河西南！江心洲！南部新城！紫東！10幅涉宅地來了

剛剛（8月19日），南京市土地市場網掛出2019年第六批土地出讓預公告。共10幅地，且均為涉宅地，用地總面積近45.4公頃。

值得注意的是，此次披露的地塊中，河西終於迎來了2幅純宅地，分別位於河西南與江心洲，看點十足。除此之外，紫東地區共4幅地，均位於棲霞街道紅楓區；南部新城2幅，位於大校場機場片區；城南板橋和六合新城各1幅。

河西板塊

建鄴區河西南部22-6地塊

地塊四至圖

地塊四至：地塊位於河西南部，西鄰天保街，北臨廬山路，東臨規劃支路，南鄰元前路。

規劃要點：地塊為二類居住用地。用地面積16811.82㎡，容積率1<R≤2.75，建築高度≤100米。

江蘇土地解讀

地塊首次出現在今年5月30日杭州土地推介會中。

目前，板塊內新房項目緊缺，河西南「星八客」時代，也隨着今年升龍天匯收官而落幕。但板塊熱度依舊，周邊臨近的魚嘴金茂悅和華潤置地魚嘴潤府（即華潤置地瑞府）今年接棒入市，均價達3.98萬/㎡，中籤率仍在個位數，逢開必磬。

河西南多個地王現在仍在站崗，其中以葛洲壩南京中國府為最，地塊2016年5月被葛洲壩以32.8億拿下，樓麵價45213元/㎡，成為南京地王。

但值得注意的是，河西南宅地在停供多時後，今年終於解禁。據悉，河西南今年計划出讓3幅宅地，炙手可熱、房源告急的河西終於補倉又重回視野了。不過，多個地王項目上市難產的河西南，地塊將以核價格出讓，地王又何去何從，值得關注。

此外，今年6月河西南出讓了一幅商辦G23地塊，被南京河西地鐵投資有限公司以地價6.26億元競得，除此之外，還有一幅河西南部17-6、7地塊，也是商辦地塊，預計今年出讓。

江心洲生態科技島22-015地塊

地塊四至圖

江心洲地塊及周邊實景

地塊四至：建鄴區江心洲南部，北隔綠地至文化三路，東鄰住宅用地，南鄰文化四路，西鄰創意三路。

規劃要點：地塊為二類居住用地。用地面積25001.71㎡，容積率1<R≤1.8，建築高度≤35米。

江蘇土地解讀

該地塊首次出現在今年5月30日杭州土地推介會中，與其一同首次曝光的還有江心洲13-034地塊。

江心洲22-015地塊位於江心洲地鐵站南側，距地鐵站約4公里，江心洲中學在其西側。值得注意的是，地塊毗鄰大明文化旅遊度假區（在建），周邊的NO.2016G84地塊（在建）項目，規劃有五星級酒店、高品質商業街；緊鄰本地塊規劃有基層社區中心、南部居住社區中心。

江心洲此前已2年多無地塊出讓，但在今年4月底，隨着江心洲G08地塊出讓，讓板塊熱度再度飆升。G08地塊遭多家開發商爭搶，經112輪競價後被榮盛拿下，總價15.6億元，自持13000㎡商品房面積，樓麵價31980元/㎡，溢價率42%！而這一現象，從側面也反映了開發商對於該板塊內未來趨勢的看好。

目前江心洲在售住宅項目僅升龍桃花園著，項目最近一次項目開盤是8月5日，推102套毛坯疊墅房源，銷許均價36404-39428元/㎡，中籤率22.8%，據悉當天去化9成。

紫東地區

此次預公告中，紫東地區共披露4幅地塊，全部位於棲霞山文化休閑旅遊度假區，分別為工農路以西9#、10#、11#和14#地塊，緊鄰工農路，南北依次相連，將是該板塊首批推出的純宅地。

