「隱形航母」中建系：營收1.9萬億，拿地第1名

今年上半年，在土地市場表現最突出的企業，無疑是「中建系」地產公司。

據不完全統計，上半年中建系房企已拿地525億，為華潤的1.5倍，成為隱形的拿地之王。

細看之下，中建系地產在2021年銷售額達到5698億，排名將升至第4，超過保利。

窺一斑而知全豹，中建拿地背後的強大實力才真正令人咋舌。

那麼，中國建築究竟有哪些過人之處？又能否成為傳統房企的他山之石？

1

營收1.89萬億，

實力擔當央企「巨無霸」

中國建築集團有限公司（簡稱「中國建築」）是我國專業化經營歷史最久、市場化經營最早、一體化程度最高、全球規模最大的投資建設集團之一，位列世界500強第13位，中國500強第3位，僅次於中石油和中石化。

圖表1：2021年財富中國500強排行榜前十名

資料來源：《財富》雜誌，愛德地產研究院整理。

2021年，中國建築集團的總資產達到2.38萬億，營收1.89萬億，同比增速17.1%。新簽合同額達到了3.5萬億，位於8大建築企業集團第1名。

圖表2：2021年我國8大建築企業經營業績情況

資料來源：各企業年報，愛德地產研究院整理。

業務結構上，中國建築的主營業務分為房屋建築、基建施工、房地產開發、勘察設計等。

2021年1.89萬億的營收中，房屋建築業務佔比61%。基建施工和房地產開發投資分別佔比22%、17%。

圖表3：2021年中國建築營業收入結構

資料來源：企業年報，愛德地產研究院整理。

組織結構上，中國建築旗下上市公司8家，控股子公司100餘家，主要以主營業務展開。

其中，房建業務和基建業務組織重合度較高，主要由中建八大工程局、中建興業、中建裝飾，中建方程等子公司經營。

房地產業務則主要通過中海地產品牌和中建地產品牌（八大工程局下設的地產子公司）等展開。

除傳統業務外，中國建築也正在陸續探索建築科技、綠色建築等多元化新業務。

整體而言，中國建築堪稱一家業務規模龐大、組織機構十分完善的「巨無霸」型企業集團。

2 中建系半年拿地525億，

2021年銷售額5698億超萬科

中國建築除了在房屋建築領域具有絕對優勢，它還是中國房地產銷售市場的隱形" 航母 "。

作為重要創收創利板塊，中國建築一直十分重視房地產業務。2019年開始發力明顯，年均增速保持在25%左右。2021年，房地產業務營收達到3309億，佔比17%。

圖表4：2017-2021年 房地產開發與投資業務收入情況

資料來源：公司公告，愛德地產研究院整理。

中國建築旗下控股中海地產和中建地產兩大房地產品牌，此外還有持有中海宏洋38%股權，這些被合稱為「中建系」房企。

中海集團是中建集團控股56%的子公司，下設中海地產、中海物業等，專門從事房地產開發與經營等。2021年房地產銷售額3710億，位列房地產行業第五。

除中海地產外，八大工程局旗下還直接設立的房地產子公司。

各工程局旗下地產子公司在2021年也取得了不錯的銷售成績。5家子公司銷售額合計1258.6億，大致位於TOP30。

圖表5：2021年中國建築集團旗下子公司房地產銷售情況

資料來源：公司公告，愛德地產研究院整理。

若考慮中海宏洋的712億，2021年中建系房企全口徑銷售額合計達5698億，將超過保利；考慮到其權益佔比較高，權益銷售額或將追平碧桂園，成為「隱形」的行業第一。

圖表6：2021年中建系房企VS傳統房企銷售額

資料來源：克而瑞等，愛德地產研究院。

進入2022年，在國央企拿地普遍唱主角環境下，中建系房企拿地速度更為迅猛。

在拿地金額方面，據不完全統計，截至目前包括中海在內的中建系地產公司拿地金額總計至少超525億，是目前拿地金額最多的主體。

其中，1-6月中海地產權益拿地244億元，位列華潤、建發、綠城之後，排名第4。

