不畏官司多！黃如論上陣父子兵，世紀金源服務IPO艱難

延續去年18家物業服務企業上市的火熱，今年剛開始，就連圈裡銷聲匿跡很久了的世紀金源，也要為自己的物業公司在香港申請IPO了。

樓市資本論發現，4月14日天眼查顯示，世紀金源服務的母公司與北京僑聯大廈等因涉及股權轉讓糾紛作為被告，被橋諾投資起訴，由北京市高級人民法院公告審理，案號為（2021）京民終243號，並於當日開庭。

世紀金源服務本身也在申請IPO後，仍訴訟纏身。2月25日，其主要運營公司之一世紀頤和物業服務集團，被貴陽市觀山湖人民法院列為被執行人。據天眼查信息，世紀金源服務起訴與被起訴總計司法案件超1300餘件。

官司纏身的麻煩之外，樓市資本論從世紀金源服務的招股書發現，2019年和2020年前三季度，其營收分別為10.59億元和8.61億元，同比增速分別為14.8%和13.1%，業績增速不僅遠低於行業均值（據最新年報數據，39家已公布業績的港股物業服務企業，2020年營收平均增長超過50%），更與行業整體發展趨勢相悖，這也為其IPO蒙上一層陰影。

事實上，世紀金源創始人黃如論因捲入官員行賄案，逐漸退出公司經營，將股權和管理權都交到了兒子黃濤和黃世熒手中。在二代話事人黃濤的推動下，世紀金源正從物業公司IPO、入股皖通科技等多個方向對資本市場發起衝擊，只是阻力重重，存在三大隱患，結果難以預料。

【一】世紀金源服務的3大隱憂

世紀金源服務是「世紀金源系」首個推入資本市場的板塊。黃濤、黃世熒兄弟通過間接持股和家族信託的方式合計持有世紀金源服務92%的股權。

世紀金源服務最近三年的營收在10億元左右，截至去年三季末，合約總建面達到7410萬平米，在管總建面達到6390萬平米，在目前的上市物業公司中位居中游水平。

世紀金源服務有3大隱憂十分值得關註：

隱憂一：過於依賴母公司輸血

和大多數脫胎房企的物業公司一樣，世紀金源服務的業績主要依靠母公司「輸血」。2018年到2020年前三季度，世紀金源所開發的物業分別占世紀金源服務在管建面91%、75.1%和74.7%。其所產生的收入分別占物業管理服務總收入的97.6%、89.3%和82.9%。

招股書還顯示，世紀金源服務的最大客戶與供應商均為世紀金源集團。

無疑，對母公司過渡依賴就是世紀金源服務的第一大隱憂。這將導致兩方面的風險：一方面，即使物企獨立上市，但業務發展很大程度上還是要靠母公司來帶動，並且未上市的母公司經營還不透明，對中小投資者判斷公司業績走向很不利；另一方面，與母公司的強關聯勢必影響業務資源的配比，將對獨立第三方市場業務拓展不利，未來增勢不足。

隱憂二：大盤模式收益高風險也高

世紀金源服務稱受益於世紀金源擅長的超大盤項目，世紀金源服務的盈利能力處於行業前列水平。2018年到2020年三季末，世紀金源服務的毛利率分別為32.1%、31.8%和37.6%，高於百強物業公司平均值。

世紀金源的大盤有多大，有業內人士戲稱，世紀金源開發10個項目能頂萬科200個。

招股書顯示，世紀金源集團開發並交付管理的12個世紀城項目在管總建築面積約4440萬平方米，平均在管建築面積約370萬平方米，其中5個項目的在管建築面積逾400萬平方米。這麼多的大盤也確實產生了規模效益。

樓市資本論看來，世紀金源服務引以為豪的大盤模式是其第二大隱憂。因為市場是千變萬化的，不能沒有大盤，更不能全是大盤。大盤雖好，如果少一個就給業務帶來很大影響，這就是風險，特別是對於敏感的資本市場而言。

世紀金源服務在管住宅物業已成立業主委員會的有27個，僅佔全部161個在管住宅物業的16.8%。如今，全國各地正快速推進成立業主委員會，就是說在民法典賦予業主委員會解聘物業公司較大權利的當下，世紀金源服務的項目保有率將面臨多方挑戰。一旦大盤項目的保有率降低，或將顯著影響公司業績。

隱憂三：增值服務的增長呈現疲態

世紀金源服務目前主要有物業管理服務和增值服務兩大板塊，其中物管服務占重頭，佔比較低的增值服務，收入增長已開始現疲態。

在2018年、2019年以及截至2020年9月30日，增值服務所產生的收入分別為2.3億元、2.4億元和1.68億元，分別佔總收入的25.2%、22.7%和19.5%，未有明顯增長，反而呈現下滑趨勢。

樓市資本論認為，過度依賴母公司，第三方市場拓展不力，大盤模式的風險還在增加，以及增值服務仍需持續增長，都對世紀金源服務能否成功上市，增加不確定性。

【二】母公司主業一度停滯

上面分析可以看出，世紀金源服務的規模拓展依賴於母公司世紀金源集團的業務發展，那麼世紀金源目前又是什麼樣的狀況呢？

樓市資本論打開世紀金源官網後，率先映入眼帘的就是一份特別的「冒用聲明」。有人因為下載「世紀金源」APP被詐騙14.9萬元，這與世紀金源無關。

聯想起天眼查的開庭公告，看來世紀金源近來的麻煩事還真不少。

官網介紹，世紀金源集團成立於1991年，是一家綜合性跨行業集團。擁有房地產開發、酒店文旅、大型購物中心、物業生活服務、醫養大健康等支柱產業，並涉及兒童、教育、消費互聯網以及金融投資等經營業態，在中國大陸已投資2580億元人民幣，繳納各項稅金已達447億元人民幣，捐贈公益慈善事業超過63億元人民幣。