工農路以西9#地塊

地塊四至圖

地塊四至：棲霞區棲霞街道紅楓區，東至工農路，南至規劃江南路，西至規劃湛墅路，北至規劃官窯山北路。

規劃要點：地塊為二類居住用地，用地面積63268.58㎡，容積率1.01<R≤2.3，建築高度≤60米。

工農路以西10#地塊

地塊四至圖

地塊四至：東至工農路，南至規划水泥廠路，西至規劃湛墅路，北至規劃江南路。

規劃要點：地塊為二類居住用地，用地面積49245.21㎡，容積率1.01<R≤1.7，建築高度≤35米。

工農路以西11#地塊

地塊四至圖

地塊四至：東至工農路，南至規劃官窯山路，西至規劃湛墅路，北至規划水泥廠路。

規劃要點：地塊為二類居住用地，用地面積30634.61㎡，容積率R≤1.7，建築高度≤35米。

工農路以西14#地塊

地塊四至圖

地塊四至：東至工農路，南至規劃紅旗路，西至規劃湛墅路，北至規劃官窯山路。

規劃要點：地塊為二類居住用地，用地面積39665.41㎡，容積率1.01≤R≤1.7，建築高度≤35米。

江蘇土地解讀

四幅地塊位於紫東片區規劃的九大功能區中的棲霞山文旅科創領航區、環主城東南文化休閑旅遊產業帶。地塊所在的棲霞山文化休閑旅遊度假區，預計總投資將超過1000億元，將建成國家級旅遊度假區、5A級景區、國家級綠色建築和建築節能示範區、國家級智慧城市和智慧旅遊示範區、國家級文化創意產業集聚區。

規劃效果圖

這四幅地位於棲霞山文化休閑旅遊度假區中的棲霞新城板塊，緊鄰棲霞山風景名勝區，地塊一路之隔便是華僑城歡樂谷，區位優勢非常明顯。地塊距規劃地鐵4號線北延線底站500米，周邊公共設施規劃齊全，規劃小學、初中均位於地塊500米範圍內，緊鄰規劃商業中心，配套齊全，生活便利。

工農路地塊現狀航拍

周邊樓盤中，一路之隔就是華僑城翡翠天域，項目在售房源充足，均價在2.2-2.5萬/㎡，精裝交付。

值得注意的是，工農路以西9#、10#兩幅地塊內東側有考古發現的自然山體基岩遺存，應對其原址進行避讓保護，並在原址上方進行覆綠處理。

南部新城

秦淮區紅花街道華園路兩側地塊

地塊四至圖

華園路兩側地塊現狀航拍圖

地塊四至：位於秦淮區南部新城西部，規劃華園路南北兩側，北至富華新寓現狀小區，西至天華園現狀小區，南至明都雅園現狀小區，東至響水河。

規劃要點：地塊分A、B、C三個區域。

地塊配建要求

C分區為A、B分區地下連接通道，功能為停車，可根據需要建設；商業服務配套設施（含物業設施）不得大於地上總建築面積的3%。

本地塊位於土山機場凈空保護區，建築控高符合機場控高要求。南部新城區域內採用集中供冷供暖方式，項目可接入南部新城能源中心，做好設備預留，由南部新城能源中心提供冷熱源。

秦淮區九龍新寓以東商住混合地塊

地塊四至圖

地塊四至：秦淮區，南部新城核心區大校機場片區，北側、西側為特色街巷，南側為東風河路，東側為天華路。

規劃要點：地塊分A、B兩個區域。

地塊配建要求

B分區需配建：社區衛生服務站，建築面積不小於300平方米；文化活動室，建築面積不小於600平方米；體育活動站，建築面積不小於200平方米；基層社區黨群服務中心，建築面積不小於1000平方米；社區警務室，建築面積不小於60平方米；配建居家養老服務用房，建築使用面積不小於1500平方米；公廁，建築面積不小於100平方米；商業服務設施，建築面積不小於1500平方米，可與南側A分區統一設計。

C分區地上為公共特色街巷，地下部分與A、B分區一併出讓，作為停車功能，用地面積1838平方米。A、B分區可整體設計，綠地率、建築面積和容積率可整體平衡。A、B、C分區地下空間結合地鐵站點布設不小於50個機動車位的社會公共停車場。

地塊設計應與地鐵6號線實施方案做好銜接，並徵得地鐵部門同意，鼓勵地鐵四小件與建築一體化設計，經地鐵認可的專有部分面積可不納入容積率計算。

江蘇土地解讀

今年上海土地推介會中，南部新城披露了8幅地塊，此次預公告中的兩幅也在其中。

近年來南部新城核心區出讓地塊以商辦為主，如2018年11月，城南G46商辦地被南京奧特佳商貿服務有限公司以2.6億拿下。今年8月7日，南部新城會展中心G39地塊以3.9億元成交，中芬合作交流中心、五星級酒店已在路上。宅地方面，時隔6年，今年7月3日，南部新城G32地塊經129輪競價被金茂以51.5億元摘得，樓麵價29705元/㎡，溢價率33.07%。