八大工程局旗下地產公司發力更顯積極，在北京、上海等城市土拍中高溢價拿下熱門地塊，並積極收購部分聯合拿地地塊的權益，合計耗費了 281億。

雖然建築板塊是中國建築主要營業收入來源，但房地產開發投資業務卻為其貢獻了近半利潤。

究其原因，還是在於房地產業務的整理毛利水平較高，達21.1%。同時，房地產業務又具備了一定的規模，營收佔比達17%，為中國建築的三大主力業務之一。

尤其是中海地產，在業內素有利潤王的稱號，凈利率常年維持在25%以上，2021年仍有17%。每年為中國建築貢獻的並表利潤達400億以上。

圖表7：2021年中國建築業務分部毛利率

資料來源：公司公告，愛德地產研究院整理。

雖然現在房地產行業利潤率也下降，但對於央企而言，融資成本低、拿地門檻也低，反而是逆周期布局的好機會。

良好的財務狀況及央國企的信用背書，也意味着中建系的確有着逆勢擴張的能力。

3 房屋建築收入佔比61%，

包攬全國地標性建築

中國建築在房屋建築領域具有絕對優勢，代表着中國房建領域的最高水平。

在生活中，每25個中國人中就有1人使用中國建築建造的房子。

在市場上，中國建築投資建設了90%以上300米以上摩天大樓、3/4重點機場、3/4衛星發射基地、1/3城市綜合管廊、1/2核電站。

中國建築在公共建築、辦公、機場、酒店、科教、體育、人居、醫療、使館、工業、國防軍事等諸領域，均承建了大量地標性工程。

央視總部、上海環球金融中心、深圳華潤春筍大廈、廣州周大福中心等鬼斧神工的建築均出自中建手筆。這也難怪網友將中國戲稱為「基建狂魔」。

圖表8：2017-2021年·中國建築房屋建築業務收入情況

資料來源：企業年報，愛德地產研究院整理。

作為中國建築佔比最大的業務，房屋建築收入長期以來佔比60%以上。

2021年，中國建築房建業務收入達到1.15萬億，同比增長14.7%，新簽合同額則再上了一個新台階，突破了2萬億。

豐富的高難度房建業務經驗和巨大的房建業務規模，成為了中國建築最亮眼的名片，也為其開展其他業務打下了堅實的基礎。

4 基建業務環比大增78%，

有望發行基礎設施REITs

除房屋建築、房地產開發業務外，中國建築通過工程建設與項目投資並舉，依靠人才和管理優勢，在基建領域快速發展，完成了眾多經典工程。

圖表9：中國建築-經典基礎設施工程

資料來源：企業官網，愛德地產研究院整理。

伴隨着國家新基建戰略和十四五戰略規劃的落實，基建業務是中國建築增長最快、發力最猛的業務。

近兩年，中國建築的基建業務幾乎保持着每年增長30%的節奏，有力地拉動了集團整體業務的增長，為中國建築的業務發展帶來了更多的可能。

2021年，中國建築基建業務實現營業收入4100億，新簽合同額8439億，同比增長24.4%。

圖表10：2019-2021年中國建築基建業務新簽合同額同比增速

註：2022年1-2月數據波動異常不做展示。

資料來源：公司公告，愛德地產研究院整理。

2022年，中國建築基建業務繼續發力，截止到5月，累計新簽合同額3377億元，同比增長34.6%。

5月單月，基建業務新簽合同額為849 億元，同比上升54%，環比則大增78%，同環比均保持高增長。

目前，基建公募REITs利好不斷，正加速發行，將成為基建投資的重要增量資金來源。

據專業機構判斷，公募REITs對於建築及相關行業的影響及變革將超越當年的PPP。若 REITs 回收資金全部用於再投入，則可撬動基建投資約為其募資金額的2.25 倍。

因此，中國建築若能乘上公募REITs利好，其基建業務增速或將搭上更快的車道。

總 結

近一年來，央國企在土拍市場上頻繁拿地，留下了積極的身影。

中國建築拿地的背後，央國企的信用和資金實力不容小覷，但也無不蘊含其業務結構穩健，利潤結構優化的經營邏輯，才是王道。