大多數人知道世紀金源主要就是通過地產、酒店，特別是慈善新聞。

黃如論

世紀金源的創始人黃如論，找到的讓自己財富雪球持續滾動的方法，就是騰出一隻手做慈善。世紀金源的地產版圖擴張到哪，黃如論做慈善的錢就撒到哪。

比如在北京，2002年，他捐贈中國人民大學1691.8萬；2003年，捐資給北京市政府和海淀區政府1400萬元用於抗擊「非典」，捐1000萬興建北京大學政府管理學院，2004年，再捐1300萬給人民大學興建如論講堂。在雲南，捐給公益事業和新農村建設1.816億，捐教育廳1000萬、公安廳500萬、騰衝縣財政局1000萬等。

北京世紀城

就這樣，黃如論有了北京名動江湖的標誌性項目「世紀城」，在京西三環與四環間佔地176萬平，也在貴陽留下了600萬平米的世紀城和昆明480萬平米的世紀城，以及長沙、杭州、合肥等紛紛超過400萬平米的地標性項目。

在世紀金源2009年躋身全國地產十強的同時代，黃如論也多年穩居中國慈善榜首位。

錢財用的完，交情吃不光。這句話可以說是世紀金源創始人黃如論的真實寫照。但這一切突然在2017年，戛然而止。

據當地媒體報道，2017年6月黃如論被免去職務源於涉嫌行賄犯罪。

黃如論工作考察

黃如論越發的低調起來，世紀金源的地產主業發展也似乎停滯下來。截至2017年末，世紀金源投資集團有限公司總資產809.53億元， 同比下降10.81%。世紀金源投資集團2018年中報顯示，其總資產再次降至786億元。

官網顯示最新在售項目信息還是在2018年5月

到2018年1月，黃如論分別與其子黃濤和黃世熒簽訂《股權轉讓協議》，黃如論將其持有的公司50%股權和30%股權分別轉讓給黃濤與黃世熒。本次股權轉讓完成後，黃濤和黃世熒分別持有公司60%和40%股權，公司實際控制人由黃如論變更為黃濤。

俗話說，靠山山會倒，靠人人會跑。樓市資本論認為，遭遇變故的世紀金源必然會對嚴重依賴其的世紀金源服務發展帶來不可預料的衝擊，也非常值得投資人關注。

【三】黃濤偏愛資本運作

黃如論交權以後，其子黃濤成為新的集團話事人。

據媒體報道，黃濤為黃如論着意培養的接班人，生於1976年，擁有菲律賓永久居留權。

黃濤

在黃濤的領導下，「世紀金源系」正表現出對資本市場的濃厚興趣，早在世紀金源服務申請IPO之前，就以激烈角逐A股上市企業皖通科技的實際控制權聞名。

就在4月7日，皖通科技再領深交所關注函。這是皖通科技爆發股權之爭以來，第4次領深交所關注函，此前還領了3次安徽證監局監管函。

西藏景源的實際控制人正是黃濤、黃世熒兩兄弟。自2020年3月，皖通科技內鬥激化，原控股股東南方銀谷實控人被罷免上市公司董事長職務。幾乎同一時刻，黃氏家族的西藏景源舉牌皖通科技。在隨後的皖通科技資本爭奪戰中，西藏景源不斷增持，直到最近顯示占股18.16%，已成為皖通科技第一大股東。

皖通科技股權爭奪戰，並沒有讓股價走出一波波瀾壯闊的行情。反而讓投資者倒吸一口涼氣：公司上市11年以來業績首次虧損，預計虧損1.3-2.5億元，同比下滑177.12％-248.30％。同時，公司上演「全武行」，2個月換了3任董事長。大股東和二股東為了誰當董事長，誰進董事會爭奪得不可開交。

有自媒體爆料稱，2020年8月8日，合肥市公安局高新分局根據報案，以周發展涉嫌職務侵佔20萬元為由作出刑事立案決定，對周進行了22天調查後，因無犯罪事實，撤銷了案件。

事實上，曾經喊出對資本市場不感冒的黃濤，如今一方面激烈入主A股的皖通科技，另一方面推動世紀金源服務港股上市之外，2020年底，黃濤和黃世熒控制的騰雲投資還參與中信建投定增。

目前，騰雲投資持有中信建投2%股權，位列前十大股東。黃濤還持有在港股上市公司中國國際金融9.11%的股份和信銘生命科技11.88%的股份，以及還持有農銀人壽保險有限公司11.65%的股份。

樓市資本論看來，本來房地產市場發展到今天已經對產品力和服務力就有了更高的要求，需要企業從上到下的全心投入，如今掌舵人黃濤面對多元化發展的集團，加上還特別偏愛在資本市場馳騁，不得不讓人心生疑問，世紀金源服務能被掌門人深度關注嗎？

專業才能更吸引資本的目光。

如今，作為世紀金源集團新的融資渠道之一，核心業績指標存有風險的世紀金源服務，既無法依仗母公司澎湃成長，也不像是新任掌舵人明顯會寵愛的業務板塊，未來能否成功登陸港股及獲得更好的發展，值得持續關注。