城南

雨花台區板橋街道板橋市場G2地塊

地塊四至圖

地塊四至：雨花台區板橋街道三山磯，西鄰東環路，北鄰三山磯路，東鄰寧蕪公路，南鄰振興西路。

規劃要點：地塊為商住混合用地，用地面積55090.09㎡，容積率1<Far≤3.3，限高60-100米。

地塊配建要求

A分區內地上商業辦公建築面積不得小於地上總建築面積的15%。區域內目前在售房源較少，為本地塊的上市營造出較好的市場契機。

江蘇土地解讀

板橋新城今年熱度頗高，此前板塊已有3年未出讓宅地，今年6月，板橋G18（板橋新城十一期地塊）引起開發商爭搶，經106輪競價，被宋都以樓麵價15453元/㎡+自持3000㎡商品房拿下。

此次預公告地塊距石林雲城（石林大公園二期）項目較近，石林雲城上次加推是今年7月，推20、37號樓洋房，共72套房源，戶型建築面積89-168㎡，均價29195元/㎡，精裝交付，目前仍有少量房源在售。

該地塊地塊位於軟件谷西片區，所在的板橋市場群為市政府規劃建設重點項目，總體規劃面積約3000畝。在「謀劃市場群，建設生態園，呼應軟件谷，創立新板橋」的戰略定位指引下，高端商務商貿業、軟件信息業等新興業態不斷入駐板橋市場群乃至板橋地區，雨花台區南大門的「商務之谷」即將形成。

本地塊毗鄰蓮花湖體育公園、花生唐、吾悅廣場（在建）等公共生活配套中心，人居氛圍成熟、配套完善。本地塊東側有規劃軌道交通八號線，北側為現狀三山磯路跨線橋高架橋起坡段。

六合新城板塊

茉湖畔東南側地塊

地塊四至圖

地塊四至：六合新城，四柳路以北，茉湖路以南，茉湖中路以東，林場路兩側，茉湖東路兩側。

規劃要點：如下，地塊分A、B、C三個區域。

地塊配建要求

地塊須按政策規定配建人才房（含租賃住房），由受讓人建成後無償移交區政府。

住宅建築高度不應小於24米。A、B、C地塊應分別設置地上總建築面積的2%-5%的配套商業用房，且宜沿林場路布置。

地塊要求裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率不低於50%，公共建築單體預製裝配率不低於40%，住宅建築（三層及以下的低層住宅除外）100%實行成品房交付。

江蘇土地解讀

地塊此前曾出現在今年第三批土地預公告，以及今年多次土地推介會中。

地塊位於六合新城，規劃總面積為7.58平方公里，將建設一座服務於六合及周邊區域，具有現代城市綜合服務設施和配置標準，以發展高端商貿服務、文化娛樂、醫療衛生、都市旅遊休閑等功能為主的江北新區城市副中心。

地塊北側為規劃社區中心，將提供更為完善的生活配套，地塊周邊配套成熟，住宅區密集、人口稠密，對改善型住宅業態有着旺盛的需求。地塊可打造高檔商住業態，市場潛力較大。

地塊現狀航拍圖

在今年4月底的土拍中，板塊內G14（茉湖畔3號地塊）經22輪競價，被榮盛以6.1億元+自持800㎡商品房拿下，樓麵價9470元/㎡，刷新板塊地王價格。G14與茉湖畔東南側地塊相距不遠，未來該地塊將以何種價格床，值得關注。

茉湖畔東南側地塊周邊純新項目有中海棠城公館(樓麵價8949元/㎡）、冠城大通G67地塊（樓麵價7173元/㎡，六合最大體量的純新盤），都將現房銷售。片區內龍湖棠城去年9月首開，銷許均價12967-14267元/㎡，當日售罄。至於二手房價，據鏈家數據，周邊小區售價多在1.4-1.6萬/㎡。

來源：南京城記