，積極推進智慧社區建設，探索新技術應用，通過建立精準用戶畫像，向業主提供智能化產品和智能化服務。

物業管理行業正加速步入黃金時代， 在風雲變幻的物業管理市場中，企業需要通過前瞻性的眼光與積極高效的自我調節，參考行業內優秀企業的經驗，明確自身定位，找到「速度、廣度、深度、厚度」四維度的平衡點，遵循正確的發展路徑，才能贏得成功突圍的機會，行穩致遠。